Otřes na trhu v Mile-High: Denverský realitní trh 2025 vzdoruje gravitaci a chystá velké změny

Souhrn pro vedení

Trh s nemovitostmi v Denveru v roce 2025 zažívá dramatický posun od zběsilého trhu prodávajících posledních let směrem k vyváženějšímu (a dokonce kupujícím přívětivějšímu) prostředí. Rezidenční nabídka vzrostla na nejvyšší úroveň za poslední desetiletí, což ochlazuje dříve prudký růst cen domů a dává kupujícím nově nabytou vyjednávací sílu shishito-re.com axios.com. Ceny domů se ustálily – medián kolem 600 000 $ je v podstatě meziročně nezměněn – což znamená „zdravé vyvážení“ po rychlém zhodnocení během pandemického boomu recolorado.com axios.com. Prodej domů trvá o něco déle a snižování cen se stává běžným jevem, protože téměř 38 % nabídek mělo toto léto snížení ceny (což je výrazně nad celostátním průměrem) axios.com. Zároveň vysoké hypoteční sazby pohybující se kolem 7 % utlumily část poptávky, takže mnoho kupujících zůstává stranou navzdory širší nabídce axios.com.

Na komerční straně se kancelářský trh v Denveru potýká s rekordně vysokou neobsazeností v centru města nad 35 %, což je dědictví práce na dálku cbre.com. Nicméně se objevují první známky stabilizace: aktivita v pronájmech se zvýšila a prostory k podnájmu se pomalu absorbují, což naznačuje, že nejhorší už může být za námi coloradosun.com. Maloobchodní nemovitosti zůstávají světlým bodem, s nízkou neobsazeností (~4-5 %) a stabilními nájmy, protože spotřebitelské výdaje zůstávají silné lee-associates.com corken.co. Průmyslové nemovitosti si nadále vedou dobře, podpořené poptávkou po e-commerce a logistice; neobsazenost se pohybuje kolem 8 % a nájmy pomalu rostou milehighcre.com.

Při pohledu do budoucna zůstávají dlouhodobé základy Denveru silné. Očekává se pokračující růst populace (pro oblast Metro Denver se předpokládá, že do roku 2030 překročí 3,6 milionu obyvatel), což udrží poptávku po bydlení metrodenver.org. Městští představitelé prosazují pro-bytovou politiku – od legalizace vedlejších obytných jednotek v celém městě až po motivaci k výstavbě dostupného bydlení – s cílem řešit problémy s nabídkou a dostupností coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Velké infrastrukturní a rozvojové projekty (jako je 62akrová přestavba River Mile v centru města a rozšiřování dopravy) slibují proměnit městskou krajinu a vytvořit nové investiční příležitosti, jak se blížíme k roku 2030. Stručně řečeno, trh s nemovitostmi v Denveru v roce 2025 prochází obdobím překalibrace, kdy přebytky nedávného boomu ustupují udržitelnějšímu vývoji. Kupující a investoři nyní mají větší prostor k manévrování, i když ekonomická nejistota a vysoké úrokové sazby představují krátkodobá rizika. Ti, kteří zůstanou informovaní a přizpůsobiví „novému normálu“, mají šanci prosperovat na proměnlivém trhu s nemovitostmi v Denveru dmarealtors.com dmarealtors.com.

Klíčové tržní metriky (2025):

Metrika	Hodnota (2025)	Meziroční změna / Poznámky
Mediánová cena domu (metro)	~600 000 $ (březen–červen 2025)	≈ 0 % vs 2024 (beze změny, trh se stabilizuje) recolorado.com dmarealtors.com
Růst cen nemovitostí	~+1 % (město Denver, červen 2025)	Mírný nárůst (po ~15–20% ročních nárůstech v roce 2021) redfin.com
Aktivní nabídky (metro)	~13 000 (léto 2025)	+50 % vs 2024 (nejvíce od roku 2011) dmarealtors.com denverite.com
Měsíce nabídky	~2,0 měsíce (červen 2025)	Nárůst z ~1,2 v roce 2024 – vyváženější trh (5–6 měsíců je „normální“) dmarealtors.com
Medián dnů na trhu	25 dní (červen 2025, Denver)	+7 dní meziročně (domy se prodávají o něco pomaleji) redfin.com
30leté hypoteční sazby	~6,5–7,0 % (polovina roku 2025)	Nárůst z ~3 % v roce 2021 (vysoké sazby omezují dostupnost) themortgagereports.com nerdwallet.com
Volná místa v nájemním bydlení	8,6 % (metro MF, polovina roku 2025)	Zvýšené kvůli novým bytům (výhodné pro nájemníky) corken.co
Volná místa v kancelářích (centrum)	36,8 % (2. čtvrtletí 2025)	+1,5 p. b. meziročně – rekordní maximum (dopad po pandemii) cbre.com
Volná místa v kancelářích (metro)	~25–27 % (2. čtvrtletí 2025)	Nárůst z ~24 % v roce 2024 (předměstí <20 %; Cherry Creek ~8 %) coloradosun.com
Míra neobsazenosti maloobchodních prostor (Metro)	~4,2 % (1. čtvrtletí 2025)	Blízko rekordního minima (silná poptávka po maloobchodu) lee-associates.com
Průměrné nájemné za maloobchod	23,5 $/čtvereční stopa/rok (polovina roku 2025)	Mírný růst nájemného (omezená nová nabídka) corken.co
Míra neobsazenosti průmyslových prostor (Metro)	8,1 % (1. čtvrtletí 2025)	+0,3 procentního bodu meziročně (mírný nárůst, přidány nové sklady) milehighcre.com
Průměrné nájemné za průmyslové prostory	9,60 $/čtvereční stopa/rok (1. čtvrtletí 2025)	+3,2 % meziročně (stálá poptávka po logistických prostorech) milehighcre.com
Populace města Denver	~717 000 (2024)	+19 % oproti 2010; odhad ~730 tisíc do roku 2030 5280.com aterio.io
Populace metropolitní oblasti Denver	~3,3 milionu (odhad 2025)	Odhadováno ~3,6 milionu do roku 2030 metrodenver.org

(Zdroje: Denver Metro Assoc. of Realtors, REcolorado MLS, Zillow/Redfin, CBRE, projekce U.S. Census.)

Přehled aktuálních tržních podmínek (2025)

K roku 2025 realitní trh v Denveru prochází výraznou transformací z turbo-nabitého období pandemie do chladnějšího, vyváženějšího stavu. Po letech extrémní převahy prodávajících se nabídka dramaticky zvýšila, což dává kupujícím větší výběr a vyjednávací sílu. V oblasti Denver metro vzrostl počet aktivních rezidenčních nabídek na více než 12 000 na jaře 2025 – úroveň „nevídanou od roku 2011“ a více než dvojnásobek průměrné nabídky za poslední dekádu shishito-re.com denverite.com. Tento příliv nabídek znamená prudký obrat oproti letům 2021–2022, kdy byly chvíle s méně než 1 000 domy k dispozici a kupující museli bojovat a přihazovat nad požadovanou cenu prakticky na vše denverite.com.

Důležité je, že ceny domů se ustálily po mírném poklesu na konci let 2022–2023. Medián prodejní ceny v oblasti Denveru se v polovině roku 2025 pohybuje kolem 600–620 tisíc dolarů (pro všechny typy domů), což je zhruba stejné jako před rokem recolorado.com redfin.com. V březnu 2025 byla mediánová uzavírací cena 595 000 dolarů – totožná s březnem 2024, což signalizuje „známky stability uprostřed všech těchto změn“ v nabídce recolorado.com recolorado.com. Do června ceny vzrostly jen o 1–2 % meziročně, což je mírná změna, která podtrhuje novou rovnováhu redfin.com. Toto vyrovnání následuje po zběsilém růstu cen během pandemie (~20% roční nárůst v maximu) a naznačuje, že trh v Denveru přešel do korekční fáze, nikoli do krachu. Jak to vyjádřil jeden místní makléř, „nemáme špatný trh, je to jiný trh“ – charakterizovaný stabilizací a přehodnocením očekávání dmarealtors.com.

