Perspectives du marché immobilier du comté d’Orange pour 2025

Commerce de détail et autres commerces : L’immobilier de détail du comté d’Orange a fait preuve d’une résilience remarquable et même de vigueur à mesure que l’économie sort de la pandémie.

Conditions du marché locatif : Le secteur locatif résidentiel du comté d’Orange reste très robuste en 2025. La demande pour les appartements demeure élevée, de nombreux résidents n’ayant pas les moyens d’acheter continuant à louer. Le taux d’occupation des appartements du comté avoisine les 96 % – un marché exceptionnellement tendu selon les normes nationales globest.com globest.com. Cette forte occupation a entraîné les loyers à des niveaux record. Au troisième trimestre 2024, le loyer mensuel moyen d’un appartement a atteint 2 854 $ – un nouveau record, soit une hausse d’environ 1,8 % par rapport au trimestre précédent globest.com. À la mi-2025, les loyers médians à l’échelle du comté se situent généralement autour du milieu des 2 000 $ pour un appartement d’une ou deux chambres, et sont nettement plus élevés dans les zones privilégiées. Par exemple, les sous-marchés de Newport Beach et Irvine Spectrum affichent des loyers moyens d’environ 3 400 $ par mois globest.com. Bien que la croissance des loyers se soit modérée par rapport au rythme rapide observé en 2021–2022, elle reste positive d’une année sur l’autre, accentuant les charges financières des ménages locaux. Les perspectives d’accessibilité pour les locataires sont également difficiles – le comté d’Orange a été cité comme l’un des marchés locatifs les plus coûteux du pays en 2024 attomdata.com. Les locataires doivent gagner plus de trois fois le salaire minimum du comté pour pouvoir s’offrir le loyer moyen demandé pour un appartement typique chpc.net. Heureusement pour les locataires, une vague de nouvelles constructions multifamiliales est en cours (détaillée dans une section ultérieure), ce qui devrait progressivement augmenter l’offre. Quelques signes d’assouplissement apparaissent aussi dans les indicateurs d’investissement : le volume des ventes de biens multifamiliaux a fortement chuté en 2024, alors que la hausse des taux d’intérêt a rendu les investisseurs plus prudents globest.com. Cependant, les rendements pour les investisseurs dans les appartements pourraient s’améliorer à l’avenir alors que les taux de capitalisation s’ajustent et que les taux de vacance se normalisent par rapport à une situation extrêmement tendue globenewswire.com. Dans l’ensemble, le marché locatif demeure compétitif, et tout allégement au niveau des loyers dépendra probablement de la réussite des nouveaux projets de logement et d’une évolution plus large de l’économie.

Tendances de l’immobilier commercial

Principaux projets de développement et nouvelles constructions

Le comté d’Orange connaît une augmentation de l’activité de développement, avec des projets importants en cours qui façonneront le marché dans les années à venir. Ces projets couvrent des développements résidentiels, commerciaux et à usage mixte, souvent destinés à répondre à la pénurie de logements ou à tirer parti des moteurs économiques de la région.

