Nemovitosti v Seattlu 2025: Růst cen, žhavé čtvrti a výhled trhu do roku 2030

Dalším trendem je variace podle typu nemovitosti. Vyšší úrokové sazby nejvíce zasáhly dražší rodinné domy v letech 2022–2023, ale do roku 2025 se tyto ceny stabilizovaly. Pozoruhodné je, že byty (condominiums) si vedly mírně lépe během poklesu – ceny bytů v oblasti metra Seattle vzrostly meziročně o ~2 %, i když ceny rodinných domů klesly o ~1 % axios.com. Relativní cenová dostupnost bytů pravděpodobně udržela jejich poptávku. Mezitím řadové domy (townhome) ztratily na hodnotě ~5 % meziročně na jaře axios.com, což naznačuje, že tento segment mohl být dříve přeplacen a došlo k jeho korekci. V roce 2025 všechny segmenty zaznamenávají obnovený zájem. Objem prodejů roste: Seattle zaznamenal 895 prodejů domů v červnu 2025, což je nárůst o 20 % oproti předchozímu červnu redfin.com, protože kupující se přizpůsobují novému normálu vyšších sazeb. S hypotečními sazbami kolem 6,5–7 % (oproti ~3 % před dvěma lety) soundpointpm.com, mají kupující omezenější rozpočty, ale stálý růst zaměstnanosti a trvalé potřeby bydlení pohánějí transakce i tak. Celkově lze výkonnost rezidenčního trhu v roce 2025 shrnout jako odolnou – ceny drží nebo mírně rostou, poptávka je stále silná (zejména v centru města) a díky nárůstu nabídky se objevuje zdravější rovnováha mezi kupujícími a prodávajícími.

Trendy komerčních nemovitostí v roce 2025

Sektor komerčních nemovitostí v Seattlu v roce 2025 je příběhem dvou odlišných trendů: silné oživení v některých oblastech (například maloobchod a pohostinství) oproti pokračujícímu poklesu trhu s kancelářemi. Na jedné straně ekonomické jádro města vykazuje známky oživení – pěší provoz v centru a otevírání maloobchodů rostou, jak se vracejí pracovníci i turisté. Na druhé straně kancelářské prostory dosáhly rekordní neobsazenosti, což odráží trvalý dopad práce na dálku.

Kancelářský trh: Kancelářský sektor v Seattlu se potýká s historickým přebytkem prostor. V centru Seattlu celková míra neobsazenosti kanceláří v roce 2025 vzrostla na přibližně 30–34 %, oproti hodnotám ve středních dvaceti procentech o rok dříve assets.cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Údaje společnosti Cushman & Wakefield ukázaly, že neobsazenost v centru dosáhla 33 % v 1. čtvrtletí 2025 (meziročně nárůst o 4,3 procentního bodu) assets.cushmanwakefield.com, a ve 2. čtvrtletí vzrostla na 34,6 % cushmanwakefield.com. To znamená, že každý třetí čtvereční stopa kancelářských prostor v centru je prázdná, což je pro Seattle bezprecedentní údaj. Nárůst neobsazenosti, i když zpomaluje, je neúprosný – 2. čtvrtletí 2025 znamenalo čtrnáctý po sobě jdoucí čtvrtletní nárůst regionální míry neobsazenosti kanceláří od konce roku 2021 kidder.com. Negativní čistá absorpce přetrvává (Seattle zaznamenal –871 000 čtverečních stop ve 2. čtvrtletí, –1,3 milionu čtverečních stop od začátku roku), protože firmy nadále omezují nebo podnajímaly prostory kidder.com. Hlavní příčinou je práce na dálku/hybridní režim: mnoho firem zmenšilo své prostory a poptávka po nových pronájmech nedokázala vyrovnat volné prostory vzniklé změnami během pandemie. Nájemci preferují hybridní modely, často docházejí do kanceláře jen asi 3 dny v týdnu, což snižuje celkovou potřebu prostor kidder.com. I přes růst zaměstnanosti v Seattlu pronájmy kanceláří zůstávají pod úrovní před pandemií a podnájemní prostory (nadbytečné prostory, kterých se firmy snaží zbavit) stále tvoří téměř 15 % dostupných prostor kidder.com.

Obnova maloobchodu a centra města: Na rozdíl od kanceláří maloobchod a pohostinství na úrovni ulice v Seattlu ožívají s ústupem pandemie. Centrum Seattlu vykazuje v letech 2024–2025 hmatatelné známky zotavení. Otevření hlavních atrakcí, jako je nový Overlook Walk – víceúrovňový park na nábřeží za 70 milionů dolarů dokončený v roce 2023 – přilákalo zpět místní i turisty; pěší provoz v jeho prvním týdnu dosáhl 140 % srovnatelného období v roce 2023 downtownseattle.org. Asociace Downtown Seattle uvádí, že v roce 2024 bylo v centru otevřeno 88 nových podniků na úrovni ulice, spolu s 3 000 novými dokončenými bytovými jednotkami v tom roce downtownseattle.org. S více lidmi, kteří v centru žijí a tráví volný čas, zažívají maloobchodní koridory obnovenou aktivitu. Na začátku roku 2025 se v centru otevíralo více podniků, než zavíralo, což obrátilo trend předchozích let downtownseattle.org. Stále zde zůstává vysoká neobsazenost maloobchodních prostor na některých místech (částečně kvůli menšímu počtu kancelářských pracovníků ve všední dny), ale město agresivně podporuje oživení centra – například na rok 2025 je rezervováno téměř 100 konferencí, které by měly přivést 370 000 návštěvníků a podpořit hotely, restaurace a obchody downtownseattle.org. Turismus se vrací (seattleská sezóna výletních lodí a letní turistická sezóna v roce 2025 je silná) a velké nadcházející akce, jako je pořádání části Mistrovství světa ve fotbale FIFA 2026 v Seattlu, podněcují zlepšování infrastruktury downtownseattle.org. To vše je pozitivní pro komerční nemovitosti, které slouží lidem: hotely se zotavují, otevírají se nové restaurace a obsazenost bytů v centru je vysoká (mnoho z těchto 3 000 nových bytů si nachází nájemníky). Stručně řečeno, městské jádro Seattlu prochází proměnou z denního kancelářského centra na smíšenou čtvrť s větším podílem bydlení a zábavy, která žije 24/7 – trend, který by mohl nakonec zaplnit prázdné prostory kreativními způsoby.

Průmyslový a další sektory: Průmyslové nemovitosti v Seattlu (sklady, distribuční centra, přístavní zařízení) zůstávají stabilní a robustní. Průmyslový trh v oblasti Seattlu má nízkou neobsazenost a silnou poptávku díky přístavu Seattle (hlavní obchodní brána) a potřebám logistiky e-commerce. Ačkoli to není hlavním tématem této zprávy, stojí za zmínku, že průmyslové nemovitosti v blízkosti Seattlu mají vysokou obsazenost a růst nájmů, a zájem investorů o sklady v oblasti Seattlu je silný (na rozdíl od bojujícího kancelářského sektoru). Dále, prostory pro vědu o živé přírodě/laboratoře v Seattlu (zejména South Lake Union, kde sídlí biotechnologické firmy a výzkumné instituce) si vedou dobře – věda o živé přírodě je rostoucí odvětví a poptávka po laboratorních prostorech je na národní úrovni silnější než po tradičních kancelářích. V Seattlu vzniká několik nových projektů v oblasti vědy o živé přírodě (často přestavby kanceláří na laboratoře), které nadále přitahují investice.

Trh komerčních investic: Otřesy na trhu komerčních nemovitostí také vytvořily příležitosti pro investory. Do roku 2025 hodnoty komerčních nemovitostí v Seattlu klesly ze svého vrcholu, zejména v kategorii kanceláří, což vedlo k vyšším kapitalizačním sazbám a potenciálně atraktivním vstupním bodům pro dlouhodobé investory na trhu. V první polovině roku 2025 došlo v Seattlu k nárůstu objemu investičních prodejů ve srovnání s velmi slabým obdobím 2022–2023 kidder.com. Celkové komerční prodeje v 1. pololetí 2025 činily přibližně 785 milionů dolarů, což je o 85 % více než v 1. pololetí 2024 kidder.com – stále nízké podle historických měřítek, ale naznačující, že kupující se vracejí na trh. Významné je, že průměrná kapitalizační sazba u kancelářských transakcí v Seattlu ve 2. čtvrtletí 2025 byla kolem 6,3 % kidder.com, což je výrazný nárůst oproti extrémně nízkým sazbám (3–5 %) během boomu, což odráží nové ocenění rizika. Investoři s vysokou tolerancí k riziku se zaměřují na problémové kancelářské věže s výraznými slevami, s plány na jejich přeměnu nebo vyčkání na oživení. Navíc trh investic do bytových domů (apartmánů) v Seattlu vykazuje důvěru: začátkem roku 2025 se kapitalizační sazby u seattleských apartmánů dokonce stlačily o ~30 bazických bodů, což signalizuje optimismus investorů v trvalý růst trhu s nájemním bydlením kidder.com. Jedna zpráva uvedla, že „trh s apartmány v Seattlu je opět v centru pozornosti… vlna návratu do kanceláří posiluje důvěru investorů,“ přičemž nájemné vzrostlo o ~2 % a absorpce zůstala silná i po dodání 5 300 nových jednotek v roce 2024 kidder.com kidder.com. Stručně řečeno, trh komerčních nemovitostí v Seattlu je rozdělený – kancelářský sektor čeká těžký růst a přetrvávající vysoká neobsazenost, zatímco ostatní segmenty (maloobchod, bytové domy, průmysl) se buď zotavují, nebo již prosperují. Město a podnikatelská komunita aktivně pracují na řešeních, jako je přeměna nevyužitých kanceláří na bydlení, aby pomohly nastolit rovnováhu (více o tom v části o politických vlivech). Následující roky budou klíčové pro určení, jak se komerční prostory v Seattlu přizpůsobí realitě po pandemii.