Prodejní aktivita v roce 2025 je stabilní, ale ne zběsilá. Po relativně pomalé zimě došlo na jaře k zdravému nárůstu transakcí – např. uzavřené prodeje v dubnu 2025 vzrostly meziročně o 3 % recolorado.com – ale nic podobného manickým skokům z roku 2021. Kupující jsou nyní rozvážnější a rostoucí úrokové sazby omezily, jak drahý dům si mohou dovolit (a tím i jak vysoko mohou jít ceny). Ve skutečnosti jsou problémy s dostupností bydlení nyní ústředním tématem: hypoteční sazby v rozmezí 6,5–7 % znamenají výrazně vyšší měsíční splátky, i když ceny domů zůstávají blízko rekordních maxim themortgagereports.com axios.com. To udrželo některé potenciální kupce stranou, což vytváří zajímavou dynamiku, kdy nabídka roste (protože prodej domů trvá déle), ale celková poptávka je poněkud utlumená vzhledem k nabídce. Výsledkem je, že se rovnováha sil posunula ve prospěch kupujících v mnoha segmentech. Poprvé po letech si kupující v Denveru mohou dát na čas a vybírat bez obav, že dům bude druhý den pryč. Úspěšně vyjednávají o snížení cen a ústupcích ze strany prodávajících, což bylo během hyperkonkurenčního pandemického trhu nemyslitelné shishito-re.com shishito-re.com.

Zásadní je, že posun na trhu není rovnoměrný napříč cenovými hladinami a typy nemovitostí. U domů vyšší třídy došlo k výraznějšímu zpomalení: v polovině roku 2025 má denverský segment luxusních nemovitostí (domy nad 1 milion dolarů) zásobu na 5–10 měsíců, což znamená, že kupující v této kategorii mají spoustu možností a vyjednávací sílu dmarealtors.com dmarealtors.com. Naproti tomu v základních a středních cenových kategoriích (kde je většina kupujících omezena tím, kolik si mohou půjčit) zůstává konkurence, i když je trh rozhodně chladnější než dříve. Dochází také k rozdílu mezi rodinnými domy (samostatně stojícími domy) a připojenými jednotkami (byty/řadovými domy). Ceny rodinných domů se drží blízko historických maxim (střední cena ~665 000 $ za samostatně stojící dům na jaře) denverite.com denverite.com, zatímco ceny bytů klesly, přibližně o 5–6 % oproti maximu v roce 2022 (střední cena bytu v Denveru nyní ~350 000 $ oproti ~400 000 $ na maximu) denverite.com. Dostatek nabídky bytů a možná i slábnoucí preference pro život v centru města po pandemii vedly k tomu, že byty „zažívají výraznější ochlazení“ v hodnotách shishito-re.com denverite.com. Tento trend potvrzují i prodejní data: v dubnu byly prodejní ceny bytů/řadových domů asi o 6 % nižší než před rokem a připojené jednotky se prodávaly dvakrát déle než samostatně stojící domy denverite.com. Stručně řečeno, celkový trh ochlazuje, ale kvalitní rodinné domy v žádaných čtvrtích stále přitahují pozornost, zatímco méně atraktivní nebo předražené nabídky (zejména byty) mohou zůstat na trhu delší dobu.

Trendy v rezidenčních nemovitostech

Ceny domů a míra zhodnocení

Po divokém vývoji v posledních několika letech lze vývoj cen domů v Denveru v roce 2025 nejlépe popsat jako stagnující až mírně rostoucí. Éra dvouciferného ročního zhodnocení ustoupila v podstatě nulovému růstu nebo růstu v řádu nízkých jednotek procent hodnoty nemovitostí. Podle údajů MLS byla mediánová prodejní cena pro metropolitní oblast na jaře 2025 (~595 000–605 000 USD) prakticky nezměněná oproti roku 2024 recolorado.com recolorado.com. Redfin rovněž uvedl, že mediánová cena ve městě Denver byla v červnu 2025 625 000 USD, což je meziročně nárůst o skromných 1,6 % redfin.com. Pro srovnání, během boomu v letech 2020–2022 zaznamenal Denver meziroční nárůsty cen o 15–20 %. Nyní trh zjevně dosáhl vysoké náhorní plošiny – ceny „drží své pozice“ místo aby dále rostly recolorado.com. Tato stabilizace je přímým důsledkem zvýšené nabídky a omezené poptávky; v podstatě se tržní fundamenty vyrovnaly.

Pozoruhodné je, že existuje určitá variabilita podle segmentu. Ceny rodinných domů v Denveru byly poměrně odolné, přičemž mediánové hodnoty se pohybují blízko rekordních maxim (~660 000–670 000 USD za samostatně stojící domy v polovině roku 2025) denverite.com denverite.com. Jakékoliv meziroční změny jsou nepatrné – například mediánová cena samostatně stojících domů v dubnu 2025 byla 604 000 USD, což je asi +1 % oproti předchozímu roku recolorado.com. Naopak připojené byty zaznamenaly mírnou depreciaci. Mediánová cena bytu/řadového domu (město Denver) klesla z přibližně 400 000 USD na vrcholu v roce 2022 na zhruba 350 000 USD v roce 2025 denverite.com. Jedním z důvodů je vyšší nabídka bytů a jejich kupující (často poprvé kupující nebo investoři) jsou citlivější na zvyšování úrokových sazeb. Odborníci poznamenávají, že zatímco hodnoty rodinných domů zůstaly stabilní, „trh s byty a řadovými domy zaznamenal výraznější ochlazení.“ shishito-re.com Celkově je však míra zhodnocení v Denveru pro rok 2025 zhruba nulová – což je dramatická změna oproti prudkému růstu v nedávné minulosti.

Při pohledu do budoucna jsou cenové prognózy na příští roky obecně utlumené. Někteří analytici dokonce předpovídají mírný pokles cen, jakmile trh plně vstřebá nárůst nabídky. Například jedna realitní datová společnost předpověděla možný pokles hodnoty domů v Denveru o 9 % během příštího roku, pokud nabídka bude nadále převyšovat poptávku shishito-re.com shishito-re.com. To by představovalo mírnou korekci z nadhodnocení během pandemie. Jiní však očekávají, že ceny budou spíše stagnovat nebo jen mírně růst v následujících letech. Shoda mezi mnoha ekonomy je, že období 2025–2030 pravděpodobně přinese „plošší růst cen“ – možná nízký jednociferný roční růst – spíše než další strmý nárůst. Očekává se více prodejní aktivity, jakmile sazby nakonec klesnou, ale ceny by měly růst více v souladu s příjmy a inflací usnews.com uschamber.com. V podstatě se očekává, že hodnota domů v Denveru bude do budoucna růst mnohem pomaleji, pokud nedojde k novému šoku v nabídce nebo poptávce. To je vítaná zpráva pro udržitelnost: po více než 40% nárůstu cen v letech 2020–2022 nyní pauza umožňuje příjmům dohnat ceny a zabraňuje větší krizi dostupnosti bydlení.

Nabídka a poptávka kupujících

Zásoby nemovitostí byly v roce 2025 zásadní změnou hry. Počet domů na prodej v oblasti Denveru explodoval z historicky nízkých úrovní na nejvyšší nabídku za více než deset let. Do května 2025 vzrostl počet aktivních inzerátů meziročně přibližně o 48–50 % shishito-re.com axios.com. V absolutních číslech to znamenalo asi 12 000–13 000 domů na trhu každý měsíc pozdního jara a léta shishito-re.com fred.stlouisfed.org. Porovnejte to s obdobím pandemického nákupního šílenství, kdy zásoby klesly pod 2 000 a dokonce i 1 000 – bezprecedentní nedostatek inzerátů denverite.com. Současné úrovně zásob připomínají rok 2011 (poslední dno trhu), což podtrhuje, jak dramatická tato změna byla shishito-re.com denverite.com. Proč ten nárůst? Kombinace faktorů: domy jednoduše zůstávají na trhu déle (takže se inzeráty hromadí), více prodejců se rozhoduje inzerovat a zpeněžit, dokud jsou ceny vysoké, a poptávka kupujících ochladla (takže méně inzerátů jde ihned pod smlouvu) shishito-re.com denverite.com.