• Nouveaux projets de logements : Afin d’atténuer la crise du logement, un certain nombre de projets résidentiels à grande échelle sont en cours. Plus de 5 400 unités multifamiliales sont actuellement en construction à travers le comté globest.com globest.com. Parmi les exemples notables figurent The Row à Red Hill à Santa Ana – un complexe de 1 100 appartements développé par Greystar – et une nouvelle communauté de 371 unités à Irvine, réalisé par TA Partners globest.com. Dans le Sud du Comté, la communauté planifiée Rancho Mission Viejo poursuit son développement par phases, amenant à terme près de 14 000 nouveaux logements (dont plusieurs nouveaux quartiers ouvriront en 2025) sur le marché huitt-zollars.com huitt-zollars.com. Ces projets mettent en avant une diversité de types de logements, des maisons individuelles aux maisons en rangée et appartements (certains quartiers étant réservés aux personnes de 55 ans et plus, afin de répondre au vieillissement démographique aisé du comté d’Orange) ranchomissionviejo.com cornerstonecomms.com. De plus, la densification urbaine est encouragée par les politiques de l’État : conformément à la loi californienne SB 9, les constructeurs locaux ajoutent de plus en plus des unités d’habitation accessoires (ADU) et de petites subdivisions dans des quartiers existants, et des villes comme Anaheim et Santa Ana augmentent la densité autour des corridors de transport pour permettre la construction d’appartements à plus forte densité. Le quartier du Centre de transport régional de Santa Ana, par exemple, voit naître des projets d’appartements axés sur le transport collectif, notamment grâce au nouveau OC Streetcar (une ligne de tramway de 4 miles qui doit ouvrir en 2025) qui a catalysé l’intérêt pour le développement le long de son parcours cal.streetsblog.org voiceofoc.org.
• Rezoning de la région d’Irvine/Aéroport : Un développement majeur est la transformation du Irvine Business Complex (la zone autour de l’aéroport John Wayne) en un quartier à usage mixte à haute densité. Fin 2024, le conseil municipal d’Irvine a modifié le zonage d’un parc d’affaires de 2 700 acres près de l’aéroport pour permettre jusqu’à 15 000 logements, transformant une vieille zone de bureaux en une nouvelle enclave résidentielle urbaine globest.com. Cela fait suite à l’approbation par plusieurs villes voisines (Newport Beach, Costa Mesa) de projets d’appartements sur d’anciens sites commerciaux, allant même jusqu’à outrepasser les restrictions de zonage autour de l’aéroport pour répondre au mandat de logements globest.com. En conséquence, plusieurs projets ont été approuvés : à Newport Beach, la ville a validé plus de 2 500 unités près de l’aéroport, notamment une tour moyenne de 282 unités sur Dove Street (remplaçant un ancien immeuble de bureaux) et un ensemble de 229 logements sur Bristol Street par Picerne Group globest.com globest.com. Ces initiatives reflètent une tendance régionale plus large à reconvertir les parcelles de bureaux et industrielles sous-utilisées en logements, injectant une offre tant attendue sur le marché au cours des prochaines années. Avec les villes du comté d’Orange soumises à de strictes exigences étatiques en matière d’élément de logement, d’autres conversions de ce type sont attendues. La prévision est une hausse d’environ 12,9 % des permis de construire résidentiels en 2025, indiquant un regain de la construction malgré des coûts élevés globenewswire.com globenewswire.com. On s’attend à ce que la nouvelle construction soit un moteur clé de l’activité du marché immobilier, même si les ventes de logements existants restent faibles en raison du manque d’inventaire globenewswire.com.
• OC Vibe – Le nouveau quartier polyvalent d’Anaheim : L’un des projets commerciaux les plus ambitieux est OCVibe à Anaheim, un quartier de divertissement et à usage mixte de 4 milliards de dollars et de 40 hectares qui s’élève autour de l’aréna Honda Center. Approuvé en 2022 et actuellement en construction, OC Vibe vise à créer un centre urbain dynamique, véritable « centre-ville » pour le comté d’Orange. Le projet proposera des appartements résidentiels, des bureaux, une salle de concert, des hôtels, des parcs ainsi qu’une offre abondante de commerces et de restaurants une fois achevé à la fin de cette décennie la.urbanize.city anaheim.net. Les premières phases prennent déjà forme – de nouveaux parkings devraient ouvrir en 2025, une halle de marché et une salle de concert en 2026, suivies peu après par des logements la.urbanize.city instagram.com. OC Vibe est idéalement situé à côté de la station de transit régional ARTIC, ce qui en fait un pôle orienté vers les transports en commun. Ce développement devrait revaloriser les biens immobiliers dans le quartier du Platinum Triangle à Anaheim et attirer des entreprises ainsi que des résidents en quête d’un environnement où vivre, travailler et se divertir. Les professionnels de l’immobilier considèrent OC Vibe comme un projet transformateur, susceptible de stimuler d’autres investissements à proximité (à l’image du quartier de la Crypto.com Arena qui a redynamisé le centre-ville de Los Angeles).
• Expansion DisneylandForward : Le Disneyland Resort à Anaheim – pilier du tourisme du comté d’Orange – entreprend une expansion sur une décennie appelée DisneylandForward. En mai 2024, le conseil municipal d’Anaheim a approuvé à l’unanimité le projet de Disney d’investir 1,9 milliard de dollars au cours des 10 prochaines années pour ajouter de nouvelles attractions, des hôtels, des commerces de détail et des infrastructures de stationnement au quartier du complexe undercovertourist.com undercovertourist.com. Cette expansion doublera effectivement la taille du parc Disney California Adventure avec de nouveaux univers thématiques (inspirés par des franchises comme Avatar et Coco), la construction d’un nouveau grand centre de stationnement et de transit, et potentiellement l’ajout de nouveaux lieux de divertissement et d’hébergement undercovertourist.com undercovertourist.com. Le projet DisneylandForward réutilise des terrains sous-exploités au sein de la propriété de 480 acres de Disney, grâce à l’actualisation de plans spécifiques offrant davantage de flexibilité à Disney pour l’utilisation des terrains undercovertourist.com undercovertourist.com. Pour le marché immobilier, l’expansion de Disney signifie des milliers d’emplois de construction et d’emplois permanents, un probable regain du taux d’occupation des hôtels (grâce à l’attraction de nouveaux visiteurs), et une demande accrue de logements pour les employés. Les marchés de l’hôtellerie et de l’immobilier commercial d’Anaheim devraient en bénéficier considérablement. En effet, la certitude de la présence et de la croissance à long terme de Disney a déjà entraîné une vague de nouveaux projets d’hôtels et de rénovations dans la zone touristique d’Anaheim, alors que les investisseurs se positionnent pour accueillir la future croissance du nombre de visiteurs.
• Autres projets notables : D’autres développements dignes d’intérêt incluent la réalisation progressive des Great Park Neighborhoods à Irvine (l’ancienne base des Marines d’El Toro), où de nouveaux quartiers, installations sportives et centres commerciaux sont ajoutés à proximité du Orange County Great Park. Plusieurs milliers de logements supplémentaires sont prévus d’ici 2030. À Huntington Beach, des projets avancent pour la reconversion de l’ancien centre commercial Bella Terra Mall en un quartier résidentiel à usage mixte. Dans plusieurs villes, d’anciens centres commerciaux (à Laguna Hills, Orange, etc.) sont réimaginés avec des appartements et des commerces modernes. Enfin, des améliorations d’infrastructure telles que le OC Streetcar à Santa Ana (ouverture prévue fin 2025) et des expansions d’autoroutes amélioreront la connectivité et pourraient favoriser l’émergence de nouveaux projets autour du transport. Le tramway, par exemple, suscite déjà de l’intérêt pour des projets denses à proximité de ses stations, et Santa Ana mène l’un des programmes de construction de logements abordables les plus ambitieux du comté afin de lutter contre le sans-abrisme et la précarité résidentielle.

En résumé, le comté d’Orange investit dans son avenir grâce à une série de projets qui ajoutent des logements, modernisent les espaces commerciaux et améliorent les attractions. Bien que le coût élevé de la construction et l’opposition de certaines communautés restent des obstacles dans certaines zones, la pression de la crise du logement et l’attrait de la croissance économique alimentent un boom du développement. Ces projets joueront un rôle déterminant dans la dynamique de l’offre et de la demande et pourraient contribuer à modérer certaines des conditions extrêmes (telles que le faible stock de logements et le manque d’espaces de vente au détail) au cours des 3 à 5 prochaines années.