Zaměřeno na čtvrti: Nejžhavější oblasti Seattlu v roce 2025

• Queen Anne & Magnolia – Nárůst o 14 %. Tyto bohaté, centrálně položené čtvrti vedly město s nárůstem mediánu ceny o 14 %, čímž se medián ceny domu dostal na přibližně 1,5 milionu dolarů windermeremi.com. Tento skok ukazuje na trvající zájem kupujících o „tichý luxus blízko centra“, protože tyto oblasti nabízejí historické domy, výhledy a blízkost městských služeb v klidném prostředí windermeremi.com.
• Ballard – Green Lake – Nárůst o 10 %. Oblíbené a rodinně přívětivé oblasti severního Seattlu (včetně Ballard, Green Lake a okolních čtvrtí) zaznamenaly ~10% růst cen windermeremi.com. Tyto čtvrti kombinují pěší dostupnost obchodů a dobré školy a těžily z poptávky kupujících, kteří si nemohli dovolit bydlení blíže centru. Silná poptávka po bungalovech a řemeslných domech v severním Seattlu tlačila ceny vzhůru.
• Severní Seattle (obecně) – Nárůst o 9 %. Další části severního Seattlu (mimo Ballard/Green Lake) také zaznamenaly ~9% nárůst windermeremi.com. To naznačuje, že severní čtvrti (jako Greenwood, Northgate atd.) jsou stále oblíbenější jako o něco dostupnější alternativa k centrálnímu Seattlu, zvláště s novými prodlouženími lehké železnice, která zlepšují dopravu do těchto oblastí.
• Centrální Seattle – Nárůst ~6 %. Centrální Seattle (zahrnující Capitol Hill, Central District atd.) zaznamenal 6% nárůst ceny za čtvereční stopu a také nejvyšší počet prodejů mezi sub-oblastmi Seattlu windermeremi.com. To naznačuje obnovení poptávky po bydlení v centru města – po poklesu během pandemie se kupující (a nájemníci) vracejí do centrálních čtvrtí známých nočním životem, pracovními příležitostmi a kulturou. Zejména mladí profesionálové opět rychle kupují byty a řadové domy na Capitol Hill a First Hill.
• Lake Forest Park – Pokles o 9 %. Výjimkou byl Lake Forest Park (malé město na severním okraji Seattlu), kde došlo k –9% poklesu mediánové ceny windermeremi.com. Tento výrazný pokles naznačuje příležitost pro kupující v této oblasti. Lake Forest Park je o něco dále od pracovních center a možná zde bylo méně prodejů v luxusním segmentu, což stáhlo medián dolů. Jedná se o jedno z mála míst v oblasti Seattlu, kde ceny klesly, pravděpodobně kvůli vyšší nabídce nebo menší konkurenci, a proto zde v roce 2025 mohou být relativně výhodné nabídky.

Kromě těchto extrémů většina čtvrtí Seattlu zaznamenala v roce 2025 stagnaci nebo mírný růst cen. Žádané blízké oblasti (Mount Baker, West Seattle atd.) si většinou udržely hodnotu nebo vzrostly o několik procent. Východní předměstí (Bellevue, Kirkland, Redmond) – i když jsou mimo hranice města Seattle – stojí za zmínku: vykázala smíšené výsledky, celkově mediánové ceny mírně klesly (~1 % meziročně) ve 2. čtvrtletí windermeremi.com. Například velmi drahé West Bellevue stále rostlo (+5 % na medián 3,75 milionu dolarů), ale některá předměstí jako Redmond zaznamenala pokles cen (–13 % meziročně) windermeremi.com. To odráží propouštění v technologiích a práci na dálku, které ovlivňují poptávku v některých předměstích, a také to, že ceny na Eastside vzrostly natolik, že došlo k menší korekci. Prodeje na Eastside však zůstaly stabilní a některé oblasti jako Kirkland stále zaznamenaly růst cen (+8 %) v roce 2025 windermeremi.com.

V samotném Seattlu nejžádanější čtvrti sdílejí společné rysy: dobrá dostupnost MHD nebo dálnic, možnosti nakupování a stravování a nabídka domů, která přitahuje movité kupce (ať už jde o klasické rodinné domy v Magnolia nebo nové řadové domy v Ballard). Údaje o čtvrtích potvrzují, že i když se celkový trh uklidňuje, „lokalita, lokalita, lokalita“ stále vládne – oblasti s jedinečným kouzlem a omezenou nabídkou zažívají přetahování kupců a nejvyšší ceny, zatímco méně centrální nebo méně trendy oblasti jsou více k jednání. Pro kupující a investory to znamená, že pečlivý výběr čtvrti je klíčový: tržní favorité roku 2025 přinesli působivé zhodnocení a pravděpodobně zůstanou i nadále velmi žádaní.

Investiční příležitosti a výnosy z pronájmu

Nemovitostní trh v Seattlu byl vždy atraktivní pro investory a rok 2025 přináší nové spektrum příležitostí – spolu s některými výzvami – pro investory a pronajímatele. Klíčové faktory ovlivňující investice letos zahrnují poptávku po pronájmech (stále velmi silnou), ceny nemovitostí (vysoké, ale stabilizující se), úrokové sazby (vysoké, což zdražuje financování) a nové regulace (například strop na zvyšování nájemného). Níže rozebíráme trh s pronájmy a výnosy, stejně jako konkrétní investiční možnosti v rezidenčním i komerčním sektoru:

Síla trhu s pronájmy: Trh s pronájmy v Seattlu v roce 2025 zůstává robustní, podpořený rostoucí populací města a vysokými náklady na vlastnictví nemovitosti. Poptávka po pronájmech je zdravá, mnoho potenciálních kupců nadále bydlí v pronájmu kvůli vysokým hypotečním sazbám a cenám domů. Podle indexu nájmů společnosti Zillow je průměrné nájemné v Seattlu kolem 2 310 $ k polovině roku 2025, což je nárůst asi 3,4 % meziročně zillow.com. Jiné zdroje uvádějí medián nájemného za jednopokojový byt kolem 2 026 $ (březen 2025), což je ~2% meziroční nárůst, mírně nad celostátním růstem nájmů soundpointpm.com. To ukazuje, že ceny nájmů stále rostou, i když mírně, což je dobrá zpráva pro příjmy pronajímatelů. Důležité je, že míra neobsazenosti je nízká – Seattle zakončil rok 2024 s neobsazeností pronájmů kolem 7,3 %, ale začátkem roku 2025 se míra neobsazenosti ve městě snížila na přibližně 3,2 % v samotné metropolitní oblasti Seattlu soundpointpm.com. Míra neobsazenosti 3–5 % je považována za velmi nízkou a Seattle je blízko spodní hranice, což znamená, že většina dobře oceněných pronájmů se rychle pronajme. Kidder Mathews uvádí, že „absorpce zůstala silná“, i když byly otevřeny tisíce nových bytů, což udrželo míru neobsazenosti pod kontrolou soundpointpm.com soundpointpm.com. V některých dílčích trzích mírně vzrostla neobsazenost s novými dodávkami, ale celkově potrubí nové nabídky se zmenšuje (více níže), což je příznivé pro udržení obsazenosti pronájmů. Vysoké hypoteční sazby také „udržují nájemníky na trhu déle“, protože nájemníci odkládají koupi domu soundpointpm.com. Všechny tyto faktory přispívají k prostředí příznivému pro pronajímatele z hlediska hledání nájemníků a postupného zvyšování nájmů.

Výnosy z pronájmu a peněžní tok: Navzdory silným nájmům jsou výnosy z pronájmu (kapitalizační míry) v Seattlu historicky spíše nízké, protože ceny nemovitostí jsou velmi vysoké. V roce 2025 se výnosy mírně zlepšují, protože ceny stagnují a nájmy mírně rostou. Pro hrubý příklad: typický dům v Seattlu za přibližně 880 000 USD s průměrným nájmem kolem 2 200–2 300 USD/měsíc přináší asi 3,0–3,5 % hrubého výnosu (před náklady) – nejde o velký výnos a pravděpodobně by šlo o záporný peněžní tok, pokud by byl dům koupen s hypotékou na 7 %. Pronájmy rodinných domů v prémiových čtvrtích Seattlu tak zůstávají spíše dlouhodobou investicí do zhodnocení než zdrojem okamžitého zisku. Naproti tomu vícebytové nemovitosti nabízejí lepší kapitalizační míry. Údaje z počátku roku 2025 ukazují, že bytové domy v Seattlu se prodávají s kapitalizačními mírami v rozmezí středních 4 % až nízkých 5 % u nemovitostí třídy A, a vyššími (5–6 % a více) u nemovitostí třídy B/C a na předměstích apartmentloanstore.com. V širší oblasti Puget Sound například průměrné kapitalizační míry u vícebytových domů v okrese Pierce činí přibližně 5,8 % (1. čtvrtletí 2025), což je jedno z nejvyšších čísel v regionu kidder.com. V rámci Seattlu se kapitalizační míry dokonce v 1. čtvrtletí 2025 mírně snížily (o cca 0,3 %), protože se vrátila důvěra investorů kidder.com, což naznačuje, že ceny výnosových nemovitostí se stabilizovaly a mohou opět růst. Pro investory hledající výnos tak mohou duplexy, triplexy nebo bytové domy v sekundárních čtvrtích Seattlu či na předměstích nabídnout slušný peněžní tok, zejména pokud byly zakoupeny se slevou v nedávném období ochlazení trhu. Další strategií pro výnos je investice do komerčních/smíšených budov v rozvíjejících se oblastech – některé maloobchodní/kancelářské nemovitosti lze koupit s vyšší kapitalizační mírou (7 % a více), i když nesou větší riziko (jak je vidět u kanceláří).