Z pohledu kupujícího je tento nárůst nabídky požehnáním. Konečně je tu prostor prohlížet, porovnávat a vyjednávat. „Nyní máte více možností a více času,“ jak uvádí jedna zpráva – dny, kdy bylo nutné podat unáhlenou nabídku během několika hodin, jsou pryč shishito-re.com shishito-re.com. V polovině roku 2025 se střední doba na trhu v Denveru prodloužila na přibližně 2–3 týdny (16 dní u samostatně stojících domů a 30 dní u bytů v červnu), zatímco o rok dříve se mnoho domů prodalo za méně než 1–2 týdny dmarealtors.com. Podle statistik: Domy v Denveru jsou na trhu v průměru asi 25 dní (v rámci celého města) oproti pouhým 18 dnům minulý rok v létě redfin.com. To naznačuje, že kupující už nespěchají jako dříve, často si dávají na čas a dokonce čekají na snížení ceny u nabídek. Skutečně, slevy se staly běžnou praxí: 38 % nabídek mělo v červnu 2025 sníženou cenu, což je nejvyšší podíl v zemi a znamení, že prodávající původní cenu nadhodnotili a museli ji upravit axios.com. Seniorní ekonom Zillow Orphe Divounguy to popsal jako „rozdíl mezi kupujícími a prodávajícími se zmenšuje… zdravé vyvážení.“ axios.com Jinými slovy, po letech, kdy si prodávající určovali cenu, se trh přizpůsobuje tomu, co jsou kupující ochotni (a schopni) zaplatit.

Je důležité si všimnout, že poptávka kupujících, i když se zlepšila oproti zimě, zůstává umírněná. Vyšší úrokové sazby odsunuly některé kupující stranou, zejména ty, kteří kupují poprvé a jsou citliví na zvýšení měsíčních splátek axios.com. Také ekonomická nejistota (mluvení o recesi, propouštění v technologiích atd.) způsobila, že jsou kupující opatrnější. Přesto poptávka rozhodně nezmizela – Denver zůstává atraktivním městem a příliv obyvatel pokračuje, takže existuje základna kupujících pro správně oceněné domy. Ve skutečnosti jsou počty skutečných prodejů poměrně stabilní. Například v červnu 2025 zaznamenalo město Denver 880 prodejů domů, což je mírně více (+2,8 %) oproti červnu 2024 redfin.com redfin.com. A procento nabídek prodaných nad požadovanou cenu, i když je nižší než v době vrcholu, je stále téměř 30 % (asi 29 % prodejů v květnu 2025 bylo nad nabídkovou cenou) zillow.com zillow.com. To naznačuje, že dobře oceněné, atraktivní domy mohou stále vyvolat přetahovanou a prodat se za prémii. Shrnuto, poptávka kupujících v Denveru se normalizovala: existuje spousta zájemců, ale jsou vybíravější a mají nyní větší sílu. Trh se posunul od „více nabídek hned první den“ k běžnějšímu tempu, kdy „kupující zůstávají aktivní a připraveni podávat nabídky“, ale za svých vlastních podmínek recolorado.com recolorado.com.

Hypoteční sazby a dostupnost bydlení

Dostupnost bydlení je Achillovou patou denverského trhu s nemovitostmi v roce 2025. Kombinace vysokých cen domů a vysokých hypotečních sazeb napjala rozpočty mnoha kupujících na maximum. Poté, co se sazby na 30leté hypotéky dramaticky zvýšily z úrovně pod 3 % v letech 2020–2021, když Federální rezervní systém bojoval s inflací, byly v polovině roku 2023 sazby v rozmezí 6–7 % a v podstatě tam zůstaly až do roku 2025. Ve skutečnosti průměrná 30letá sazba v roce 2025 se pohybuje kolem 6,7–6,8 %, což je mírně nad průměrem roku 2024 themortgagereports.com nerdwallet.com, a není daleko od maxima 7,1 % dosaženého na konci roku 2023. Pro kupující to znamená, že náklady na půjčení jsou zhruba dvojnásobné oproti před pár lety. Dopad na dostupnost je zásadní: dům za 600 000 $, který byl na hranici dostupnosti při 3 %, je při 7 % skutečně těžko dosažitelný. Měsíční splátky jistiny a úroků jsou o stovky (nebo dokonce tisíc) dolarů vyšší. Výsledkem je, že se zmenšuje okruh kvalifikovaných kupujících, nebo kupující musí hledat levnější domy, aby udrželi splátky zvládnutelné.

Denverský index dostupnosti bydlení se odpovídajícím způsobem zhoršil. I když se ceny stabilizují, zvýšené náklady na financování znamenají, že potřebný příjem typického kupujícího vzrostl. Mnoho kupujících nyní naráží na limity poměru dluhu k příjmu, zejména ti, kteří kupují poprvé a nemají vlastní kapitál z předchozího domu. To se projevilo pomalejším prodejem v základním a středním segmentu – potenciální kupující vyčkávají, doufajíce, že buď sazby klesnou, nebo ceny upraví směrem dolů, aby to kompenzovaly axios.com. Realitní makléři uvádějí, že dostupnost „drží mnoho lidí stranou“, a to i přes větší vyjednávací sílu kupujících v roce 2025 axios.com.

Na druhou stranu, kupci platící hotově a investoři s hlubokými kapsami nyní čelí menší konkurenci. V horečce roku 2021 často hotovostní nabídky převyšovaly nabídky financované. V roce 2025, kdy si méně kupujících může dovolit nákup, ti s hotovostí nebo velkými akontacemi si mohou vybírat z výhodných nabídek. Navíc se na obzoru rýsuje určité uvolnění: ekonomové očekávají, že hypoteční sazby by se mohly postupně snižovat koncem roku 2025 a dále, pokud inflace bude nadále klesat bankrate.com dmarealtors.com. I pokles do pásma nízkých 5 % by výrazně zlepšil dostupnost bydlení a pravděpodobně „přinesl více prodejní aktivity“, jak se vrátí kupci, kteří dosud vyčkávali facebook.com usnews.com. Ale v krátkodobém horizontu prostředí vysokých sazeb je omezujícím faktorem pro růst trhu. Efektivně nastavilo strop, jak vysoko mohou ceny jít, aniž by současně rostly příjmy.

Nakonec, daně z nemovitostí a náklady na pojištění v Denveru také ovlivňují dostupnost bydlení. Daňový systém v Coloradu zažil velký otřes v letech 2023–2024, kdy hodnota domů prudce vzrostla a předchozí zákon o omezení daní (Gallagherův dodatek) byl zrušen. Mnoho majitelů domů čelilo zvýšení odhadu o 30–40 %, což výrazně zvýšilo daňové účty leg.colorado.gov coloradonewsline.com. Návrh na hlasování (Proposition HH), který by tato zvýšení omezil, v roce 2023 neprošel ballotpedia.org, takže vyšší daně zvyšují náklady na vlastnictví domu v roce 2025. Přestože jsou daňové sazby v Coloradu v celostátním měřítku relativně nízké, rychlý růst cen nemovitostí zvýšil daně v absolutních částkách. Navíc pojistné roste (kvůli faktorům jako inflace stavebních nákladů a rizika krupobití/větru v Coloradu). Celkově jsou měsíční náklady na vlastnictví v Denveru – hypotéka, daně, pojištění – na historickém maximu pro nové kupce. Tato výzva tlumí poptávku a pravděpodobně udrží růst trhu s bydlením mírný, dokud se buď sazby, nebo ceny neupraví a nezlepší dostupnost.