Tendances démographiques et migrations influençant la demande

Les tendances démographiques du comté d’Orange sont un facteur clé de la dynamique de son marché immobilier. En 2025, la population du comté est d’environ 3,17 millions et connaît une légère croissance après une brève baisse au début des années 2020 costar.com. Les nouvelles données publiées par le Bureau du recensement montrent que le comté d’Orange a gagné environ 16 000 habitants en 2024, soit une hausse de +0,5 % — inversant ainsi les modestes pertes démographiques observées de 2020 à 2023 costar.com. Ce retour à la croissance s’explique principalement par l’immigration internationale et l’accroissement naturel (naissances moins décès). À l’image de la grande majorité de la Californie, le comté d’Orange a connu une migration nette intérieure négative au début des années 2020 — en d’autres termes, davantage de personnes ont quitté le comté pour d’autres états/comtés qu’il n’en est venu depuis ceux-ci. Entre 2020 et 2023, plus de 84 000 résidents en plus ont quitté le comté d’Orange pour d’autres régions des États-Unis que le nombre de personnes venues s’y installer ocbc.org. Le coût élevé du logement a été l’un des principaux facteurs de cette émigration, les familles et les retraités cherchant des régions plus abordables. Cependant, la sortie de population a été largement compensée par l’afflux de migrants internationaux et le fait que les naissances sont encore légèrement supérieures aux décès. En 2024, la migration nette du comté d’Orange est redevenue positive institutionalpropertyadvisors.com, ce qui suggère que le pire de l’exode lié à la pandémie est passé. De plus, certains mouvements internes sont intra-régionaux — par exemple, des résidents quittant le comté de Los Angeles pour venir s’installer dans le comté d’Orange à la recherche de quartiers et d’écoles plus sûrs, tandis que d’autres quittent le comté d’Orange pour l’Inland Empire ou d’autres états.

L’âge et la composition des ménages influent également sur la demande immobilière. L’âge médian dans le comté d’Orange augmente (autour de 38–39 ans) alors que la grande cohorte du baby-boom atteint l’âge de la retraite. Cela a stimulé la demande pour des logements adaptés aux seniors – comme en témoignent des projets de nouvelles communautés 55+ (par exemple les quartiers Gavilan à Rancho Mission Viejo ranchomissionviejo.com) et un marché dynamique pour les maisons de plain-pied et les établissements d’hébergement assisté. Pendant ce temps, les jeunes adultes (Millennials et Génération Z) représentent une part importante de la population active et sont en pleine période de location ou d’accession à la propriété. Beaucoup sont attirés par les opportunités d’emploi et le style de vie du comté, mais rencontrent des difficultés à devenir propriétaires. Il en résulte une formation tardive des ménages – de jeunes adultes vivent plus longtemps chez leurs parents ou avec des colocataires – et une proportion plus élevée de foyers multigénérationnels dans la région. Lorsqu’ils constituent finalement leur propre ménage, un grand nombre opte pour des maisons en rangée (townhomes) ou des appartements en copropriété (condos) comme premier achat à cause de l’écart de prix avec les maisons individuelles. Le taux de propriété dans le comté d’Orange, historiquement autour de 59-60 %, a légèrement diminué sous la pression de l’accessibilité, et la population locataire est en hausse.

Le comté est également culturellement et ethniquement diversifié, ce qui influence les préférences en matière d’habitat et le développement des quartiers. Il existe d’importantes communautés asiatiques et latino-américaines (chacune représentant environ un tiers de la population) qui ont tendance à se regrouper dans certaines villes – par exemple, la population d’Irvine est composée à plus de 40 % d’Asiatiques, tandis que Santa Ana compte environ 75 % d’Hispaniques. Ces communautés ont contribué à la demande de logements multigénérationnels, de centres commerciaux ethniques et de types d’habitats spécifiques (par exemple, de nombreux acheteurs asiatiques préfèrent les logements neufs dans des quartiers planifiés comme Irvine, faisant ainsi grimper les prix sur place). L’investissement étranger et la migration ont également joué un rôle : le comté d’Orange a connu un volume important d’achats immobiliers par des ressortissants étrangers (de Chine, de Corée, du Moyen-Orient, etc.) dans les années 2010. Bien que l’activité des acheteurs étrangers ait ralenti pendant la pandémie, elle pourrait reprendre à mesure que les voyages se normalisent, en particulier sur le marché du luxe en bord de mer et autour des universités.

Les schémas migratoires au sein du sud de la Californie ont également un impact sur le comté d’Orange. Notamment, le comté perd certains ménages à revenus faibles ou moyens au profit de l’Inland Empire, plus abordable (comtés de Riverside/San Bernardino), une tendance qui dure depuis des décennies scag.ca.gov. Parallèlement, le comté d’Orange a tendance à attirer des professionnels et cadres à hauts revenus – souvent des personnes venant de Los Angeles pour fuir la congestion ou d’autres États pour un emploi dans la technologie, la santé ou la finance. Cet apport sélectif stimule le marché du haut de gamme. Par ailleurs, l’excellence des écoles et la sécurité des quartiers du comté continuent d’attirer les familles (qui en ont les moyens), ce qui entretient la demande dans les secteurs dotés des meilleurs établissements scolaires. Le mode de vie côtier et le climat attirent aussi les retraités et travailleurs à distance, certains venant de régions plus froides pour acquérir une résidence secondaire ou s’installer définitivement.

En se projetant vers l’avenir, les projections officielles (de la Southern California Association of Governments) prévoient que la population du comté d’Orange augmentera modérément au cours des 20 prochaines années, atteignant potentiellement environ 3,3 millions d’habitants d’ici 2030. Cette trajectoire de croissance lente reflète un espace minimal pour l’expansion et une migration intérieure nette toujours négative, compensée par l’immigration. La composition démographique devrait pencher vers un vieillissement de la population, les seniors (65+) représentant une part plus importante des résidents, et la taille moyenne des ménages pourrait légèrement diminuer si les jeunes ont moins d’enfants. Pour l’immobilier, ces tendances impliquent que la demande restera forte à chaque extrémité du spectre : des logements haut de gamme avec de nombreux équipements destinés aux professionnels aisés et aux retraités, ainsi que des logements abordables/pour la main-d’œuvre pour les jeunes familles et les travailleurs locaux. La demande en logement sera également de plus en plus liée aux centres de transports en commun et d’emploi, à mesure que les longs trajets domicile-travail deviennent moins viables – une évolution qui inspire des projets comme ceux autour du Platinum Triangle d’Anaheim et du Spectrum d’Irvine. En résumé, la démographie du comté d’Orange présente un paradoxe : une population riche et en croissance (même si lentement) qui alimente une forte demande de logements, mais des tendances migratoires qui révèlent le stress de l’accessibilité financière poussant de nombreux résidents vers la sortie. Réduire cet écart représente un défi central pour la santé à long terme du marché.