Investiční příležitosti: V roce 2025 vyniká několik konkrétních příležitostí:

„Missing Middle“ výstavba: V polovině roku 2023 stát Washington přijal zásadní reformu územního plánování (HB 1110), která vyžaduje, aby města jako Seattle umožnila více bytových jednotek na rezidenčních pozemcích. V podstatě tento zákon o **„missing middle“** legalizuje dvojdomky, trojdomky a čtyřdomky na pozemcích, které byly dříve určeny pouze pro rodinné domy seattle.gov. V oblastech blízko časté dopravy může být povoleno až 6 jednotek na pozemek. To je zásadní změna pro malorozměrovou výstavbu. Investoři a stavitelé nyní mohou koupit rodinný dům na pozemku a přestavět jej například na čtyřbytový řadový dům nebo multiplex, čímž dramaticky zvýší potenciál příjmů z pronájmu. Vysoké ceny pozemků v Seattlu to činí atraktivním – hodnota je v pozemku a přidání jednotek maximalizuje výnosy. Město bude tuto změnu zavádět v letech 2024–2025 (Seattle už tímto směrem směřoval, ale státní zákon to urychluje). Příležitost: Investoři, kteří rozumí novému územnímu plánu, mohou cílit na nedostatečně využité pozemky v prémiových čtvrtích pro zahušťovací projekty. V následujících letech to může vytvořit lukrativní příležitosti pro zvýšení nabídky bydlení (a zisku) v zónách rodinných domů v Seattlu. Postupné zvyšování hustoty také zlepší výnosy z pronájmu v celém městě.
• Nová výstavba a developerský pipeline: I když vysoké úrokové sazby zpomalily zahájení nové výstavby, v Seattlu stále probíhá mnoho projektů a developeři, kteří zvládnou finanční výzvy, mohou těžit z menší budoucí konkurence. Jak bylo zmíněno, výstavba vícebytových domů prudce poklesla – počet jednotek ve výstavbě v Seattlu je asi poloviční oproti vrcholu v letech 2021–2022 soundpointpm.com. Tento útlum znamená, že projekty dokončené v letech 2025–2027 vstoupí na trh, který nebude přesycený. Například developeři, kteří nyní dokončují bytové domy, čelí nízké neobsazenosti a solidnímu růstu nájmů, což je příznivé prostředí pro pronájem. Příležitost: Investoři by mohli zvážit partnerství na projektech nebo akvizici téměř dokončených projektů za potenciálně zvýhodněné ceny, pokud jsou developeři v tísni. Navíc subdivize nebo řadové domy určené k pronájmu v oblasti Seattlu představují nově vznikající investiční segment – protože tolik nově příchozích si nemůže dovolit koupit, je silná poptávka po kvalitních rodinných pronájmech.
• Geografické strategie: Jak ukazují trendy v jednotlivých čtvrtích, některé oblasti jsou ve srovnání s jinými podhodnocené. Příklad: –9% pokles cen v Lake Forest Park windermeremi.com může signalizovat příležitost k nákupu v běžně drahé lokalitě se slevou. Podobně části metropole, které zaznamenaly korekce (např. Redmond s poklesem –13% windermeremi.com), by se mohly zotavit, jakmile technologický sektor znovu nabere na síle. Příležitost: Zkušení investoři mohou hledat výhodné nabídky v těchto dočasně slabších subtrzích sázkou na to, že základní poptávka (dobré školy, dostupnost práce) obnoví růst. V komerční sféře představují přestavby kanceláří v centru města potenciální strategii – starší kancelářské budovy lze získat za zlomek jejich původní hodnoty a s městskými pobídkami (viz sekce Politika) je případně přeměnit na byty nebo hotely. Je to složitá, kapitálově náročná strategie, ale skupiny, kterým se to podaří, mohou dosáhnout nadprůměrných výnosů, pokud v podstatě vytvoří rezidenční produkt z prázdných kancelářských prostor.
• Nájemní nemovitosti & strategie výnosu: Pro pronajímatele je v tomto prostředí s vysokými sazbami jednou ze strategií zaměřit se na nemovitosti s potenciálem přidané hodnoty. Místo nákupu luxusního bytu připraveného k nastěhování s výnosem 4,5 % mohou investoři koupit starší budovu s vyšším výnosem, zrekonstruovat jednotky pro zvýšení nájmů a zvýšit kapitalizační míru. Čtvrti jako Severní nebo Jižní Seattle, které se zlepšují, mají budovy s podprůměrnými nájmy; jejich modernizace může zlepšit cash flow. Další možnost: zaměřit se na menší vícejednotkové nemovitosti (2–4 jednotky) – ty lze stále financovat rezidenčními úvěry a často mají menší institucionální konkurenci. S novým územním plánem může i přidání ADU/DADU (vedlejší obytné jednotky) k rodinnému domu výrazně zvýšit výnos z pronájmu. Mnoho domů v Seattlu má nyní zahradní domky nebo suterénní jednotky, které generují další nájem.
• Krátkodobé pronájmy & zařízené bydlení: Obnova turismu v Seattlu a návrat služebních cest znamenají, že trh s krátkodobými pronájmy (Airbnb/VRBO) je opět aktivní. Investoři do bytů nebo domů v turisticky atraktivních oblastech (centrum, Capitol Hill, Fremont atd.) mohou zvážit strategii krátkodobých pronájmů pro vyšší výnosy, s ohledem na seattleské regulace STR. Podobně poskytování zařízených střednědobých pronájmů pro technologické stážisty nebo cestující zdravotní sestry může přinést vyšší příjmy.

Výzvy pro investory: Není to jen růžové – vysoké úrokové sazby ztížily pákové investice. Úvěr s úrokem přes 7 % často převyšuje cap rate, což znamená negativní páku (dluh stojí více než výnos z nemovitosti). To některé investory odsunulo na vedlejší kolej nebo k nákupům pouze za hotové. Navíc nový strop na zvyšování nájemného v Seattlu (10 % ročně při obnově smlouvy stávajícího nájemce) omezuje, jak rychle mohou pronajímatelé zvyšovat nájemné u stávajících nájemců soundpointpm.com soundpointpm.com. Tento zákon, který bude celostátně zaveden v roce 2025, v podstatě funguje jako mírná forma regulace nájemného. Investoři musí počítat s tím, že pokud tržní nájmy vyskočí o 15 %, nemohou to u stávajících nájemců plně promítnout (bylo by třeba uvolnění bytu). Je zde také politický tlak na pronajímatele – Seattle má silnou ochranu nájemců, omezení vystěhování v zimě atd., což může ovlivnit časové lhůty a náklady na vystěhování. Nakonec daň z nemovitosti roste (voliči v Seattlu schválili v roce 2023 obnovenou daň na bydlení, která přidává až 0,45 $ na 1 000 $ hodnoty ballotpedia.org), což snižuje čistý příjem. A samozřejmě, náklady na údržbu a pojištění stále rostou.

Přesto Seattle zůstává špičkovým trhem pro dlouhodobé investice do nemovitostí. Živá ekonomika města, vysoké platy a růst populace naznačují, že dobře zvolené investice budou časem zhodnoceny. Poptávka po nájmu je prakticky zaručena díky postavení Seattlu jako magnetu pro talenty. Investoři, kteří nakoupí v tomto období relativní měkkosti trhu (s menší konkurencí a motivovanými prodávajícími), mohou být odměněni, až se cyklus v příštích letech opět otočí vzhůru.

Nové projekty a stavební aktivita

Seattle je město, které je zdánlivě neustále ve výstavbě, a rok 2025 není výjimkou – i když se charakter rozvoje vyvíjí. V polovině 2010. let se jeřáby staly určujícím prvkem panoramatu Seattlu (několik let vedl USA v počtu jeřábů). Tento boom přinesl do roku 2020 tisíce nových bytů a kancelářských prostor. Nyní v letech 2024–2025 vidíme, že mnoho těchto projektů je dokončeno, důraz je kladen na infrastrukturu a bydlení a kvůli ekonomickým podmínkám je patrné zpomalení zahajování nových projektů. Zde je přehled vývoje:

• Rezidenční výstavba: Seattle v posledních letech přidalo značné množství nového bydlení, zejména vícepodlažních domů. Jen v roce 2024 se v centru otevřelo 3 000 nových rezidenčních jednotek downtownseattle.org (zahrnují výškové byty a kondominia v čtvrtích jako Denny Triangle, South Lake Union a First Hill). Ve skutečnosti úředníci Seattlu uvádějí, že více rezidenčních jednotek je ve výstavbě v centru než v jakémkoli městě západně od Chicaga downtownseattle.org – pozoruhodná statistika ukazující závazek města k rozšiřování bydlení. Projekty jako dvojvěžový Seattle House a další výškové byty byly dokončeny, což přivádí více obyvatel do městského jádra. Mezitím v čtvrtích po celém městě pokračuje výstavba středně vysokých bytových domů (5–8 pater) díky změně územního plánu z roku 2019 v rámci plánu povinné dostupnosti bydlení. Nicméně tempo nové výstavby začíná klesat kvůli vysokým nákladům na financování a opatrnosti developerů. Podle Axios počet povolení na výstavbu bytů v Seattlu prudce klesl – počet vícepodlažních jednotek v přípravě je zhruba poloviční oproti nedávnému maximu soundpointpm.com. Výzkum Kidder Mathews potvrzuje, že ve 2. čtvrtletí 2025 výstavbový pipeline klesl meziročně o ~72 % v počtu čtverečních stop ve výstavbě kidder.com. Konkrétně, kromě již probíhajících projektů, bylo na konci roku 2024 a v roce 2025 zahájeno jen málo nových velkých bytových projektů. To by mohlo vést k poklesu dodávek v letech 2026–2027 a potenciálně opětovně utáhnout trh. Navzdory zpomalení nových zahájení probíhající projekty v roce 2025 zahrnují rozšíření lehké železnice Sound Transit (které podporuje rozvoj orientovaný na dopravu), mnoho smíšených projektů s maloobchodem v přízemí a snahu o více dostupného bydlení. Díky obnovení Seattle Housing Levy má město financování na spolupráci při výstavbě tisíců dostupných jednotek do roku 2030 ballotpedia.org. Neziskoví developeři pracují na projektech jako je přestavba Northgate a různých projektech sociálního bydlení financovaných z poplatku a státních fondů. Zájem je také o prefabrikovanou a modulární výstavbu pro urychlení dodávek bydlení a experimentální projekty jako mikrobyty (nový zákon v Seattlu a zprávy AP uvádějí, že mikrojednotky získávají na popularitě díky uvolněné regulaci) soundpointpm.com. Dalším významným trendem ve výstavbě je adaptivní opětovné využití – přeměna starých budov na bydlení (například starší hotely nebo kanceláře na byty) jako způsob, jak přidat jednotky bez výstavby od základů. Theměsto to podporuje prostřednictvím pobídek (více níže).
• Komerční výstavba: Co se týče kancelářských a komerčních budov, jak již bylo zmíněno, výstavba nových kanceláří byla z velké části pozastavena. Dva obrovské technologicky zaměřené projekty dominují zbytku kancelářského trhu: modernizace kampusu Microsoftu o rozloze 3 miliony čtverečních stop v Redmondu (téměř dokončeno do roku 2025) a věž Bellevue 600 Amazonu o rozloze 1 milion čtverečních stop (jejich nový kampus v centru Bellevue, plánovaný na rok 2025) kidder.com. Pozoruhodné je, že oba tyto projekty jsou mimo samotné město Seattle (Bellevue/Redmond) a jedná se o projekty vlastněné uživateli. V Seattlu v současnosti nevyrůstají žádné velké spekulativní kancelářské věže – projekty z posledního cyklu (jako 2+U, Rainier Square Tower a 1201 Second) byly dokončeny těsně před pandemií nebo v jejím raném stádiu. Výjimkou jsou specializované prostory: v Seattlu vzniká několik laboratorních budov pro vědy o životě (laboratoře mají jiné poptávkové faktory a často jsou plně pronajaty biotechnologickým firmám ještě před výstavbou). Také několik velkých smíšených projektů pokračuje. Například program Waterfront Seattle je občanský rozvoj, který proměňuje nábřeží v centru: do roku 2025 bude otevřena nová promenáda Alaskan Way, parky a Overlook Walk downtownseattle.org, a developeři sledují okolní pozemky pro nové hotely, bydlení a atrakce, aby využili oživené nábřeží. Dalším významným projektem je rozvoj okolí Climate Pledge Areny v Seattle Center (po otevření arény v roce 2021 lze očekávat další rozvoj v této čtvrti). Dále pokračuje průmyslový rozvoj Seattlu v oblastech jako SoDo a Duwamish – logistické společnosti staví moderní sklady (některé vícepodlažní sklady byly dokonce navrženy poblíž centra, aby se maximalizoval prostor). Stavební činnost v Seattlu zahrnuje také infrastrukturu, která nepřímo podporuje nemovitosti: prodloužení lehkého metra West Seattle a Ballard je ve fázi plánování (součást expanze dopravy za 54 miliard dolarů). I když jejich dokončení je za několik let (počátek 30. let), v roce 2025 se otevře Link light rail East Link line do Bellevue/Redmondu a prodloužení do Lynnwoodu na sever – tyto dopravní projekty, financované Sound Transit 3, jsou zásadní pro propojení. Realitní developeři se již nyní zaměřují na budoucí stanice. Již nyní vidíme projekty orientované na dopravu kolem stanic jako Northgate (otevřena 2021) a Roosevelt. Jak se síť lehkého metra rozšiřuje, očekávejte, že v příštích letech vyrostou kolem nových stanic středně vysoké bytové domy (Marymoor Village kolem budoucí stanice v Redmondu je příkladem plánování růstu) marypong.com.
• Ekonomické a globální události: Stojí za zmínku, že rozvoj Seattlu dostává další impuls díky nadcházejícím globálním událostem. Město bude hostit zápasy Mistrovství světa ve fotbale 2026 (na stadionu Lumen Field) a v létě 2025 hostilo rozšířený FIFA Club World Cup downtownseattle.org. Tyto události podněcují investice do hotelů, dopravy a zkrášlování města. Kromě toho výběr Seattlu v roce 2023 jako hostitele State of Downtown 2025 report zachytil tento optimismus a označil současnou fázi jako „cestu k pokroku“ a zdůraznil desítky občanských a soukromých projektů v přípravě downtownseattle.org downtownseattle.org.

Shrnuto, rozvojový plán Seattlu v roce 2025 se zaměřuje na bydlení a infrastrukturu. Mnoho nových moderních bytových věží se zaplňuje obyvateli, i když počet jeřábů prozatím klesá. Město jasně upřednostňuje výstavbu bydlení (pro řešení dostupnosti) a projekty zvyšující kvalitu života (doprava, parky, kulturní zařízení), aby podpořilo svůj růst. V příštích několika letech možná uvidíme méně velkých zahájení staveb kvůli vysokým úrokovým sazbám, ale Seattle má do vyčerpání svých možností daleko. Pokles stavební činnosti by mohl být dočasný, pokud poptávka zůstane vysoká – developeři pravděpodobně opět zrychlí, pokud úrokové sazby klesnou a Seattle bude i nadále přitahovat nové obyvatele současným tempem. Mezitím je důraz kladen na dokončení rozpracovaných projektů a využití změn v politice (územní plánování, pobídky) k podpoře rozmanitějších typů rozvoje, od zahradních domků po přestavby kanceláří na byty.

Hnací síly poptávky: Růst technologií, populace a práce na dálku

Několik základních hnacích sil poptávky formuje trh s nemovitostmi v Seattlu v roce 2025 a dále. Mezi hlavní patří rychle rostoucí technologický sektor, silný růst populace města a trvalé dopady trendů práce na dálku. Tyto faktory ovlivňují jak bydlení, tak komerční nemovitosti různými způsoby:

• Expanze technologického průmyslu: Ekonomika Seattlu je proslulá tím, že ji pohánějí technologičtí giganti – Amazon, Microsoft, Google, Meta a řada startupů – a to i nadále zůstává pilířem poptávky po nemovitostech. Přítomnost desítek tisíc vysoce placených pracovních míst v technologiích se přímo promítá do poptávky po bydlení, zejména po luxusním městském bydlení. „Ekonomika Seattlu je silně ovlivněna technologickým sektorem,“ a příliv *vysoce placených technologických profesionálů zvyšuje poptávku po bydlení (a zejména po nemovitostech vyšší třídy) i v nejistých časech marypong.com. V posledních letech se růst technologií rozšířil i mimo Seattle do blízkého Bellevue/Redmondu (kde se rozšiřují Microsoft a Amazon), ale tito pracovníci stále přispívají k trhu s bydlením v Seattlu, protože mnozí dávají přednost městskému životu. I přes některá propouštění v technologiích v roce 2023 zůstává zaměstnanost v technologiích v Seattlu výrazně nad úrovní před pandemií a společnosti jako Amazon obnovily nábor v klíčových divizích v letech 2024–25. Dlouhodobý trend je stále vzestupný. Technologické firmy také zvyšují poptávku po komerčních nemovitostech – Amazon zabírá v Seattlu více než 13 milionů čtverečních stop kancelářských prostor a přestože během pandemie některé projekty pozastavil, stále je největším zaměstnavatelem v Seattlu a vyzývá zaměstnance k návratu do kanceláří (alespoň částečně). Politiky návratu do kanceláří ve firmách jako Amazon jsou ve skutečnosti hnacím motorem poptávky po obou – komerčních i rezidenčních nemovitostech: zvyšují využití kanceláří a nutí některé zaměstnance pronajímat nebo kupovat bydlení blíže kancelářím, aby se vyhnuli dlouhému dojíždění. V roce 2023 Amazon nařídil zaměstnancům návrat alespoň 3 dny v týdnu, což zvýšilo aktivitu v centru města soundpointpm.com. Podobně Google a Facebook (Meta) udržují v Seattlu velká inženýrská centra – i když přijali hybridní práci, region neopustili a nadále si pronajímají prostory pro budoucí růst. Mezitím se rozšiřují nové technologické sektory, jako je umělá inteligence (AI) a cloud computing. Například OpenAI a další AI startupy otevřely v Seattlu kanceláře, aby využily místní talent. To vše naznačuje, že technologie budou nadále generovat poptávku po bydlení (technologičtí pracovníci se často stávají nájemci nebo kupci krátce po přestěhování) a nakonec pomohou absorbovat přebytečné kancelářské prostory, jak firmy porostou. Podpůrným faktorem je „útěk za kvalitou“ v kancelářských prostorách, zmíněný dříve – technologické firmy jsou přesně tím typem nájemců, kteří přecházejí do špičkových budov, což udržuje poptávku po těchto budovách kidder.com.
• Růst populace a demografie: Populace Seattlu výrazně roste, což podporuje poptávku po nemovitostech ve všech segmentech. Ve skutečnosti byl Seattle v posledních letech jedním z nejrychleji rostoucích velkých měst v USA. K 1. dubnu 2025 byla populace města odhadována na 816 600, což je nárůst o 18 900 lidí (+2,4 %) oproti roku 2024 kuow.org. To znamenalo pátý rok v řadě, kdy růstová míra Seattlu přesáhla 2 % ročně kuow.org. Takto trvalý růst je pro vyspělé město pozoruhodný a ukazuje na neustálý příliv nových obyvatel. Velkou část růstu pohání silný trh práce – lidé se do Seattlu stěhují za dobře placenými pracovními místy (často v technologiích, inženýrství, zdravotnictví atd.), což se promítá do zvýšené poptávky po bydlení. Významné je, že velká část růstu Seattlu pochází z migrace, nikoli z porodnosti. Oblast metropole Seattle získala 66 600 lidí od poloviny 2023 do poloviny 2024 (+1,6 %) axios.com, a tento růst byl „z velké části poháněn zahraniční migrací“, podle sčítání lidu axios.com axios.com. Metropole získala téměř 64 000 lidí prostřednictvím mezinárodní migrace za pouhý jeden rok axios.com – může jít například o zahraniční IT pracovníky, mezinárodní studenty atd. Zároveň Seattle ztratil asi 11 000 čistých obyvatel do jiných oblastí USA (vnitrostátní odliv) v tomto roce axios.com, což znamená, že někteří místní se odstěhovali do jiných států nebo regionů (pravděpodobně kvůli levnějšímu bydlení nebo práci na dálku). Ale zahraniční příliv výrazně převážil domácí ztrátu, což vedlo k silnému čistému přírůstku axios.com. Tento trend ukazuje, že globální přitažlivost Seattlu zůstává silná – příliv nových obyvatel (mnozí s významnou kupní silou) pohání poptávku po bydlení, i když někteří stávající obyvatelé odcházejí. Za zmínku také stojí, že populace metropolitní oblasti Seattlu se plně zotavila z jakéhokoli poklesu během pandemie, když od roku 2020 přibylo více než 126 000 lidí <a href="https://www.axios.com/local/seattle/2025/03/17/census-seattle-immigration-population-boom#:~:text=Between%20the%20lines%3A%20Some%20metros,still%20down%20relative%20to%202020" target="_blank" rel="noreferreraxios.com, na rozdíl od některých metropolí, které jsou stále pod úrovní roku 2020 (např. San Francisco). Více lidí = větší poptávka po domech, nájmech a dokonce i maloobchodních službách. Demograficky je mnoho nově příchozích do Seattlu mladí profesionálové a mladé rodiny – hlavní skupiny nájemců a kupujících poprvé. Dochází také k výrazné migraci majetných jednotlivců (někteří technologičtí milionáři atd.), což pohání segment luxusních nemovitostí. Stručně řečeno, růst populace je základní oporou pro nemovitosti v Seattlu: i když se trh cyklicky ochladí, stabilně rostoucí populace vytváří podlahu pod poptávkou po bydlení.
• Práce na dálku a změny životního stylu: Nárůst práce na dálku a hybridní práce je klíčovým trendem, který složitě proměnil trh s nemovitostmi v Seattlu. Na rezidenční straně umožnila práce na dálku některým lidem žít dále od svého pracoviště (nebo úplně opustit Seattle) a přitom si udržet práci. V letech 2020–2022 to vedlo k malé exodu do předměstí a menších měst u těch, kteří hledali více prostoru a dostupnější bydlení, a také ke zpomalení růstu nájmů ve městě. Výsledkem bylo, že předměstí kolem Seattlu (a dokonce i vzdálenější oblasti Washingtonu) zaznamenaly prudký nárůst poptávky po bydlení. Například města jako Bellevue, Redmond a předměstí okresu Snohomish zažila boom, když se tam stěhovali pracovníci schopní práce na dálku, což zvýšilo ceny (střední cena domu v Bellevue je nyní výrazně přes 1,5 milionu dolarů). Dokonce i mimo metropolitní oblast se někteří pracovníci ze Seattlu přestěhovali do míst jako Spokane nebo mimo stát, což přispělo k čistému domácímu odlivu obyvatel axios.com. S příchodem roku 2025 však mnoho zaměstnavatelů volá pracovníky zpět alespoň na částečný úvazek, takže čistě vzdálený trend se zmírnil. Nyní je hybridní práce normou – většina kanceláří není otevřená 5 dní v týdnu, ale ani úplně zavřená. Tento hybridní model má zajímavé dopady: pracovníci stále oceňují více prostoru doma (protože mohou pracovat z domova 2 dny v týdnu), což podporuje poptávku po větších domech nebo domech na předměstí. Mary Pong, místní realitní makléřka, poznamenává, že „práce na dálku vedla mnoho lidí k hledání větších domů s větším venkovním prostorem na předměstích,“ se zvýšeným zájmem o místa jako Bellevue a Redmond, protože lidé upřednostňují velikost domu a zahradu marypong.com. Skutečně, „předměstský boom“ je trend – i když se městské oblasti zotavují, předměstí zůstávají velmi populární pro ty, kteří mohou dojíždět méně často. To udržuje trh s bydlením na předměstích konkurenční (jak je vidět na nízké nabídce a trvalém tlaku na ceny na Eastside, kromě mírných poklesů). Zároveň hybridní práce zvyšuje důležitost dopravy a konektivity pro dny, kdy lidé skutečně dojíždějí, což činí domy blízko dopravních linek nebo s jednoduchým dojezdem atraktivnějšími. Na komerční straně je práce na dálku jasně hlavním faktorem neobsazenosti kanceláří, jak bylo zmíněno – méně lidí v kancelářích znamená, že firmy si pronajímají méně prostoru. Přibližně 30% neobsazenost kanceláří v Seattlu je přímým důsledkem zmenšování firem díky flexibilitě práce na dálku. To také ovlivňuje podniky v centru města: méně kancelářských pracovníků znamená nižší polední návštěvnost restaurací atd. Jak však bylo zmíněno, existuje vědomá snaha přeměnit centrum Seattlu na víceúčelovou čtvrť s 18hodinovým provozem místo kancelářského centra 9–5. Práce na dálku tuto potřebu urychlila a město reaguje přestavbou kanceláří na bydlení a posilováním rezidenčních služeb v centru (aby lidé, kteří tam skutečně bydlí, oživili ulice). V podstatě práce na dálku snížila poptávku po komerčních kancelářských nemovitostech, ale zvýšila poptávku po bydlení – někdo, kdo pracuje z domova, chce pěknou domácí kancelář, možná větší byt nebo dům, a možná i jiné místo (pokud dojíždí jen dvakrát týdně, může bydlet dál než při každodenním dojíždění). Čistý efekt v Seattlu se zdá být rozptýlení poptávky po bydlení: intenzivní poptávka na předměstích a v okrajových čtvrtích během vrcholu práce na dálku, ale jak se prosazuje hybridní model, městská poptávka se vrací, aniž by zcela zvrátila zisky předměstí.

Shrnuto, nemovitostní trh v Seattlu je poháněn rozvíjející se ekonomikou založenou na technologiích a přílivem obyvatel, přičemž je přetvářen novými pracovními vzorci. Technologický sektor zajišťuje přísun dobře placených obyvatel a firem, které budou nemovitosti využívat (byť jinak než dříve). Růst populace znamená, že základní poptávka po bydlení je silná – Seattle musí přidat tisíce domů jen proto, aby držel krok, což je důvod, proč ceny a nájmy zůstávají vysoké. A práce na dálku, i když snižuje potřebu kanceláří, vytvořila příležitosti (například růst předměstí a přestavby kanceláří) a podle některých zlepšila kvalitu života mnoha pracovníků v Seattlu, což by mohlo učinit region ještě atraktivnějším. Všechny tyto faktory budou i nadále hrát roli v příštích letech, ovlivňovat, jak a kde se bude rozvíjet výstavba a které segmenty trhu budou prosperovat.

Ekonomické a politické vlivy na trh

Kromě základních principů nabídky a poptávky širší ekonomické podmínky a vládní politiky výrazně ovlivňují trh s nemovitostmi v Seattlu. V roce 2025 vyniká několik klíčových faktorů: úrokové sazby a makroekonomické klima, legislativa týkající se bydlení a místní politické iniciativy v oblasti dostupnosti a rozvoje. Tyto síly formují jak krátkodobou dynamiku trhu, tak dlouhodobý směr vývoje.