Oblíbené čtvrti a místní hotspoty

Navzdory celkovému ochlazení trhu zůstávají některé čtvrti Denveru trvale oblíbené a nadále se těší silnému zájmu i v roce 2025. Ve skutečnosti, jak se trh normalizuje, kupující a investoři se znovu zaměřují na lokality, které mají dlouhodobou hodnotu – oblasti s žádanými službami, dobrými školami a potenciálem růstu. Podle místních realitních expertů patří mezi „nejžhavější čtvrti“ Denveru v roce 2025:

• Cherry Creek – Luxusní enkláva známá luxusními obchody a restauracemi, s kombinací exkluzivních bytů a rodinných domů. Průměrné ceny domů zde přesahují 1,8 milionu dolarů a poptávka zůstává silná i přes širší změny na trhu stucrowell.com. Omezená nabídka a prestiž Cherry Creeku udržují hodnoty vysoko; je uváděna jako prémiová lokalita pro dlouhodobé investice díky své historii zhodnocování a exkluzivitě stucrowell.com. Dokonce i v kancelářském sektoru si Cherry Creek vede lépe (komerční neobsazenost je zde jen ~8 %, což je mnohem zdravější než v centru) coloradosun.com.
• Sloan’s Lake – Nachází se na západní straně města kolem největšího denverského jezera, Sloan’s Lake se proměnil v jednu z nejrychleji rostoucích čtvrtí stucrowell.com. Nabízí jedinečnou kombinaci bydlení u vody a blízkosti centra. Oblast zaznamenala nárůst nové výstavby, od moderních řadových domů po luxusní rodinné domy, často nahrazující starší bungalovy. Díky výhledům na jezero a venkovní rekreaci přímo u dveří Sloan’s Lake přitahuje mladé profesionály i rodiny. Investoři ji milují, protože omezené pozemky u jezera v Denveru znamenají, že hodnoty zde mají tendenci držet a růst stucrowell.com.
• Washington Park (Wash Park) – Klasická, historická čtvrť soustředěná kolem jednoho z nejoblíbenějších denverských parků, Wash Park zůstává velmi žádaný. Ulice lemované stromy s bungalovy z počátku 20. století (mnohé krásně zrekonstruované) mu dodávají kouzlo. Domy jsou zde drahé – často 1,5 milionu dolarů a více – a „prodávají se rychle, hodnoty zůstávají silné“ stucrowell.com stucrowell.com. Kombinace bydlení u parku, centrální polohy a komunitní atmosféry udržuje Wash Park mezi nejlepšími volbami pro majetné kupce. V roce 2025, i když se některé oblasti zpomalily, dobře udržované historické domy ve Wash Parku nadále získávaly více nabídek.
• Berkeley a Tennyson – rychle se rozvíjející oblast v severozápadním Denveru, Berkeley (kolem Tennyson Street) zažívá boom módních butiků, pivovarů a restaurací stucrowell.com. Je to čtvrť, která ztělesňuje revitalizaci: starší domky a prázdné pozemky ustoupily moderním novostavbám a přestavbám s navýšeným patrem. S průměrnou cenou domu kolem 900 000 $ (stále dostupnější než v centru Denveru) Berkeley přitahuje kupce, kteří si nemohou dovolit sousední Highland/LoHi stucrowell.com. Mnoho těch, kteří chtěli atmosféru Highlands, se obrátilo na Berkeley, což zde zvyšuje poptávku i ceny stucrowell.com. Často je označována jako nejlepší čtvrť pro budoucí zhodnocení, protože stále nabízí relativní hodnotu a spoustu pozornosti.
• Hilltop – dlouho zavedená luxusní čtvrť ve východním Denveru, známá svými velkými pozemky a směsí honosných tudorovských domů a moderních přestaveb. Hilltop je popisován jako „exkluzivní a nadčasový“, kde rodiny zakládají domovy na dlouhá léta stucrowell.com. Průměrné ceny jsou zde výrazně nad 1 milionem dolarů. I když není tak okázalý jako LoDo nebo RiNo, stabilita a prestiž Hilltopu z něj dělají trvalého favorita. V roce 2025 bohatí kupci, kteří hledají rodinné domy ve městě (na rozdíl od předměstí), nadále cílí na Hilltop a sousední Crestmoor.

Další oblasti, které stojí za zmínku, zahrnují Highland/LoHi, Capitol Hill, Platt Park a Central Park (dříve Stapleton) – všechny se objevily v žebříčcích „nejlepších čtvrtí“ díky kombinaci vybavenosti a možností bydlení 5280.com 5280.com. Například Highland (severně od centra) zůstává velmi žádaný díky restauracím a pěší dostupnosti, i když zde ceny prudce vzrostly. Capitol Hill a Speer, se svou městskou atmosférou a staršími domy, se vrátily do žebříčku 5280 pro rok 2025, když se trh zotavil z útlumu v roce 2024 5280.com. A Central Park, plánovaná komunita s novějšími domy a parky, nadále přitahuje rodiny (jeho střední hodnota domu je ~780 000 $) zillow.com.

Je také pozoruhodné, že v roce 2025 „bohaté osady jsou na vzestupu“ – mnoho nejlépe hodnocených čtvrtí má průměrné ceny přes 1 milion dolarů, což odráží, jak si luxusnější oblasti udržely hodnotu 5280.com 5280.com. Přesto zde stále existují „žhavé“ tipy na dostupnější bydlení: čtvrti ve vzdálenějším severovýchodním Denveru (jako Montbello nebo Green Valley Ranch) nebo blízká předměstí (čtvrť North Aurora v Auře atd.) nabízejí mediánové ceny v rozmezí 400 tisíc dolarů zillow.com zillow.com. Tyto oblasti jsou oblíbené mezi investory do nájemních nemovitostí díky nižším vstupním cenám.

Shrnuto, oblíbené čtvrti Denveru v roce 2025 sahají od ultra-luxusních enkláv po gentrifikované hip čtvrti. Kupující upřednostňují lokality, které nabízejí buď životní výhody (parky, pěší dostupnost, výhledy), nebo silné investiční základy (omezená nabídka, zlepšující se komerční koridory). Zpomalení trhu příliš nezměnilo pořadí atraktivity – hlavně umožnilo kupujícím větší šanci skutečně získat dům v těchto žádaných čtvrtích bez chaosu dražebních válek.

Trendy v komerčních nemovitostech

Zatímco rezidenční nemovitosti plnily titulky kvůli ochlazení, komerční nemovitostní sektory v Denveru zažívají v roce 2025 své vlastní postpandemické úpravy. Kancelářský trh prochází dramatickou korekcí, maloobchod je stabilní a zotavuje se a průmyslové nemovitosti zůstávají relativně silné, i když už nejsou na vrcholu. Navíc zde probíhají velké developerské projekty, které v příštích letech ovlivní komerční prostředí.

Kancelářský sektor: Vysoká neobsazenost a útěk za kvalitou

Kancelářský trh v Denveru je nejvíce zasaženým komerčním sektorem, stejně jako v mnoha jiných městech, a to kvůli revoluci práce z domova a snižování počtu zaměstnanců ve firmách. Čísla mluví za vše: celková míra neobsazenosti kanceláří v metropolitní oblasti Denveru dosáhla začátkem roku 2025 přibližně 27 %, což je rekordní hodnota pro město bisnow.com coloradosun.com. Centrum Denveru (CBD) je obzvlášť silně zasaženo – míra neobsazenosti zde vzrostla na 34,9 % na konci roku 2024 a dále stoupla na 36,8 % do poloviny roku 2025 coloradosun.com cbre.com. V praxi to znamená, že více než třetina kancelářských prostor v centru je prázdná. To je ohromující číslo ve srovnání s předpandemickým rokem 2019, kdy byla neobsazenost v centru kolem 14 % coloradosun.com. V nedaleké trendy čtvrti RiNo (River North) je neobsazenost kanceláří ještě vyšší, přibližně 45–46 %, a to hlavně proto, že zde bylo dokončeno několik nových kancelářských projektů právě ve chvíli, kdy poptávka klesla coloradosun.com.

Jádrem problému je, že poptávka po kancelářských prostorách strukturálně poklesla. Mnoho společností přešlo na hybridní práci (například „tři dny v kanceláři týdně“, jak uvedla Lindsay Gilbert ze společnosti CBRE) coloradosun.com, což snižuje množství prostoru, které potřebují. Některé firmy pronajaly nebo zcela opustily celé podlaží. Významnými příklady jsou advokátní kanceláře a technologické společnosti, které zmenšují své prostory nebo se stěhují do menších, efektivnějších prostor (jedna advokátní kancelář se přestěhovala z věže v centru do menších prostor v RiNo) coloradosun.com. Dostupnost podnájmů prudce vzrostla v letech 2020–2022, když se firmy snažily zbavit nevyužívaných prostor, i když je zde i pozitivní stránka: do roku 2025 začal objem podnájmů klesat, což naznačuje, že přebytek se pomalu odbourává cbre.com cbre.com. Ve skutečnosti prostor k podnájmu v centru města meziročně klesl o ~29 % do 2. čtvrtletí 2025 cbre.com cbre.com, což znamená, že část těchto prostor buď našla nové nájemce, nebo smlouvy vypršely a prostory se vrátily jako přímé volné prostory.