Facteurs économiques et politiques influençant le marché

De multiples forces économiques et politiques publiques se croisent en 2025 pour façonner le marché immobilier du comté d’Orange :

Taux d’intérêt et environnement de financement : Peut-être le facteur de marché le plus important est l’évolution des taux d’intérêt hypothécaires. Après des hausses de taux agressives de la Réserve fédérale en 2022–2023, les coûts d’emprunt ont culminé en 2023/début 2024 avec des taux fixes sur 30 ans dans la fourchette de 6,5–7 %. Ces taux élevés ont été la principale cause du ralentissement des ventes de logements et de l’« effet de verrouillage », les propriétaires possédant des prêts à 3 % étant réticents à vendre et les acheteurs étant confrontés à des mensualités nettement plus élevées programbusiness.com. La bonne nouvelle est que les perspectives des taux d’intérêt pour 2025 s’améliorent. Les économistes prévoient que l’inflation se modérera autour de 2–3 %, permettant un allègement progressif des taux. L’Association des agents immobiliers de Californie prévoit que le taux moyen des prêts sur 30 ans tombera à environ 5,9 % en 2025, contre une moyenne de 6,6 % en 2024 car.org. De même, Lawrence Yun, économiste en chef du NAR, s’attend à ce que les taux se stabilisent autour de 6 % fin 2025, avec un nouvel assouplissement possible en 2026 si la Fed réduit effectivement ses taux surterreproperties.com surterreproperties.com. Des coûts de financement plus bas devraient inciter davantage d’acheteurs et de vendeurs à réintégrer le marché car.org car.org, augmentant marginalement l’accessibilité et permettant plus de transactions de montée en gamme. Cependant, même un taux à 6 % reste supérieur aux taux inférieurs à 4 % de 2020–21, donc l’ajustement sera progressif. Côté commercial, la hausse des taux a déjà fait baisser les valeurs d’actifs en 2023–24 (notamment pour les immeubles de bureaux). L’environnement de financement reste tendu : les prêteurs sont plus prudents et les critères d’octroi de prêts plus stricts, en particulier pour les prêts à la construction et les actifs avec risque de location. Les taux de capitalisation se sont élargis dans tous les types de biens, bien que les segments à forte demande comme l’industriel et le résidentiel collectif à Orange County affichent encore des taux relativement bas (industriel ~4,5–5 %, appartements ~4 %+). Si les taux d’intérêt baissent effectivement en 2025, cela soulagera une partie de la pression sur les taux de capitalisation et pourrait relancer l’activité de ventes d’investissement, qui reste modérée. À l’inverse, si l’inflation surprend à la hausse ou que les taux restent élevés plus longtemps, le marché immobilier pourrait stagner davantage du fait des contraintes de financement.

Emploi et économie : Le comté d’Orange bénéficie d’une économie robuste et diversifiée qui soutient la demande immobilière. À la mi-2025, le taux de chômage du comté est juste au-dessus de 4 %, inférieur à celui de la Californie (~5,5 %) kidder.com et témoigne d’un quasi plein emploi. Les principaux secteurs incluent la technologie (fabricants de puces, entreprises de jeux vidéo), la santé et la biotechnologie, le tourisme (Disneyland et stations balnéaires), les services professionnels (finance, droit) et l’éducation. La croissance de l’emploi en 2024 a été régulière, avec environ 14 600 créations de postes (+0,9% sur un an) à la fin de 2024 assets.cushmanwakefield.com. Pour 2025, les économistes prévoient une croissance plus lente mais positive – l’Université Chapman anticipe un ralentissement de la croissance de l’emploi à environ 1 % et une économie locale évitant la récession car.org globenewswire.com. Une légère récession américaine est un risque à l’horizon, mais jusqu’à présent, une consommation robuste (soutenue par les aides fédérales et l’épargne accumulée) a retardé tout ralentissement globenewswire.com. Le revenu médian des ménages d’Orange County tourne autour de 100K $, bien supérieur à la moyenne nationale, ce qui offre un certain amorti face aux vents contraires économiques, mais demeure très en deçà du coût des logements (comme noté, le revenu médian représente environ 50% de ce qu’il faudrait pour pouvoir s’offrir une maison médiane globenewswire.com). Si un ralentissement économique plus large survenait fin 2025 ou en 2026, le comté d’Orange verrait le chômage augmenter, notamment dans les secteurs sensibles aux taux d’intérêt comme la finance ou dans les secteurs discrétionnaires comme le tourisme. Cela freinerait la demande immobilière et pourrait accroître les défauts de paiement hypothécaire. Pour l’instant, cependant, la base économique reste solide, ce qui entretient la confiance dans le marché immobilier. À noter, la croissance record de l’emploi depuis 2020 a soutenu la demande pour les logements de luxe surterreproperties.com – un plus grand nombre de personnes occupant des emplois bien rémunérés se traduit par davantage d’acheteurs potentiels pour l’immobilier haut de gamme.