• Vysoké úrokové sazby a náklady na financování: Pravděpodobně nejbezprostřednějším ekonomickým vlivem jsou zvýšené hypoteční úrokové sazby. Po desetiletí extrémně nízkých sazeb zvýšily kroky Federálního rezervního systému v boji proti inflaci v letech 2022–2023 hypoteční sazby na nejvyšší úroveň za více než 20 let. V roce 2025 se 30leté fixní hypoteční sazby pohybují kolem ~6,5 %–7 % (poslední údaje uvádějí průměr ~6,85 %) soundpointpm.com. To má zásadní dopad na dostupnost bydlení: měsíční splátka za průměrný dům v Seattlu je o stovky (ne-li tisíce) dolarů vyšší, než by byla při 3% sazbě. Vysoké sazby snižují kupní sílu zájemců, což byl hlavní důvod, proč ceny domů v Seattlu v letech 2022–2023 stagnovaly nebo klesaly. Nyní, i když ceny opět mírně rostou, počet kupujících, kteří mohou na tyto sazby dosáhnout, je nižší. Mnoho prvokupujících buď napíná své rozpočty, nebo zůstává v nájmu, což naopak udržuje vysokou poptávku po pronájmech. Prostředí vysokých sazeb také znamená, že kupující, kteří chtějí postoupit na vyšší úroveň (ti, kteří již vlastní dům), váhají s prodejem a koupí nového domu za vyšší sazbu – tento efekt uzamčení sazby omezuje nabídku, protože lidé zůstávají u svých 3% hypoték. V komerční sféře vysoké úrokové sazby zvyšují kapitalizační sazby a snižují hodnotu nemovitostí (jak je vidět u kanceláří). Také výrazně prodražují financování nové výstavby, což vede ke zrušení nebo odkladu některých projektů. Shoda mezi ekonomy je, že sazby by mohly začít postupně klesat koncem roku 2025 nebo v roce 2026, pokud bude inflace pod kontrolou, ale pravděpodobně se ustálí kolem 5 %, nevrátí se zpět na 3 %. Trh v Seattlu bude na tyto změny velmi citlivý: pokles i na 5 % by mohl výrazně oživit zájem kupujících (potlačená poptávka čeká na příležitost), zatímco jakékoli delší období sazeb 7–8 % by mohlo udržet růst cen na uzdě. V podstatě úrokové sazby jsou rozhodujícím faktorem – ochladily přehřátý trh a zůstávají klíčovou nejistotou pro další vývoj.
• Ekonomické klima a trh práce: Nemovitosti v Seattlu jsou podpořeny silným místním trhem práce a ekonomikou, ale nejsou imunní vůči širším ekonomickým výkyvům. K roku 2025 je americká ekonomika ve fázi pomalejšího růstu (někteří to nazývají scénářem „měkkého přistání“). Míra nezaměstnanosti v Seattlu zůstává nízká (~3-4 %), což odráží, že firmy stále nabírají, i když v technologickém sektoru došlo na konci roku 2022/začátkem 2023 k vlně propouštění, která mírně ovlivnila náladu. Mzdy v Seattlu nadále rostou, což pomáhá udržet vysoké náklady na bydlení. Jednou z oblastí, kterou je třeba sledovat, je akciový trh a klima IPO – mnoho zaměstnanců v seattleském technologickém sektoru má odměny navázané na akcie a rostoucí NASDAQ často znamená více záloh a investorů na trhu s nemovitostmi v Seattlu. Naopak v roce 2022, kdy technologické akcie klesly, se trh s luxusními nemovitostmi v Seattlu mírně ochladil. Dalším faktorem je inflace – zatímco celostátní inflace od vrcholu v roce 2022 klesla, náklady na bydlení (vlastnický ekvivalent nájemného) zůstávají velkou součástí indexu CPI. Pokud by inflace znovu vzrostla, Fed by mohl držet sazby vysoko déle, což, jak bylo zmíněno, přímo ovlivňuje nemovitosti. Na druhou stranu, pokud by ekonomika sklouzla do recese, Seattle by mohl zaznamenat ztráty pracovních míst v cyklicky citlivých odvětvích (možná některé startupy zkrachují, nebo se zpomalí objednávky letadel u Boeingu). Ekonomická základna Seattlu – velké technologické firmy, letectví, biotechnologie, logistika – je však poměrně odolná a dobře diverzifikovaná. Navíc, jak uvedl Axios, Seattle je jedním z měst, která po pandemii obnovila populaci i příjmy, na rozdíl od některých srovnatelných měst axios.com axios.com. Stimulace politikou na federální úrovni (například investice do infrastruktury) také Seattlu prospívá – např. federální prostředky pomáhají projektům Sound Transit a dálnicím, což nepřímo podporuje místní trh s nemovitostmi zlepšováním infrastruktury.
• Nabídka bydlení a politika územního plánování: Na úrovni politiky je jednou z největších změn pro-bydlení legislativa státu Washington. Zákon o chybějícím středním bydlení (HB 1110), který byl schválen v roce 2023, je milníkem: zvyšuje územní kapacitu prakticky ve všech městech a vyžaduje, aby Seattle a další města umožnila alespoň **4 bytové jednotky na jeden obytný pozemek (a až 6 jednotek v oblastech blízko časté dopravy)】 seattle.gov. To fakticky ukončí tradiční zónování pouze pro rodinné domy v Seattlu do roku 2024. Cílem této politiky je zvýšit nabídku bydlení a řešit dostupnost tím, že umožní více řadových domů, dvojdomků a malých bytových domů ve stávajících čtvrtích. V průběhu několika příštích let by tento zákon mohl postupně přidat tisíce bytových jednotek napříč Seattlem, čímž by se snížil tlak na ceny. Změna však nenastane přes noc – bude trvat nějakou dobu, než developeři získají nemovitosti a postaví nové budovy, a určitý odpor ze strany čtvrtí nebo omezení v návrhu může omezit využití. Vedení Seattlu obecně podporuje vyšší hustotu (město již dříve zvýšilo územní kapacitu v mnoha oblastech prostřednictvím svých aktualizací Komplexního plánu), takže HB 1110 většinou urychluje to, co Seattle již plánoval. Kromě toho Seattle právě aktualizuje svůj Komplexní plán (“Plán One Seattle”), který má řídit růst do roku 2044. Státní zákon o řízení růstu očekává, že Seattle naplánuje 80 000 nových bytových jednotek do roku 2044 cascadepbs.org. Nadcházející plán může zavést nové “růstové uzly” nebo další změny v zónování (potenciálně umožnit středně vysoké budovy ve více oblastech nebo vyšší budovy ve vybraných zónách). Plánovací proces stále probíhá (mnoho veřejných slyšení – stovky lidí zaplnily radnici v roce 2023, aby debatovaly o strategiích růstu kuow.org). Do roku 2025 bude pravděpodobně vybrán preferovaný plán, který by mohl v příštím desetiletí výrazně změnit zónování (např. umožnit více bytových domů podél hlavních tahů atd.). Čistý efekt: Tyto politiky zaměřené na nabídku jsou dlouhodobými tlumiči prudkého růstu cen – větší nabídka by měla pomoci s dostupností – ale nedostatek bydlení v Seattlu je tak hluboký, že bude trvat roky intenzivní výstavby, než se poptávka uspokojí. Krátkodobě už jen samotná informace o uvolnění zónování může zvýšit hodnotu pozemků (protože na pozemku může být více jednotek = je cennější), což může paradoxně některé náklady pro developery zvýšit.
• Kontrola nájemného a ochrana nájemníků: Washington historicky zakazoval místní kontrolu nájemného, ale v letech 2023–2024 došlo k významnému posunu: od roku 2025 stát zavedl formu stropu na zvýšení nájemného. Pronajímatelé nyní obecně mají zakázáno zvyšovat nájemné stávajícím nájemníkům o více než 10 % ročně (s některými výjimkami) soundpointpm.com soundpointpm.com. Tato politika, v podstatě celostátní strop na nájemné, má zabránit extrémním skokům v nájemném a zajistit stabilitu pro nájemníky. Pro Seattle, kde byly dvouciferné nárůsty nájemného běžné v „horkých“ letech, je to zásadní změna. Znamená to, že pronajímatelé mohou být více motivováni zvyšovat nájemné každý rok až o 10 % místo toho, aby jeden rok nezvyšovali vůbec a další rok o 15 %, protože jakékoli „dohánění“ nad 10 % už není povoleno. Také pokud bude inflace vysoká, diskutuje se o navázání stropu na inflaci (některé návrhy byly CPI + určité procento). Dopad: Pro nájemníky je to dobrá zpráva – žádné překvapivé skoky nájemného o 20 %. Pro investory/pronajímatele to omezuje potenciální zisky a může je to vést k větší vybíravosti ohledně výměny nájemníků (mohou preferovat občasnou výměnu nájemníka, aby mohli nastavit tržní nájemné, protože nové smlouvy nejsou omezeny stropem). Zákon může také odradit některé investory z jiných států, kterým se nelíbí jakákoli kontrola nájemného. Samotné město Seattle má další ochrany pro nájemníky: limity na poplatky při nastěhování, moratorium na vystěhování v zimě (některé skupiny nájemníků nelze vystěhovat v chladném období) a povinnost vyplatit příspěvek na přestěhování, pokud vystěhujete kvůli rekonstrukci. Díky tomu je Seattle velmi přívětivý pro nájemníky, což je skvělé pro jejich stabilitu, ale pronajímatelé to někdy uvádějí jako důvod, proč prodávají nebo mění využití nemovitostí. Navzdory těmto stížnostem data ukazují, že pronajímatelé jsou stále aktivní, protože nájmy v Seattlu zůstávají vysoké a neobsazenost nízká.
• Daně a poplatky: Seattle uvaluje různé daně, které nepřímo ovlivňují nemovitosti. Například daň z převodu nemovitostí (REET) ve Washingtonu byla v roce 2020 změněna na odstupňovanou sazbu, která může být až 3,5 % z části prodeje nemovitosti nad 3 miliony dolarů. To ovlivňuje prodeje luxusních domů a velké komerční transakce a může to ochladit některé obchody v nejvyšším segmentu. Seattle má také daň z mezd (JumpStart) na vysoké platy vyplácené velkými firmami, která má financovat bydlení a programy pro bezdomovce. Amazon proti ní hlasitě vystupoval a někteří se obávali, že by mohla firmy nebo pracovní místa odradit, ale zatím růst zaměstnanosti v Seattlu pokračuje. Na úrovni státu Washington zavedl 7% daň z kapitálových zisků (platná od roku 2022) na zisky nad 250 000 dolarů, ale důležité je, že prodeje nemovitostí jsou z této daně vyňaty (aby nedocházelo k dvojímu zdanění po REET), takže se týká hlavně prodeje akcií. Proto neměla přímý dopad na investory do nemovitostí, kromě možného povzbuzení některých, aby se zaměřili na nemovitosti (protože prodej nemovitostí této dani nepodléhá, zatímco prodej akcií ano).
• Iniciativy pro dostupné bydlení: Vedení Seattlu se zaměřilo na financování dostupného bydlení. Voliči drtivou většinou schválili obnovení Housing Levy v roce 2023, která během 7 let vygeneruje přibližně 970 milionů dolarů na programy bydlení pro nízkopříjmové obyvatele ballotpedia.org ballotpedia.org. Jedná se o největší housing levy v historii Seattlu, což odráží zájem veřejnosti řešit bytovou krizi. Tyto prostředky pomohou vytvořit nebo zachovat odhadem více než 3 000 dostupných nájemních jednotek, poskytnout pomoc s nájmem a podpořit kupující první nemovitosti příspěvkem na akontaci ballotpedia.org. Ačkoli 3 000 jednotek je jen zlomkem celkové poptávky, má to význam pro domácnosti s nejnižšími příjmy a postupně to uleví poptávce na soukromém trhu (každá rodina, která získá dostupné bydlení, je o jednu méně soutěžící na volném trhu). Levy také podporuje programy pro bezdomovce, které – pokud jsou účinné – zlepšují podmínky v ulicích a činí čtvrti obyvatelnějšími (důležité pro hodnotu nemovitostí). Dále Seattle využívá Mandatory Housing Affordability (MHA) poplatky z nové výstavby k financování dostupných jednotek – tento program vygeneroval stovky milionů dolarů. Developeři buď zahrnou některé dostupné jednotky do nových budov, nebo zaplatí poplatky do fondu dostupného bydlení.
• Přestavby kanceláří na byty a pobídky: S výzvou v podobě neobsazených kanceláří v centru zavedli tvůrci politik v Seattlu pobídky na přestavbu kanceláří na bydlení. V polovině roku 2023 podepsal starosta Bruce Harrell zákon, který umožňuje developerům obejít některé designové standardy a dokonce odložit místní daň z prodeje na stavební práce při projektech přestavby kanceláří na byty harrell.seattle.gov governing.com. Stát také přijal opatření, které odkládá 10,3% daň z prodeje na náklady na přestavbu harrell.seattle.gov. To fakticky činí přestavby finančně proveditelnějšími. Městský úřad pro plánování (OPCD) má program, který identifikuje vhodné budovy, jež by se mohly stát byty/condy seattle.gov. Ne každá prázdná věž však může být snadno přeměněna na bydlení (půdorysy a okna v kancelářích mohou být pro byty problematické), ale několik projektů je již v procesu – například návrh na přestavbu kancelářské budovy v centru na 64 dostupných bytových jednotek je v současnosti posuzován mrsc.org. Tyto přestavby, pokud budou úspěšné, jsou výhodné pro obě strany: vznikne nové bydlení (pomáhá poptávce) a uvolní se neobsazené prostory z kancelářského trhu (pomáhá nabídce). V příštích několika letech by tato politika mohla odstranit část přebytečných kancelářských prostor a zároveň přidat několik stovek až tisíc bytových jednotek v samotném srdci města.