Majitelé budov reagují agresivními opatřeními. Slevy na nájemném, období bez nájmu a vysoké příspěvky na úpravy prostor se staly standardem pro přilákání nájemců. Výsledkem je, že nabízené nájmy v podstatě stagnují nebo mírně klesají. Průměrné nabízené nájemné v centru Denveru bylo ve 2. čtvrtletí 2025 asi 41 USD/čtvereční stopa (full-service gross), „prakticky beze změny již čtvrté čtvrtletí v řadě“, po mírném čtvrtletním poklesu o 0,5 % cbre.com. Efektivní nájmy (po započtení úlev) jsou ještě nižší. Majitelé vědí, že musí soutěžit kvalitou i cenou. Firmy, které hledají nové prostory, se orientují na „útěk ke kvalitě“ – preferují novější budovy s bohatými službami. Proto mají o pronájem stále zájem věže třídy A s moderním vybavením, zatímco starší budovy třídy B/C mají potíže. Tento rozdíl je výrazný: mnoho nájemců raději zmenší své prostory, ale přestěhuje se do lepší budovy, aby nalákali zaměstnance zpět.

Mezi ponurým obrazem kancelářského trhu se objevují některé pozitivní signály. Aktivita v oblasti pronájmů vzrostla koncem roku 2024 o ~13 % oproti předchozímu roku, což znamená, že více nájemců si prohlíží prostory a podepisuje smlouvy (byť často na menší plochy) coloradosun.com coloradosun.com. Místní makléři mají pocit, že trh se „konečně stabilizuje“ – panuje názor, že se možná nacházíme na vrcholu, nebo blízko vrcholu neobsazenosti coloradosun.com. Společnost CBRE skutečně poznamenala, že nebýt jednoho velkého přesunu nájemce, absorpce v centru města by byla ve 2. čtvrtletí 2025 pozitivní cbre.com. To naznačuje, že kromě velkých vystěhování se každodenní pronájmy zlepšují. „Viděli jsme známky stabilizace…lidé mají větší důvěru, že jsme ekonomicky zažili měkké přistání, což firmám pomáhá činit dlouhodobá rozhodnutí ohledně kanceláří,“ uvedl jeden z komerčních makléřů coloradosun.com. Jinými slovy, pokud se širší ekonomika vyhne recesi, podniky by mohly opět začít plánovat růst, což by se nakonec mohlo promítnout do potřeby kancelářských prostor (byť upravených pro hybridní práci).

Navíc žádná nová kancelářská výstavba v centru nezačíná – v přípravě není už několik čtvrtletí žádný nový projekt cbre.com. Poslední velká kancelářská budova (1900 Lawrence) byla dokončena v polovině roku 2024 cbre.com. Tento nedostatek nové nabídky v průběhu času pomůže stabilizovat neobsazenost, protože developeři nezvyšují přebytek. Můžeme také vidět, že konverze kanceláří sehrají roli: město zkoumá způsoby, jak přeměnit zastaralé kanceláře v centru na rezidenční nebo smíšené využití. Jakékoli takové konverze (byť nákladné a složité) by mohly z dlouhodobého hlediska pomoci absorbovat přebytečné prostory.

Stojí za to zdůraznit pozitivní místa na trhu kanceláří: některé subtrhy si vedou lépe. Kancelářská neobsazenost v Cherry Creek je pouze ~8–9 % – v podstatě plně obsazeno – a dosahuje nejvyššího nájemného za kanceláře v Denveru (~49 $/sf) coloradosun.com coloradosun.com. Tato luxusní oblast je stále žádaná mezi finančními, právními a lékařskými firmami, které chtějí být v prosperující maloobchodní čtvrti. Podobně jihovýchodní předměstský trh Denveru (například DTC), i když je slabší, není na tom tak špatně jako centrum, často se zde pohybuje neobsazenost v rozmezí desítek procent. Kancelářský trh v Boulderu (oddělený, ale regionální) má také jinou dynamiku díky poptávce po technologiích. Ale pro výškové budovy v centru platí, že rok 2025 je trhem nájemců. Firmy, které znovu vyjednávají nájemní smlouvy, získávají výrazné slevy na nájemném nebo příspěvky na úpravy prostor. Majitelé starších budov jsou pod tlakem investovat do rekonstrukcí nebo zvážit alternativní využití. Samotná městská správa zasáhla tím, že si pronajala některé velké bloky (například podnájem bývalé budovy Denver Post pro své kanceláře), aby pomohla zaplnit prostory coloradosun.com. Dlouhodobý výhled pro kancelářský trh v Denveru pravděpodobně závisí na obnově centra jako živé destinace. Plány na přidání bydlení, parků a atrakcí v centru (více v části Dlouhodobý výhled) mají za cíl oživit jádro města, což by následně podpořilo poptávku po kancelářích. Prozatím očekávejte, že neobsazenost kanceláří zůstane zvýšená do let 2025–2026, s postupným zlepšením, pokud poroste zaměstnanost a více pracovníků se vrátí osobně.

Maloobchodní sektor: Stabilita a oživení

Na rozdíl od kanceláří maloobchodní nemovitostní sektor v Denveru v roce 2025 prokázal odolnost a dokonce sílu. Maloobchodní trh (nákupní centra, obchody, restaurace atd.) byl v počátcích covidu silně zasažen, ale zotavil se, jak se spotřebitelé vracejí k osobním nákupům a stravování. Míra neobsazenosti maloobchodních prostor v metropolitním Denveru je nízká – kolem 4–5 %, což je blízko rekordních minim lee-associates.com. Zpráva za 1. čtvrtletí 2025 uvádí, že neobsazenost maloobchodních prostor v Denveru činí pouze 4,2 % s rekordně nízkou dostupností 5,0 % lee-associates.com, což odráží silnou poptávku a omezenou novou výstavbu. V mnoha oblíbených čtvrtích a předměstských uzlech je nalezení maloobchodních prostor skutečně konkurenční. Dobře situovaná nákupní centra a ulice s obchody v Denveru často mají čekací listiny nájemců.

Nájemné za maloobchodní prostory zůstalo stabilní nebo mírně vzrostlo. Průměrné nabízené nájemné je přibližně 23,5 USD za čtvereční stopu (ročně) triple-net v Denveru k polovině roku 2025 corken.co. To je stabilní hodnota, která se příliš neměnila, rostla možná o 1–3 % ročně, což je zdravé, ale ne inflační. Pronajímatelé získali zpět určitou cenovou sílu, protože obsazenost je vysoká, ale uvědomují si, že maloobchodníci fungují s nízkými maržemi. Silné spotřebitelské výdaje v letech 2023–2025 podpořily maloobchod – ekonomika Colorada byla stabilní a lidé jsou po pandemii ochotni se scházet a nakupovat, což prospívá zejména restauracím, barům a zážitkovému maloobchodu corken.co. Jedním z trendů je posun k nájemcům zaměřeným na služby (například nehtová studia, fitness centra, lékařské kliniky atd.), kteří obsazují prostory, jež dříve využíval čistě maloobchod, protože tyto služby nelze poskytovat online a vycházejí vstříc potřebám čtvrti corken.co.

Nová výstavba maloobchodních prostor byla omezená, což pomohlo udržet nízkou neobsazenost. V Denveru bylo v posledních letech postaveno jen málo nových obchodních center nebo velkých maloobchodních komplexů (kromě těch v rámci projektů smíšeného využití), takže stávající nabídka se postupně absorbuje. Maloobchodní scéna v centru města je trochu smíšená – v centrální obchodní čtvrti přetrvávají některé neobsazené prostory kvůli sníženému pohybu kancelářských pracovníků, ale jiné oblasti jako RiNo a LoHi jsou plné nových restaurací a obchodů. Podle Marcus & Millichap neobsazenost maloobchodních prostor v centru města ve skutečnosti klesla druhý rok po sobě na začátku roku 2025, protože adaptivní využití a růst rezidenční výstavby v centru pomohly zaplnit některé prodejny marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Malé podniky jsou opatrně optimistické, i když obavy z kriminality a bezdomovectví v centru města některé odrazují (celoměstský problém, kterým se úředníci zabývají).