Politiques de logement de l’État : Le gouvernement de l’État de Californie a adopté de nombreuses lois pour lutter contre la crise de l’accessibilité au logement, qui ont une incidence directe sur le marché d’Orange County. Un facteur majeur est la Répartition Régionale des Besoins en Logement (RHNA) et la loi sur l’élément logement : chaque ville du comté d’Orange s’est vu assigner des objectifs ambitieux de constructions pour la période 2021–2029. Les villes qui n’ont pas obtenu l’approbation de l’État pour leurs plans de logement se sont vues imposer le « remède du constructeur », une disposition permettant aux promoteurs d’ignorer le zonage local s’ils intègrent des logements abordables ourneighborhoodvoices.com newportbeachca.gov. Cela a effectivement contraint des villes historiquement peu enclines à la croissance (comme Huntington Beach, Orange, Laguna Niguel, etc.) à prévoir plus de logements dans leur zonage ou à risquer de perdre le contrôle. Par exemple, la ville d’Orange a vu son élément logement rejeté et est devenue vulnérable aux demandes de remède du constructeur jusqu’à ce qu’elle se mette en conformité newportbeachca.gov. La menace du remède du constructeur a ouvert la voie à de plus grands projets d’appartements dans certaines villes d’OC qui auraient autrement été bloqués. De plus, la SB 9 (en vigueur depuis 2022) permet la division de lots et la construction de duplex sur des parcelles unifamiliales à l’échelle de l’État ; bien que l’adoption soit restée modérée dans les quartiers suburbains d’Orange County, cela a progressivement ajouté des unités de comblement à petite échelle et augmenté la valeur des maisons là où la division de lots est possible. Les unités d’habitation accessoires (ADUs) ont explosé après l’allègement des restrictions par l’État – de nombreux propriétaires construisent des ADU ou convertissent leurs garages pour des revenus locatifs, ce qui augmente petit à petit l’offre locative.

Une autre politique affectant le comté d’Orange est le contrôle des loyers. Au niveau de l’État, l’AB 1482 limite désormais les augmentations annuelles de loyer pour la plupart des propriétés multifamiliales anciennes à 5 % plus l’IPC (avec un plafond absolu de 10 %). Localement, la ville de Santa Ana a institué sa propre ordonnance de contrôle des loyers en 2022 (limitant les hausses à environ 3 % par an et offrant des protections contre les expulsions). Bien que Santa Ana ne soit qu’une seule ville, elle est importante et d’autres mesures similaires pourraient émerger dans d’autres villes d’OC où la population locataire est importante. Pour les investisseurs, ces plafonds de loyer réduisent légèrement le potentiel de plus-value dans le secteur multifamilial mais pourraient aussi encourager une rétention plus longue des locataires. À l’inverse, la loi fiscale californienne Prop 13 continue de profiter aux propriétaires de longue date d’Orange County en maintenant leurs impôts fonciers bas, ce qui contribue malheureusement à la faiblesse de l’inventaire (les propriétaires ont moins d’incitations à vendre). Cependant, la Prop 19, adoptée en 2020, a un peu aidé en permettant aux propriétaires âgés de transférer leur base fiscale faible vers une nouvelle maison n’importe où dans l’État. Cela a incité certains « nid-videurs » à réduire la taille de leur logement et à vendre, libérant ainsi de l’inventaire – un effet modeste mais positif dans des zones coûteuses comme le comté d’Orange.

Initiatives des gouvernements locaux : Les municipalités du comté d’Orange adoptent également des politiques ayant un impact sur l’immobilier. Plusieurs villes proposent des procédures d’approbation simplifiées ou des exonérations de frais pour le développement de logements abordables. Le gouvernement du comté investit lui-même dans des logements de soutien afin de réduire l’itinérance, convertissant certains motels en habitations. Les changements de zonage, comme la mise à jour du plan spécifique du Disneyland Resort d’Anaheim (permettant l’expansion de Disney) undercovertourist.com ou le changement de zonage d’Irvine passant de bureaux à logements résidentiels globest.com, sont des décisions politiques majeures libérant du foncier pour le développement. Dans les zones côtières, les réglementations environnementales et la Commission du littoral influencent ce qui peut être construit ; par exemple, les villes côtières subissent des pressions pour autoriser davantage de logements multifamiliaux selon le RHNA, mais elles doivent aussi composer avec les limites de hauteur et l’opposition locale. De plus, la politique en matière d’infrastructures joue un rôle : les améliorations de la voirie dans le comté (par ex. l’élargissement à venir de l’I-405 et le OC Streetcar) sont associées à une planification de l’utilisation des sols pour encourager la densité près des transports en commun.

Taxes et incitations : Le comté d’Orange n’a pas de taxe générale sur les entreprises comme Los Angeles, ce qui le rend attractif pour les sociétés et stimule indirectement l’immobilier commercial. Il existe également des zones d’opportunité dans certaines parties du comté (par ex. à Santa Ana, Anaheim) offrant des avantages fiscaux pour l’investissement immobilier – cela a lancé quelques projets, en particulier multifamiliaux, qui n’auraient pas été viables autrement. Du côté résidentiel, l’avenir de la politique fiscale fédérale (telle que la déduction des intérêts hypothécaires et les limites de déduction SALT) pourrait avoir un impact sur le pouvoir d’achat des acheteurs dans le comté d’Orange, où le coût de la vie est élevé ; les changements fiscaux fédéraux de 2017 qui ont plafonné les déductions SALT ont effectivement augmenté les coûts nets d’accession à la propriété en Californie, ce qui a freiné la demande haut de gamme. Tout ajustement de ces politiques dans les prochaines années pourrait modifier l’équation financière.

En somme, l’environnement politique en 2025 pousse activement le comté d’Orange vers la construction de davantage de logements et des principes de développement intelligent, tandis que l’environnement économique se caractérise par un optimisme prudent, une croissance de l’emploi stable et une détente progressive des taux d’intérêt. Les parties prenantes devront surveiller les évolutions législatives (comme de nouvelles lois californiennes en 2025 facilitant encore la conversion de biens commerciaux en logements) et les tendances macroéconomiques. Le marché du comté d’Orange réagit rapidement aux variations des taux d’intérêt et à la confiance économique, donc ces facteurs influenceront grandement si 2025 marque un tournant vers plus de ventes et davantage d’offres, ou si des défis comme l’accessibilité et l’offre limitée persistent sans relâche.