Shrnuto, nemovitostní trh v Seattlu funguje v komplexní síti ekonomických a politických sil. Prostředí s vysokými sazbami a širší ekonomika působí jako brzda nebo plyn na trhu v daném okamžiku, zatímco místní a státní politiky nastavují pravidla silnice. K roku 2025 jsou trendy v politice jasně zaměřeny na zvyšování dostupnosti bydlení (prostřednictvím větší nabídky a ochrany nájemníků) a oživení centra města (prostřednictvím přestaveb a investic). Tato opatření mohou omezit extrémní růst cen (což je dobré pro stabilitu) a zajistit, že Seattle zůstane přístupný širšímu spektru příjmů. Pro investory a majitele domů to znamená, že trh může být o něco více regulovaný, ale také dlouhodobě udržitelnější.

Každý, od Federálního rezervního systému až po městskou radu Seattlu, hraje roli v tom, co se děje s cenami a rozvojem. Například pokud Fed v roce 2025 sníží sazby, mohli bychom vidět příval kupujících a developerů, kteří znovu šlápnou na plyn – ale díky změnám v územním plánování a pobídkám by tento příval mohl být vyvážen větší výstavbou než v minulém cyklu, což by zabránilo přehřátí trhu v takové míře. Naopak, pokud sazby zůstanou vysoké nebo přijde recese, politiky jako zastropování nájemného a bytová daň poskytnou záchrannou síť těm, kteří mají potíže. Přístup Seattlu je často uváděn jako kombinace růstu řízeného trhem a progresivní regulace a rok 2025 testuje, jak tato rovnováha obstojí v nových výzvách.

Prognózy a výhled do roku 2030

Při pohledu do budoucna, trh s nemovitostmi v Seattlu v příštích 3–5 letech (do roku 2030) by měl zůstat silný, i když s mírnějším a udržitelnějším tempem než horská dráha z počátku 20. let. Pokud nenastanou žádné zásadní ekonomické otřesy, většina odborníků očekává pokračující růst jak v rezidenčním, tak komerčním sektoru, i když různým tempem a s určitými průběžnými úpravami. Zde je výhled:

Výhled pro rezidenční (bytové) nemovitosti: Shoduje se, že ceny domů v Seattlu budou z dlouhodobého hlediska dále růst, a to díky trvalé poptávce a omezené nabídce, ale tempo růstu bude pravděpodobně v řádu středních jednotek procent ročně, nikoli dvouciferné hodnoty jako v letech 2020–2021. Například jedna prognóza předpovídá, že mediánová hodnota domů v Seattlu vzroste do začátku roku 2025 přibližně o +5 % steadily.com, a poté si udrží „mírný růst“ až do roku 2026 noradarealestate.com. Mezi faktory podporující tento růst patří růst pracovních míst v technologickém sektoru, pokračující nedostatek bydlení a atraktivita oblasti noradarealestate.com noradarealestate.com. Jinými slovy, Seattle by měl překonat celostátní průměr (kde mohou být trendy plošší) a zaznamenat stabilní zhodnocení, ale ne spekulativní boom. Do roku 2030 by to mohlo kumulativně znamenat, že ceny domů budou přibližně o 20–30 % vyšší než dnes (například medián 900 tisíc dolarů v roce 2025 by mohl být kolem 1,1–1,2 milionu dolarů v roce 2030, pokud trendy vydrží). Nájemné by mělo následovat podobnou cestu: mírné zvyšování nájmů v souladu s příjmy (možná 2–4 % ročně), vzhledem k desetiprocentnímu stropu na nájemné a nové nabídce na trhu. Silné prognózy růstu populace v Seattlu (region by měl do roku 2030 přivítat stovky tisíc nových obyvatel) znamenají, že poptávka po bydlení zůstane silná. Důležité je, že dostupnost bydlení zůstane problémem – i když bude růst cen pomalejší, stále půjde o růst na již vysokých cenách. Výrazný propad cen je nepravděpodobný, pokud nenastane zásadní vnější šok (například hluboká recese nebo kolaps technologického sektoru). Při posledním poklesu (2008) ceny domů v Seattlu skutečně klesly asi o 20 %, ale to bylo v době globální finanční krize a nadměrné výstavby; nyní jsou úvěrové standardy pevné a nabídka je omezená, takže podobný propad je nepravděpodobný. Někteří analytici dokonce upozorňují, že korekce cen v Seattlu už proběhla v letech 2022–23 (kdy ceny klesly asi o 10–15 % z vrcholu) a trh od té doby dosáhl dna a opět roste. Základní očekávání je tedy pomalé, stabilní zhodnocování. Jak shrnuje Norada Real Estate, „trh s bydlením v Seattlu bude pravděpodobně pokračovat v mírném růstu v roce 2026… omezená nabídka a trvalá atraktivita udrží poptávku vysokou, i když rostoucí úrokové sazby mohou tempo zpomalit“ noradarealestate.com noradarealestate.com.

Komerční a centrum výhled: Oživení komerčních nemovitostí bude pravděpodobně nerovnoměrné po zbytek 20. let tohoto století. Kancelářský trh: Očekáváme, že volné kancelářské prostory se budou postupně zlepšovat, ale zůstanou po mnoho let nad úrovní před pandemií. Neobsazenost kanceláří v centru Seattlu (nyní ~30 % a více) může začít klesat v letech 2026–2027, pokud firmy začnou znovu expandovat a přebytečné prostory budou absorbovány nebo přeměněny. Úplný návrat k neobsazenosti pod 10 % (považováno za zdravé) však nemusí nastat do roku 2030, pokud nedojde k velkým přeměnám nebo masivnímu přílivu nových firem. Místo toho pravděpodobně uvidíme, jak se flight-to-quality zintenzivní: novější, ekologičtější kancelářské budovy budou mít zdravější obsazenost, zatímco zastaralé starší kanceláře budou mít potíže nebo budou přepracovány. Do roku 2030 by část dnešních prázdných kanceláří mohla být přeměněna na alternativní využití (bydlení, hotely, kreativní prostory), což pomůže snížit přebytek. Agresivní přístup města k přeměnám a přirozený pohyb nájemních smluv (firmy se vzdávají prostor, které nepotřebují) časem right-size kancelářský inventář. Také jak budou v druhé polovině dekády růst technologické a další sektory (cloud computing, AI, expanze biotechnologií), mohou část prostor absorbovat. Prognóza: neobsazenost kanceláří by mohla klesnout z ~30 % v roce 2025 na přibližně ~15–20 % do roku 2030 v centru – stále hodně, ale méně dramatické. Nájemné za kanceláře může zůstat několik let nízké a poté se stabilizovat; neočekávejte výrazný růst nájmů, dokud se neobsazenost nedostane pod kontrolu.

Maloobchod/Hotelnictví: Maloobchod v centru by měl pokračovat v oživení. Do roku 2030 může mít centrum Seattlu odlišný maloobchodní profil – méně řetězcových obchodů závislých na kancelářských obědových zákaznících, více zážitkových podniků, restaurací, nočního života zaměřeného na obyvatele a turisty. S tisíci nových obyvatel v centru (město aktivně přidává bytové jednotky) se zákaznická základna rozšíří. Předpokládáme, že turismus a kongresová činnost se plně zotaví do konce 20. let, což výrazně podpoří hotely a restaurace. Seattle bude v roce 2026 hostit zápasy mistrovství světa ve fotbale, což město globálně zviditelní a může přinést další vlnu návštěvníků a možná i přesunů firem (Seattle bude v mezinárodním centru pozornosti). Maloobchod v městských částech Seattlu (Ballard, Capitol Hill atd.) by měl zůstat zdravý, protože tyto oblasti stále rostou v počtu obyvatel.

Průmysl/Logistika: Tento sektor by měl zůstat hvězdným tahounem. Přístav v Seattlu rozšiřuje kapacitu a společnosti jako Amazon a UPS budou nadále potřebovat skladové prostory. Pravděpodobně zůstanou průmyslové prostory málo neobsazené a nájmy vysoké; některé průmyslové zóny mohou být dokonce pod tlakem kvůli potřebě bydlení (město řeší, jak zachovat průmyslové pozemky a zároveň potřebuje více bydlení – rovnováha, kterou je třeba sledovat v politice).