V příměstském maloobchodu, zejména ve velkých power centrech a nákupních centrech, je situace obecně pozitivní. Nákupní centra jako Cherry Creek Shopping Center si udržela obsazenost díky obnovenému mixu nájemců (více zábavy, gastronomie a značek původně z online prostředí, které otevírají kamenné prodejny). Průmyslově-maloobchodní překryv (skladová distribuce pro maloobchod) je také pozoruhodný: mnoho maloobchodních prodejů se nyní odehrává online, což zvyšuje poptávku v průmyslovém sektoru (řešeno samostatně). Ale pro kamenný maloobchod rostoucí populace a turistika v Denveru (která se zotavila v letech 2023–24) podporují útraty. Investiční nemovitosti v maloobchodu zaznamenaly zhruba stabilní kapitalizační míry, přičemž investoři považují maloobchod v Denveru za méně rizikový než kanceláře, ale možná méně atraktivní než segment multifamily. Výhled pro maloobchod je stabilní – očekávejte, že nízká neobsazenost bude pokračovat, zejména u dobře situovaných sousedských center, a růst nájmů v nízkých jednotkách procent, pokud zůstane nabídka pod kontrolou. Developeři začínají integrovat maloobchod do projektů smíšeného využití (například maloobchod v přízemí nových bytových domů) místo samostatných nákupních center, což udržuje maloobchodní zásoby v souladu s novými oblastmi rezidenčního růstu.

Průmyslový sektor: Vysoká poptávka mírně polevuje

Denverův průmyslový trh s nemovitostmi (sklady, distribuční centra, výrobní prostory) byl v posledních letech hvězdným performerem a v roce 2025 zůstává ve velmi dobré kondici, i když s náznakem ochlazení oproti vrcholnému tempu. Strategická poloha metropole jako logistického uzlu pro oblast Mountain West v kombinaci s boomem e-commerce vedla v letech 2020–2022 k horečnému rozvoji a absorpci průmyslových prostor. Do roku 2025 se část tohoto tempa normalizovala, ale základy zůstávají silné.

Míra neobsazenosti průmyslových prostor je nízká až střední. Na konci 1. čtvrtletí 2025 se celková míra neobsazenosti průmyslových prostor v Denveru mírně zvýšila na 8,1 % (z přibližně 7,8 % dříve), což je stále historicky nízká hodnota a pod celostátním průměrem milehighcre.com. Přímá neobsazenost je ještě nižší (cca 7,7 %), zbytek tvoří prostory k podnájmu milehighcre.com. Mírný nárůst neobsazenosti je přičítán především přílivu nové nabídky – developeři v uplynulém roce dodali na trh mnoho nových skladů, zejména velké spekulativní projekty v blízkosti mezinárodního letiště Denver a podél dálnice I-70. Jen v 1. čtvrtletí 2025 bylo dokončeno přibližně 864 000 čtverečních stop v šesti budovách milehighcre.com. Naštěstí velká část nové výstavby byla stavěna na míru nebo předpronajata (téměř 78 % prostor dokončených v 1. čtvrtletí bylo již obsazeno) milehighcre.com. To zabránilo většímu nárůstu neobsazenosti. Čistá absorpce zůstává pozitivní – Denver absorboval +531 000 čtverečních stop v 1. čtvrtletí 2025, což je ve skutečnosti více než v 1. čtvrtletí 2024 o 9,9 % milehighcre.com milehighcre.com. Velké nastěhování, jako je nové distribuční centrum Target o rozloze 529 000 čtverečních stop na severním předměstí a obsazení 339 000 čtverečních stop společností Discount Tire, zvýšily absorpci milehighcre.com. Tyto případy jsou významné, protože ukazují pokračující poptávku nájemců po velkých prostorech.

Nicméně zběsilé tempo roku 2021 (kdy firmy horečně sháněly skladové prostory pro e-commerce distribuci) se uklidnilo. Objem pronájmů na začátku roku 2025 byl přibližně o 13 % nižší než na konci roku 2024 (i když stále nad úrovní začátku roku 2024) milehighcre.com. Existují důkazy, že růst nájemného v průmyslových nemovitostech se částečně zastavil. Průměrné požadované nájemné v Denveru je kolem 9,60 $/sf (NNN ročně) za sklad/distribuci, což je meziročně nárůst o přibližně 3 % milehighcre.com. To je zpomalení ve srovnání se středně/vysoce jednocifernými skoky nájemného v letech 2018–2021. Skutečně dosažené nájemné (po úlevách) je asi 8,48 $, což je meziročně nárůst o přibližně 8 % milehighcre.com – stále solidní zisk, což naznačuje, že mnoho pronajímatelů může tlačit na zvýšení nájemného při obnově smluv vzhledem k omezeným alternativám pro nájemce milehighcre.com. Pronajímatelé průmyslových nemovitostí zůstávají celkově ve výhodné pozici, ale sledují novou nabídku. Rozestavěnost činila v 1. čtvrtletí 2025 přibližně 4,7 milionu čtverečních stop, což je mírný pokles oproti nedávným maximům, protože některé projekty byly dokončeny milehighcre.com milehighcre.com. Významné je, že spekulativní výstavba zpomalila – developeři jsou nyní opatrnější, zaměřují se na výstavbu na míru nebo fáze projektů až po sledování mírného nárůstu neobsazenosti.

Průmyslový trh v Denveru je silně ovlivněn určitými subtrhy: koridor letiště ve východní části Denveru zaznamenává většinu nové výstavby a pronájmů (v 1. čtvrtletí 2025 zde proběhlo 60 % všech pronájmů) milehighcre.com, díky dostupnosti pozemků a napojení na dálnice. Právě zde mají Amazon, Walmart, Target a další velcí hráči své hlavní provozy. Zatímco tito hráči v letech 2020–21 rychle expandovali, nyní jsou opatrnější (Amazon například pozastavil některé expanze). Průmyslová poptávka se tak přesunula k běžnějšímu mixu 3PL, firem se stavebními materiály, výrobců atd. Denver také těží z regionálního růstu výroby a potřeb konopného průmyslu na sklady. Obsazenost zůstává vysoká (94,2 % podle CBRE v 1. čtvrtletí 2025) v celém průmyslovém sektoru bisnow.com, a jakékoli oslabení poptávky je většinou jen relativní vůči dřívějšímu zběsilému tempu – stále jde o trh pronajímatelů pro moderní sklady na dobrých místech.

Shrnuto, průmyslové nemovitosti v Denveru pro rok 2025 jsou stabilní a silné. Sledujeme mírný nárůst neobsazenosti a mírné zpomalení růstu nájmů, protože trh absorbuje vlnu nové nabídky, ale celkové fundamenty (neobsazenost pod 10 %, pozitivní absorpce, růst nájmů převyšující inflaci) zůstávají pozitivní. Pokud nedojde k zásadnímu hospodářskému poklesu, měla by si Denver díky své pozici rostoucího regionálního distribučního centra udržet vytížený průmyslový sektor. Výzvou pro tento sektor bude řízení dalších fází rozvoje – zajištění, aby nové projekty odpovídaly poptávce a nedošlo k nadměrné nabídce. V tuto chvíli průmyslový trh v Denveru představuje pilíř relativní síly mezi svými komerčními sektory, nabízí spolehlivý příjem pro investory a prostor pro další rozšiřování logistiky, výroby a servisních podniků.