Opportunités et risques d’investissement

Opportunités : Malgré des prix élevés, le comté d’Orange offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs et promoteurs immobiliers en 2025 et au-delà :

• Développement résidentiel et création de valeur : La pénurie chronique de logements et les faibles taux de vacance créent une forte opportunité pour les promoteurs capables d’ajouter des unités. Les projets qui s’alignent sur les mandats de l’État en matière de logement – tels que les complexes d’appartements en milieu urbain, les développements à usage mixte, ou la subdivision de grands terrains – sont bien positionnés pour réussir. Les promoteurs saisissent activement des sites commerciaux sous-utilisés (par exemple, d’anciens bureaux, des centres commerciaux) et les convertissent en logements, comme on le voit avec les conversions dans la zone aéroportuaire globest.com. Les investisseurs peuvent aussi se tourner vers les unités d’habitation accessoires comme créneau : ajouter des ADU dans les quartiers de maisons individuelles peut générer des revenus locatifs solides ou une majoration précieuse lors de la vente. De plus, des propriétés d’appartements plus anciennes peuvent être rénovées (stratégie de création de valeur) pour répondre à la forte demande de locataires pour des équipements modernes ; avec les loyers élevés du comté d’Orange, le retour sur les améliorations peut être attractif, d’autant plus que la croissance des loyers se poursuit régulièrement. Le fait que les permis de construire devraient augmenter d’environ 13 % en 2025 globenewswire.com indique que ceux qui se lancent dans le développement maintenant anticipent des rendements intéressants.
• Bureaux en difficulté et réaffectation adaptative : Les difficultés du secteur des bureaux offrent une opportunité à contre-courant. Les investisseurs ayant une vision à long terme et une expertise en redéveloppement peuvent acquérir des immeubles de bureaux en difficulté à prix réduit et les repositionner. Les stratégies potentielles incluent la conversion de bureaux en laboratoires (afin de profiter du secteur biomédical croissant du comté d’Orange), en résidences (là où le zonage le permet ou via le « builder’s remedy »), ou en espaces industriels créatifs (par exemple, des espaces technologiques flexibles). Compte tenu des efforts du comté d’Orange pour supprimer ou réhabiliter les bureaux obsolètes kidder.com, ceux qui agissent tôt dans ce secteur pourraient profiter de la raréfaction de l’offre et de la revalorisation des biens les mieux situés. De plus, certains propriétaires de bureaux sont fortement incités à vendre en raison d’échéances de dettes imminentes ; les investisseurs disposant de liquidités pourraient négocier des accords avantageux en 2025–2026, puis conserver l’actif jusqu’à la reprise du marché des bureaux ou la réalisation d’une conversion.
• Industriel et logistique : Même avec un léger ralentissement, l’immobilier industriel reste un pari solide à long terme dans le comté d’Orange. La localisation de la région – adjacente aux principaux ports et au centre d’une métropole peuplée – signifie que la demande pour des espaces de distribution, d’entreposage frigorifique et de production manufacturière va persister. La récente augmentation du taux de vacance industriel à environ 5 % lee-associates.com offre en réalité une porte d’entrée pour les locataires et investisseurs qui ne trouvaient jusqu’ici aucune disponibilité. Les investisseurs peuvent cibler les sous-marchés avec de nouvelles infrastructures (par exemple, les zones bénéficiant de l’ouverture du OC Streetcar en 2025 pour la logistique du dernier kilomètre ou proches de JWA pour le fret aérien). Compte tenu du peu de terrains disponibles, les actifs industriels existants conservent leur valeur ; toute baisse de prix actuelle pourrait être suivie d’une appréciation avec l’amélioration de l’économie. Il existe également des opportunités dans les énergies renouvelables et l’industrie high-tech – par exemple, en réaménageant d’anciens entrepôts avec des panneaux solaires ou en modernisant les installations pour attirer des entreprises liées aux véhicules électriques (certaines sociétés de véhicules électriques se sont récemment développées dans le sud de la Californie).
• Commerces de détail et propriétés mixtes : Les niveaux de revenus élevés du comté d’Orange soutiennent le commerce et la restauration expérientielle, ce qui rend les centres commerciaux bien situés attrayants pour l’investissement. Avec un taux de vacance commerciale autour de 4 % institutionalpropertyadvisors.com, l’acquisition de centres commerciaux dans des zones commerciales fortes peut générer des flux de trésorerie stables. En particulier, les centres ancrés par des supermarchés ou des restaurants très performants (qui ont prouvé leur résilience durant la COVID) sont recherchés. Par ailleurs, de nombreux biens commerciaux disposent de terrains ou de parkings excédentaires pouvant être réaménagés pour d’autres usages – les investisseurs avisés peuvent créer de la valeur en ajoutant des drive-in, des lots indépendants ou même des logements (si le zonage le permet). Les projets mixtes comme OCVibe démontrent l’intérêt de créer des destinations ; des projets plus petits autour des centres-villes (Orange, Fullerton, etc.) sont également viables. À mesure que les villes continuent à encourager les environnements « vivre-travailler-se divertir », les investisseurs dans les projets mixtes pourront éventuellement bénéficier d’incitations fiscales ou d’approbations accélérées.
• Immobilier de luxe et côtier : Le segment du luxe à Orange County – maisons en front de mer, propriétés à Newport Coast, résidences haut de gamme à Irvine – continue d’attirer les acheteurs aisés, tant nationaux qu’internationaux. Lawrence Yun de la NAR souligne particulièrement que l’immobilier de luxe pourrait connaître un essor en 2025, avec davantage d’individus fortunés cherchant à posséder une part du style de vie côtier de l’OC surterreproperties.com surterreproperties.com. Les prix dans le haut de gamme devraient augmenter modérément (environ 2% par an en 2025–26) surterreproperties.com, ce qui indique une certaine stabilité. Pour les investisseurs, cela signifie que la conservation de biens immobiliers d’exception est susceptible de générer une appréciation et que des opportunités pourraient exister dans les locations de luxe et les résidences de vacances alors que le tourisme rebondit. De plus, l’expansion de Disneyland et d’autres attractions touristiques pourrait rendre les investissements en location de courte durée (là où c’est autorisé) plus rentables autour d’Anaheim et des villes côtières.
• Marchés émergents : Il existe certaines opportunités émergentes dans l’immobilier spécialisé. Laboratoires de sciences de la vie – Orange County développe un pôle biotechnologique autour d’Irvine et de Newport Beach, et la demande pour des espaces de laboratoires/R&D est en hausse. Transformer des bureaux en laboratoires ou développer de nouveaux espaces (avec le bon zonage et l’infrastructure électrique adaptée) pourrait permettre d’obtenir des loyers premium. Les résidences pour seniors constituent un autre secteur en croissance : à mesure que la population âgée augmente, les communautés de logements pour seniors haut de gamme à l’OC (offrant des prestations de type resort) gagnent en popularité. Les promoteurs qui répondent à cette demande (via des communautés 55+ ou des établissements d’hébergement assisté) peuvent en tirer profit. Enfin, les centres de données et self-stockage suscitent de l’intérêt : avec des terrains onéreux, Orange County n’a pas été un grand marché pour les centres de données, mais certains petits centres de données de proximité sont en projet pour répondre aux besoins locaux, et la demande en self-stockage suit la densité résidentielle (plusieurs nouveaux établissements ont été construits ou prévus dans les quartiers à forte densité).