Investiční a rozvojové klima: V příštích několika letech, jakmile se úrokové sazby snad uvolní, očekáváme, že aktivita investorů opět vzroste. Do nemovitostí v Seattlu poteče více kapitálu, jakmile bude financování levnější a bude jasněji ohledně nového normálu využívání kanceláří. Seattle je obvykle jedním z deseti nejlepších trhů pro institucionální investory a měl by jím zůstat díky silným základům. Do let 2026–2027, pokud by hypoteční sazby klesly například na úroveň kolem 5 %, bychom mohli zaznamenat oživení jak místních, tak mezinárodních kupců, což by mohlo vytvořit další konkurenční cyklus (i když pravděpodobně ne tak intenzivní jako v roce 2021). Nová výstavba se pravděpodobně znovu zrychlí také koncem 20. let: útlum zahájení v letech 2024–25 je dočasný. S tím, jak populace města má růst tempem ~1–2 % ročně, Seattle potřebuje každý rok tisíce nových bytových jednotek. Na to developeři zareagují, zvláště s novým územním plánem umožňujícím více projektů. Můžeme se dočkat inovativní výstavby (modulární výškové budovy nebo stavby z masivního dřeva) ke snížení nákladů. Dalším trendem do roku 2030 může být větší rozvoj vázaný na regionální dopravu – do té doby budou prodloužení lehkého metra na sever, východ a jih většinou dokončena nebo v realizaci a oblasti kolem nových stanic (Lynnwood, Federal Way, Bellevue, Redmond atd.) budou zahušťovat. Samotný Seattle pravděpodobně také uvidí více středně vysokých bytových domů v dříve čistě rodinných oblastech díky změnám v politice.

Dostupnost a sociální dopady: Navzdory snahám bude Seattle v roce 2030 pravděpodobně stále drahým městem. Mediánová cena domu může trvale přesahovat 1 milion dolarů a nájmy budou vysoké, i když doufejme, že růst příjmů a větší nabídka bydlení zabrání tomu, aby se situace stala zcela nedostupnou. Strategie města spojovat růst s programy dostupnosti bude klíčová – do roku 2030 by prostředky z Housing Levy měly vytvořit značný počet dostupných jednotek a možná některé přestavby kanceláří přinesou také dostupné bydlení. Bezdomovectví, které souvisí s náklady na bydlení, je problém, který chce Seattle zlepšit: nemovitosti hrají roli například přestavbou hotelů/kanceláří na podporované bydlení. Doufá se, že přidáním bydlení na všech úrovních (tržní i dostupné) může Seattle alespoň stabilizovat krizi dostupnosti.

V podstatě výhled trhu s nemovitostmi v Seattlu je optimistický, s určitými výhradami. Jak napsala jedna místní hypoteční společnost, omezená nabídka, silná zaměstnanost a vysoká poptávka „udrží vysoké ceny domů až do roku 2025“ a dále realestate.usnews.com. Očekáváme mírný růst cen, nikoli pád, u bydlení. I kdyby USA vstoupily do mírné recese, ceny bydlení v Seattlu se mohou na krátkou dobu vyrovnat nebo mírně klesnout, ale základní poptávka pravděpodobně zabrání výraznému poklesu. Do roku 2030 bude Seattle pravděpodobně ještě větším, lépe dopravně propojeným městem s více smíšeným využitím centra. Trh s nemovitostmi by měl zůstat solidní dlouhodobou investicí: Seattle je trvale hodnocen jako jeden z nejlepších trhů s nemovitostmi z hlediska celkových vyhlídek. Pokud vůbec něco, mohla by 20. léta znamenat návrat Seattlu mezi elitu, zatímco některé jiné trhy (např. San Francisco) se potýkají s úbytkem obyvatel – Seattle je v porovnání dobře postavený díky přílivu talentů a relativní výstavbě bydlení.

Shrnutí prognóz:

• Ceny domů: Postupný nárůst o ~3–6 % ročně v průměru, což do roku 2030 povede k výraznému růstu (za předpokladu, že úrokové sazby poleví). Neočekávají se žádné divoké výkyvy, pokud nenastanou vnější šoky. Do roku 2030 budou mediánové ceny pravděpodobně výrazně nad maximy z let 2018–2022, stanoví nová rekordní maxima, ale tempo růstu bude pomalejší noradarealestate.com.
• Nájemné: Pokračující růstový trend, potenciálně mírně nad inflací. Růst nájemného v Seattlu může překonat americký průměr díky silné poptávce thejosephgroup.com. Nicméně 10% strop zajišťuje, že nedojde k extrémním skokům; očekávejte stabilní jednociferné roční zvýšení nájmů.
• Obsazenost komerčních prostor: Neobsazenost kanceláří se bude zlepšovat pomalu, stále však zůstane zvýšená oproti historickým standardům během 3–5 let. Maloobchod a pohostinství budou do roku 2030 plně zotavené, možná překonají úroveň před pandemií díky většímu počtu obyvatel a turistů v centru. Průmyslové prostory budou po celou dobu téměř plně obsazené.
• Nová výstavba: Druhá vlna výstavby pravděpodobně přijde koncem této dekády – včetně velkých bytových projektů a případně několika nových kancelářských nebo smíšených věží, pokud se vrátí poptávka. Řada starších kancelářských budov v centru může být částečně nebo zcela přestavěna na byty či hotely, což vytvoří živější centrum méně závislé na kancelářích.
• Obyvatelstvo & pracovní místa: Metropolitní oblast Seattlu pravděpodobně poroste rychleji než USA (odhadovaný růst ~1–1,5 % ročně). Do roku 2030 by samotné město Seattle mohlo dosáhnout ~900 000 obyvatel, pokud současné trendy vydrží, a metropolitní oblast přidá stovky tisíc lidí, kteří budou potřebovat bydlení kuow.org axios.com. Technologický sektor by měl zůstat klíčovým zaměstnavatelem; i přes AI a zvyšování efektivity budou technologické firmy potřebovat lidi a Seattle přiláká nové společnosti (například pokud obavy z klimatických změn odvedou lidi z teplejších oblastí, mírný severozápad může zaznamenat zvýšenou migraci).

Sečteno a podtrženo: Nemovitostní trh v Seattlu do roku 2030 se jeví jako připravený na stabilní růst a další vývoj. Investoři a majitelé domů mohou očekávat, že jejich nemovitosti budou zhodnocovat zdravým, i když ne explozivním tempem. Nájemníci mohou očekávat stabilní trh s více možnostmi (díky novým budovám), ale pravděpodobně i nadále vysoké nájmy (částečně zmírněné politikou). Městská krajina bude zahrnovat více bydlení, více dopravy a diverzifikované centrum. Rizika tohoto výhledu zahrnují makroekonomické poklesy, možné narušení technologického průmyslu nebo nepředvídané události, ale silné základy Seattlu dávají důvěru. Jak poznamenal jeden investiční web, oblast Seattlu bude „pravděpodobně udržovat poptávku relativně vysoko“ díky pracovním místům a atraktivitě, i když vyšší úrokové sazby budou působit jako brzda příliš rychlého růstu noradarealestate.com. V mnoha ohledech Seattle přechází z extrémně žhavého trhu na vyzrálejší, vyváženější trh – stále charakterizovaný vysokou poptávkou a inovacemi, ale s větším důrazem na udržitelnost a kvalitu života.

Celkově lze očekávat, že Seattle bude v roce 2030 stále patřit mezi nejžádanější realitní trhy v zemi, s širokou základnou kupujících a investorů. Ať už jste kupující, prodávající nebo investor, výhled naznačuje, že příležitosti ve Smaragdovém městě budou i nadále hojné – jen možná s trochu menším šílenstvím a trochu větší strategií než v posledních letech. Cesta realitního trhu v Seattlu zdaleka nekončí a nadcházející roky budou klíčové pro utváření jeho další kapitoly.

Zdroje:

• Data o trhu s bydlením v Seattlu a trendy pro rok 2025 axios.com redfin.com zillow.com
• Růst cen v čtvrtích Queen Anne/Magnolia atd. windermeremi.com
• Zpráva Axios o rostoucí nabídce a prvním poklesu cen axios.com axios.com
• Statistiky trhu Zillow a Redfin (ceny, dny na trhu) redfin.com zillow.com
• Statistiky neobsazenosti kanceláří v centru města (Cushman & Wakefield) cushmanwakefield.com
• Analýza trhu kanceláří v Seattlu od Kidder Mathews (návrat do kanceláří, neobsazenost 27,2 %) kidder.com kidder.com
• Pokles nových staveb (výstavba kanceláří dolů o 90 %) kidder.com
• Aktualizace pronájmů Sound Point Property Management (medián nájmu 2 026 $, neobsazenost 3,2 %, strop nájmu 10 %) soundpointpm.com soundpointpm.com
• Statistiky oživení centra Seattlu (88 nových podniků, 3 000 jednotek v roce 2024) downtownseattle.org downtownseattle.org
• Údaje o růstu populace (816 600 v roce 2025, +2 % meziročně) kuow.org, metropolitní oblast +66 tisíc za rok axios.com
• Trendy v realitách podle Mary Pong (dopad technologického sektoru, přesun na předměstí) marypong.com marypong.com
• Prognóza Norada na mírný pokračující růst do roku 2026 noradarealestate.com.
• Washingtonský zákon HB 1110 o zónování pro chybějící střední bydlení seattle.gov.
• Celostátní limit zvýšení nájemného ve Washingtonu o 10 % od roku 2025 soundpointpm.com.
• Obnova Seattle Housing Levy (2024–2030, ~970 milionů USD na dostupné bydlení) ballotpedia.org ballotpedia.org.
• Pobídky pro přeměnu kanceláří na bydlení (odklad daně) harrell.seattle.gov.

axios.com windermeremi.com soundpointpm.com kidder.com axios.com noradarealestate.com