Risques et défis : En parallèle des opportunités, les investisseurs doivent prendre en compte d’importants risques sur le marché d’Orange County :

• Risques d’abordabilité et de demande : L’extrême manque d’abordabilité dans le comté d’Orange constitue un risque à long terme pour la demande de logements. Si les familles de la classe moyenne continuent de partir, le vivier de futurs acheteurs de maison et même de locataires pourrait se réduire ou au moins changer de composition. Les entreprises pourraient avoir plus de mal à recruter des talents dans la région, ce qui pourrait finir par freiner la croissance de l’emploi. Une crise de l’abordabilité persistante pourrait également accroître la pression politique en faveur d’un contrôle des loyers ou de taxes sur les logements vacants, ce qui affecterait le rendement des investisseurs. De plus, à court terme, si les taux hypothécaires ne baissent pas comme prévu (ou pire, s’ils augmentent), la demande des acheteurs pourrait rester déprimée et les prix pourraient stagner ou baisser légèrement en termes réels (comme le suggère la prévision de Chapman University, une **« légère baisse » des prix des maisons dans le comté d’Orange en 2025 est possible si les taux restent élevés globenewswire.com). Un scénario de correction des prix, même légère, porterait atteinte à l’équité des acheteurs récents et pourrait effrayer les investisseurs.
• Risques de taux d’intérêt et de crédit : L’immobilier est très sensible aux taux d’intérêt. Bien que les perspectives de base soient à l’assouplissement des taux, toute surprise comme une inflation persistante pourrait maintenir les taux élevés et les emprunts coûteux. Les taux élevés augmentent à leur tour les taux de capitalisation et réduisent la valeur des biens, un risque particulièrement important pour les propriétaires ayant acheté au sommet, avec des taux de capitalisation faibles. De plus, de nombreuses dettes commerciales arriveront à échéance entre 2025 et 2027 ; refinancer ces prêts à des taux plus élevés pourrait s’avérer difficile, menant potentiellement à des défauts de paiement ou à des ventes forcées à prix bradés (surtout dans les segments de bureaux et d’hôtellerie). Le durcissement des critères de crédit signifie également que financer de nouvelles opérations ou projets pourrait être compliqué, limitant la capacité des investisseurs à saisir des opportunités.
• Ralentissement économique ou chocs externes : Le risque d’une récession plane en toile de fond. Si les États-Unis ou la Californie entraient en récession fin 2025, le comté d’Orange pourrait enregistrer des pertes d’emplois dans des secteurs clés (technologie, tourisme, immobilier). Une hausse du chômage atténuerait directement la demande de logement – la formation de nouveaux ménages ralentirait et les saisies immobilières pourraient augmenter à partir de leurs niveaux actuellement bas. Les commerces de détail et les hôtels souffriraient de la diminution des dépenses. Bien que les prévisions n’anticipent actuellement aucune véritable récession en 2025 globenewswire.com, ce risque ne peut être ignoré. De plus, des chocs externes comme une nouvelle vague pandémique, des événements géopolitiques affectant le commerce (les entreprises du comté d’Orange sont liées aux chaînes d’approvisionnement mondiales), ou une correction boursière affectant la richesse des acheteurs haut de gamme pourraient tous se répercuter sur le marché immobilier.
• Risques réglementaires et politiques : Les investisseurs doivent surveiller les changements de politique. Par exemple, les législateurs californiens ont proposé diverses mesures allant du renforcement du contrôle des loyers à des taxes sur la vacance et à un assouplissement supplémentaire des restrictions de développement. Un changement de leadership politique pourrait entraîner des mandats plus agressifs en matière de logement abordable. Au niveau local, il peut y avoir des résistances au développement – par exemple, des référendums ou des poursuites qui retardent les projets (comme cela a été observé historiquement dans certaines villes du comté d’Orange). De plus, la réforme de la taxe foncière reste un risque lointain : si la Proposition 13 était jamais modifiée pour augmenter les taxes sur les propriétés commerciales (des propositions de taxes « split-roll » ont déjà été évoquées), cela pourrait modifier les valorisations. Bien que les changements à la Proposition 13 aient été rejetés par les électeurs en 2020, les pressions budgétaires pourraient raviver ce débat.
• Risques environnementaux et climatiques : Le comté d’Orange est généralement moins exposé à certains risques climatiques que d’autres régions de Californie, mais il n’est pas à l’abri. Le risque d’incendie existe dans les collines et les canyons (par exemple, les communautés proches de la Cleveland National Forest ou de Laguna Canyon ont déjà connu des incendies). Avec la progression du changement climatique, le risque d’incendies et de chaleur extrême pourrait s’étendre. Cela a déjà eu un impact sur le marché de l’assurance – en effet, plusieurs grands assureurs ont réduit leur couverture habitation en Californie en raison des risques d’incendies ; et bien que la côte du comté d’Orange soit moins exposée, le recul généralisé des assureurs rend l’assurance immobilière plus coûteuse pour tous. Les inondations et la montée du niveau de la mer pourraient menacer les zones côtières basses (Newport Beach, Huntington Harbour) dans les décennies à venir, nécessitant potentiellement des mesures onéreuses et affectant la valeur immobilière à long terme dans ces zones. En outre, les tremblements de terre demeurent un risque permanent en Californie du Sud. Un fort séisme pourrait endommager les biens et perturber temporairement le marché ; les investisseurs avisés tiennent compte du renforcement parasismique et de l’assurance (en notant que la souscription à l’assurance contre les tremblements de terre est relativement faible en raison de son coût).
• Risques de liquidité du marché et de sortie : Avec des volumes de ventes en forte baisse programbusiness.com, la liquidité est une préoccupation. Les investisseurs peuvent constater que la sortie d’un investissement (vente d’une propriété) dans cet environnement peut prendre plus de temps ou nécessiter des concessions sur le prix, en particulier pour les maisons de luxe onéreuses ou les actifs commerciaux spécialisés. Les investisseurs de type « flipper » et à court terme sont exposés au risque de ne pas pouvoir revendre rapidement avec profit en raison d’un bassin d’acheteurs plus restreint. Ce risque est toutefois atténué en partie par la hausse attendue du nombre d’acheteurs lorsque les taux baisseront, mais il est difficile de bien synchroniser le marché.

Prévisions basées sur les données : Compte tenu des opportunités et des risques mentionnés ci-dessus, que disent les prévisions pour le comté d’Orange dans les prochaines années ? L’Association des agents immobiliers de Californie prévoit qu’à l’échelle de l’État, le prix médian des maisons augmentera d’environ 4,6 % en 2025 car.org. Le comté d’Orange, étant un sous-marché plus cher, pourrait voir une appréciation similaire et modérée si les taux hypothécaires diminuent effectivement – Lawrence Yun de la NAR prévoit environ +2 % de croissance des prix des maisons dans le comté d’Orange en 2025 et 2026 surterreproperties.com. Le volume des ventes de maisons devrait rebondir plus fortement : Yun anticipe que les ventes de maisons du comté d’Orange (segment de luxe inclus) pourraient bondir de 9 % en 2025 et de 13 % en 2026 à mesure que plus d’inventaire arrive sur le marché et que les acheteurs s’ajustent à la nouvelle réalité des taux surterreproperties.com. Sur le plan commercial, les taux de vacance devraient s’améliorer progressivement : la vacance des bureaux pourrait encore baisser si des conversions suppriment de l’espace, la vacance industrielle pourrait se stabiliser ou légèrement décliner à mesure que l’absorption rattrape le retard, et le commerce de détail restera probablement tendu. La croissance des loyers dans le multirésidentiel devrait être modérée (~2-3 % par an) alors que des milliers de nouveaux logements arrivent sur le marché d’ici deux ans, équilibrant la demande. La prévision de l’Université Chapman propose une perspective légèrement prudente : ils anticipent des prix stables ou en légère baisse en 2025 et soulignent que l’accessibilité restera la plus faible du pays globenewswire.com globenewswire.com. Ils anticipent néanmoins une reprise de l’activité de construction et indiquent que les nouvelles constructions généreront davantage de transactions globenewswire.com.

D’un point de vue investisseur, l’immobilier du comté d’Orange en 2025 peut se résumer comme un environnement à haut rendement, mais à coût élevé. Les fondamentaux du marché – terrain limité, emplacement prisé, revenus élevés – favorisent l’appréciation à long terme et la génération de revenus. Toutefois, le court terme n’est pas sans défis, qu’il s’agisse de la volatilité des taux d’intérêt ou des ajustements de politiques. Une diligence raisonnable approfondie, de la patience lors des négociations et une stratégie ciblée sur les zones de croissance (tant géographiques que sectorielles) seront essentielles. Ceux qui sauront naviguer les obstacles actuels pourraient trouver l’immobilier du comté d’Orange très lucratif alors que la région continue d’innover et d’évoluer durant la deuxième moitié de la décennie.

Sources

• California Association of Realtors – Prévisions du marché immobilier 2025 (septembre 2024) car.org car.org
• ProgramBusiness News – Les ventes de maisons chutent de 31 % dans le comté d’Orange : Données récentes sur l’immobilier (29 mai 2025) programbusiness.com programbusiness.com
• GlobeSt.com – Les loyers des appartements d’Orange County continuent d’augmenter (23 octobre 2024) globest.com globest.com
• Kidder Mathews – Rapport sur le marché des bureaux du comté d’Orange (T1 2025) kidder.com kidder.com
• CoStar News – Le comté d’Orange inverse la perte de population en 2024 (20 mai 2025) costar.com
• Surterre Properties (citant NAR Lawrence Yun) – Prévisions du marché du luxe d’Orange County 2025 (juin 2025) surterreproperties.com surterreproperties.com
• Prévisions économiques de l’Université Chapman – Perspectives 2025 pour le comté d’Orange (12 décembre 2024) globenewswire.com globenewswire.com
• Orange County Business Council – Rapport sur les indicateurs communautaires 2023-2024 (données sur le logement et la démographie) ocbc.org
• Ville d’Anaheim & Undercover Tourist – Détails de l’expansion DisneylandForward (2024–2025) undercovertourist.com undercovertourist.com
• Ville d’Anaheim – Mises à jour du développement OCVibe (2025) la.urbanize.city anaheim.net