Hlavní rozvojové a infrastrukturní projekty

V Denveru probíhá několik hlavních rozvojových a infrastrukturních projektů, které v příštích letech významně ovlivní trh s nemovitostmi (komerčními i rezidenčními). Některé z nejvýznamnějších v roce 2025 zahrnují:

• River Mile – Toto je bezpochyby nejambicióznější městská přestavba v Denveru: plánovaná 25hektarová čtvrť s různorodým využitím podél řeky South Platte v centru města (na současném místě zábavního parku Elitch Gardens). V červnu 2025 město schválilo první fázi projektu River Mile v hodnotě 1 miliardy dolarů unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Podpořený společností Kroenke Sports & Entertainment, hlavní plán počítá s 1,4 milionu m² rozvoje během více než 20 let, včetně přibližně 8 000 bytových jednotek a milionů čtverečních stop kancelářských, maloobchodních a zábavních prostor unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Po dokončení se očekává, že zdvojnásobí populaci centra a vytvoří novou hustě osídlenou čtvrť u řeky unitedstatesrealestateinvestor.com. První fáze byla zahájena koncem roku 2023 a zaměřuje se na infrastrukturu – nové ulice, inženýrské sítě, parky – některé parky jsou již otevřené a první budovy mají začít vznikat koncem roku 2025 unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. River Mile přidá tisíce bytů/kondominií (včetně dostupného bydlení), moderní kancelářské věže a veřejné vybavení (jako vylepšené stezky podél řeky a lávky pro pěší) unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Tento projekt je zásadní změnou: rozšíří centrum města, poskytne tolik potřebné bytové kapacity (čímž uleví tlaku jinde) a může přilákat nové firmy hledající živé prostředí pro práci i bydlení. Pro komerční nemovitosti by plánovaných 613 000 m² kancelářských prostor mohlo uspokojit poptávku, jakmile se trh zotaví unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com, i když to je dlouhodobá vyhlídka.
• Projekty revitalizace centra města – Vedle River Mile má Denver širší vizi pro obnovu centra v příštích 20 letech (dle plánu pro oblast centra a souvisejících iniciativ). Velký důraz je kladen na parky a veřejné prostory: plány počítají s novými parky v centru (např. návrhy na překrytí části I-25 nebo vybudování parků v nevyužitých oblastech) denverite.com, a zlepšením těch stávajících, jako je Civic Center. Ve skutečnosti je revitalizace Civic Center Parku naplánována od roku 2025 s cílem zvýšit bezpečnost a využitelnost coloradocommunitymedia.com. Rekonstrukce 16th Street Mall je klíčovým probíhajícím projektem: ikonická pěší zóna města prochází rekonstrukcí za 175 milionů dolarů (nová dlažba, osvětlení a design), která má být dokončena na podzim 2025 westword.com westword.com. Po dokončení se očekává, že Mall opět přiláká nakupující a turisty, což prospěje maloobchodu a restauracím v centru. Také se zvažují snahy o přeměnu starých kancelářských budov na byty nebo hotely, aby se do centra vnesl život 24/7, což následně podpoří maloobchod v přízemí a celkovou vitalitu. Tyto změny mají za cíl řešit neobsazenost a pomalé zotavování centra po pandemii westword.com. Stručně řečeno, město investuje do toho, aby bylo centrum obyvatelnější a méně závislé na kancelářských pracovnících.
• Rozšíření Mezinárodního letiště Denver (DEN) – DEN prochází rozsáhlou, vícestupňovou expanzí a rekonstrukcí (projekt Great Hall). V roce 2025 má být v terminálu otevřen nový centrální bezpečnostní kontrolní bod (East Security), westword.com westword.com, po úspěšném otevření kontrolního bodu West Security v roce 2024 westword.com. Tyto modernizované kontrolní body zvýší průchodnost cestujících a efektivitu bezpečnosti. Kromě toho rozšíření přístaveb přineslo nové brány (DEN přidal desítky bran do roku 2022 a další jsou na cestě). Pro nemovitosti znamená větší letiště více leteckého provozu a potenciálně větší poptávku po blízkých hotelích, kancelářských a průmyslových prostorách (letištní logistika). Město také dokončuje nový dvojitý diamantový nájezd na Peña Boulevard a Jackson Gap pro zlepšení přístupu na letiště do konce roku 2025 westword.com. Plynulé spojení by mělo pomoci dalšímu růstu letištní suboblasti (kde sídlí mnoho skladů a podniků spojených s cestováním). Rekonstrukce Great Hall budou pokračovat i po roce 2025, ale každý milník (jako nové bezpečnostní zóny) zlepšuje zážitek cestujících, což nepřímo podporuje denverský sektor turistiky a kongresů – a ten následně posiluje výkonnost hotelů a maloobchodu v centru města.
• Dopravní projekty – Kromě letiště ovlivňují regionální infrastrukturní vylepšení Denveru vzorce rozvoje nemovitostí. Hlavním projektem je plán na Colfax Avenue Bus Rapid Transit (BRT), což je iniciativa v hodnotě 280 milionů dolarů, která má do konce této dekády přidat vyhrazené autobusové pruhy a vylepšené stanice podél Colfaxu (nejvytíženější dopravní koridor v Denveru) enr.com. V roce 2025 město pod novým starostou Mikem Johnstonem signalizovalo závazek k tomuto a dalším rozšířením dopravy na podporu růstu bydlení bez dopravních zácp enr.com. Po dokončení Colfax BRT (odhadováno na ~2027-28) by oblasti podél East Colfax mohly zažít renesanci, s výstavbou hustšího bydlení a projektů smíšeného využití díky zlepšené dopravě. Investoři již nyní sledují motely a pozemky na Colfaxu pro přestavbu. Stát také zkoumá Front Range Rail (osobní železnice z Fort Collins do Colorado Springs přes Denver), i když to je zatím ve fázi plánování. Na silnicích dokončuje Colorado DOT hlavní vylepšení dálnic: Central 70 Project (který snížil a zakryl I-70 přes severní Denver, dokončený na konci roku 2022) otevřel nové parkové plochy a podněcuje přestavbu v přilehlých čtvrtích. Nyní se pozornost soustředí na I-25 South „Gap“ a různé přestavby křižovatek v metropolitním Denveru (například vylepšení I-25/Broadway plánované k dokončení v roce 2025). Infrastrukturní vylepšení obecně zvyšují hodnotu nemovitostí v okolí díky lepší dostupnosti a estetice. Například park na zakryté I-70 (v Elyria-Swansea) by měl zvýšit atraktivitu těchto čtvrtí.

Shrnuto, komerční prostředí Denveru bude v příštích letech výrazně ovlivněno těmito velkými projekty. River Mile postupně přidá zcela novou čtvrť s nabídkou. 16th Street Mall, Civic Center a další opravy centra mají posílit jádro města, učinit ho atraktivnějším pro zaměstnavatele i obyvatele (což časem pomůže zaplnit prázdné kanceláře). Růst letiště upevňuje postavení Denveru jako hlavního uzlu, což může přilákat podniky (např. letecké technologie, logistické firmy), aby zde umístily své provozy. A dopravní projekty budou určovat, kde se bude rozvoj soustředit (například podél Colfaxu nebo u nových stanic příměstské železnice). Investoři do nemovitostí tyto projekty pečlivě sledují – často skupují pozemky v cestě pokroku. Například pozemky u budoucích stanic BRT nebo kolem lokality River Mile se obchodují v očekávání vyšší poptávky. Celkově dokončení klíčové infrastruktury do roku 2025 a dále by mělo vytvořit nové příležitosti a pomoci městu zvládat růst udržitelněji.

Investiční příležitosti

Pro investory do nemovitostí nabízí proměnlivý trh v Denveru v roce 2025 směs příležitostí, které byly ještě před pár lety vzácné. Díky ochlazení trhu mohou zkušení investoři najít lepší hodnoty a mají větší výběr nemovitostí, ať už pro rychlý prodej, výstavbu nebo příjem z pronájmu. Zde jsou některé z hlavních investičních směrů v Denveru nyní:

• Objevující se „žhavé“ čtvrti s potenciálem růstu hodnoty: Jak bylo zmíněno, čtvrti jako Berkeley/Tennyson, Sloan’s Lake a Sun Valley/West Colfax nabízejí významný potenciál růstu. Berkeley se stalo magnetem pro ty, kteří si nemohou dovolit bydlení v Highland, a investoři zde kupují starší domy, aby je buď zrekonstruovali, nebo zbourali a postavili moderní dvojdomky/řadové domy. Díky stylovým obchodům a moderní atmosféře ceny nemovitostí v Berkeley prudce rostou stucrowell.com. Podobně probíhající přeměna Sloan’s Lake (s novými byty a řadovými domy u jezera) přináší příležitosti – koupě staršího ranče k rekonstrukci nebo pronájem nového řadového domu může přinést solidní výnosy, protože se tato oblast upevňuje jako luxusní jezero-frontová lokalita stucrowell.com stucrowell.com. Sun Valley (hned západně od centra, poblíž stadionu Broncos) je také pozoruhodné – historicky jedna z nejchudších oblastí Denveru, nyní prochází přeměnou s novým dostupným bydlením a je Opportunity Zone. Investoři, kteří myslí na dlouhodobý horizont, zde mohou získat pozemky nebo se zapojit do projektů s očekáváním růstu hodnoty, jakmile se v okolí zrealizují plány na River Mile a stadionový distrikt. Celkově investoři v roce 2025 cílí na „další“ LoHi nebo RiNo – oblasti sousedící s již prosperujícími čtvrtěmi – s předpokladem, že růst se rozšíří i tam.
• Krátkodobé pronájmy (STR) & Airbnb: Denver je turistickou a kongresovou destinací a krátkodobé pronájmy zůstávají výnosné, byť přísně regulované. Městská pravidla vyžadují, aby provozovatelé STR měli licenci a pronajímali pouze své hlavní bydliště (nebo jeho část), což ve většině případů brání čistě investičním STR bytům coloradocommunitymedia.com. Přesto investoři našli kreativní způsoby, například „house hacking“ (koupě dvojdomku nebo domu se suterénním bytem; bydlet v jedné části a druhou krátkodobě pronajímat). Čtvrti jako LoDo, RiNo a Capitol Hill, s nočním životem a atrakcemi, zaznamenávají silnou poptávku po Airbnb. Investor, který nebydlí na místě, nemusí mít povoleno pronajímat celý dům na STR celoročně kvůli pravidlu o hlavním bydlišti, ale někteří spolupracují s místními vlastníky-bydlícími nebo se zaměřují na blízká města (například neinkorporované okresní oblasti) s volnějšími pravidly. Výnosy z STR v Denveru mohou překročit běžné dlouhodobé pronájmy – často 15–20 %+ hrubého výnosu – díky nočním sazbám a vysoké obsazenosti během lyžařské sezóny a léta. Kvůli požadavku na hlavní bydliště je však příležitost v STR často v koupi nemovitosti, která umožňuje samostatnou nájemní jednotku (ADU nebo suterénní apartmán). Shodou okolností by nedávná legalizace ADU v celém Denveru mohla tuto možnost rozšířit (více majitelů domů může postavit ADU a pronajímat ji přes Airbnb pro extra příjem) coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Investoři mohou financovat výstavbu ADU pro majitele výměnou za podíl na příjmech. Mimo město jsou krátkodobé pronájmy v předměstích blízko hor (např. Golden, Boulder County) nebo Colorado Springs alternativou, i když jde o samostatné trhy.
• Dlouhodobé pronájmy & výstavba na pronájem: Protože mnoho potenciálních kupců zůstává kvůli vysokým sazbám v nájmu, poptávka po kvalitních dlouhodobých pronájmech je silná. Nájemné v Denveru v letech 2023–24 mírně kleslo, ale na jaře 2025 trh s pronájmy vykazuje známky mírného ochlazení – např. medián cen nájmů bytů klesl meziročně asi o 2 % recolorado.com a neobsazenost vzrostla na cca 8,5 % corken.co kvůli vlně nových bytových domů. Pro investory to znamená, že nájemníci mají více možností, takže majitelé nemovitostí musí být konkurenceschopní (nabízet lepší vybavení, případně mírně nižší nájemné). Na druhou stranu ale vysoké úrokové sazby udržují lidi v nájmu déle, což podporuje obsazenost. Pronájmy rodinných domů v žádaných školních obvodech zůstávají zlatem – mnoho rodin, které si nemohou koupit dům, stále chce v domě bydlet a jsou ochotny zaplatit vyšší nájem. Institucionální investoři jsou na trhu s pronájmy rodinných domů v Denveru aktivní a na okrajích města vznikají nové komunity „build-to-rent“ (celé čtvrti domů postavených přímo na pronájem). Například na předměstích jako Aurora, Commerce City a Parker nabízejí developeři nové řadové domy nebo domy výhradně k pronájmu. Investoři (od velkých fondů po drobné vlastníky) mohou využít příležitosti nákupem novostaveb na pronájem nebo portfolií domů a sázet na hotovostní tok i zhodnocení. Očekává se, že růst nájmů v Denveru se po letošním mírném poklesu vrátí k umírněnému tempu (~2–4 % ročně), vzhledem ke silnému výhledu zaměstnanosti a růstu populace. To činí dlouhodobé držení atraktivním – příjmy z pronájmu by měly časem růst a pokud koupíte během tohoto klidnějšího trhu, vstupní cena není na historickém maximu.
• Příležitosti pro fix-and-flip investory: Během extrémně silného trhu měli investoři zaměření na fix-and-flip problém najít jakékoli „problémové“ nebo podhodnocené domy – vše se prodávalo velmi rychle, často přímo koncovým uživatelům ochotným pustit se do rekonstrukce sami. Nyní, když domy zůstávají na trhu déle a kupující jsou vybíraví ohledně stavu nemovitosti (jak uvádí DMAR: domy vyžadující opravy „mají tendenci zůstávat déle“ denverite.com), mají flipperi více prostoru k působení. Například zastaralá nemovitost, která se neprodává, může zlevnit do cenové hladiny vhodné pro investory. Flipper ji pak může zrekonstruovat do stavu, který dnešní kupující požadují (protože kupující nyní často „nemají chuť pouštět se do projektů“ dmarealtors.com). Klíčem je koupit za dostatečně nízkou cenu, aby pokryli náklady na renovaci a držení v tomto prostředí vyšších úrokových sazeb. Ziskové marže jsou tenčí než v době rychlého růstu cen, takže flipperi musí být selektivní. Ale v čtvrtích se starší zástavbou (jako Aurora, Englewood, Wheat Ridge) je dostatek příležitostí k navýšení hodnoty. Také aktivita v oblasti exekucí, i když je historicky stále nízká, mírně vzrostla, protože někteří majitelé domů mají problém s vyššími splátkami nebo ztrátou zaměstnání – což občas přináší příležitosti na aukcích. Celkově posun rovnováhy směrem k trhu kupujícího znamená, že flipperi a investoři zaměření na přidanou hodnotu mají větší vyjednávací sílu u zanedbaných nemovitostí (méně nabídkových válek s běžnými kupujícími). S tím, jak se náklady na stavební práce stabilizují (dřevo a materiály jsou levnější než v roce 2021), vycházejí rekonstrukční projekty lépe. Úspěšní investoři se zaměřují na domy, kde strategické úpravy (rekonstrukce kuchyně/koupelny, přidání ložnice) mohou výrazně zvýšit prodejní hodnotu.
• Nová výstavba a rozvoj: Pro developery je potřeba bydlení v Denveru stále kritická z dlouhodobého hlediska, i když se krátkodobý trh ochladil. Ceny pozemků se poněkud ustálily po prudkém nárůstu v letech 2020–22, což je pozitivní pro proveditelnost projektů. Městská politika je stále více nakloněna vyšší hustotě: od roku 2025 jsou ADU povoleny všude a požadavky na vlastnické bydlení byly zrušeny coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com, a stát prosazuje zmírnění překážek pro výstavbu bydlení coloradonewsline.com coloradonewsline.com. To vytváří příležitosti k dostavbě dalších bytových jednotek v žádaných lokalitách. Například investoři mohou vzít velký pozemek s rodinným domem v centrálním Denveru a nyní na něm postavit ADU k pronájmu nebo samostatnému prodeji. Některé zóny umožňují stavbu dvojdomků nebo čtyřdomků tam, kde dříve stál pouze jeden dům. Malorozměrový rozvoj (doplnění chybějícího typu bydlení) má díky těmto změnám v územním plánu šanci na růst. Navíc je v předměstích poptávka po nové výstavbě na prodej ze strany kupujících, kteří nenašli vhodné bydlení ve městě – proto developeři jako Lennar, Richmond atd. stále aktivně staví v nových čtvrtích kolem Denveru. Investoři se mohou na těchto projektech podílet nebo je financovat.

Jeden konkrétní směr nové výstavby: výstavba bytových domů. I přes velké množství dokončených bytů mnozí odborníci vidí, že metropolitní Denver bude potřebovat více bydlení pro rostoucí populaci. Výstavba v roce 2023 zpomalila kvůli nákladům a úrokovým sazbám, ale do konce roku 2025 můžeme očekávat oživení, zejména pokud budou využity městské pobídky na dostupné byty. Denverova vyhláška o rozšiřování dostupnosti bydlení vyžaduje, aby větší projekty zahrnovaly dostupné byty nebo zaplatily poplatek (platí od roku 2022), což sice přináší složitost, ale může být kompenzováno pobídkami jako daňové úlevy nebo povolení vyšší hustoty. Investoři specializující se na projekty s daňovým zvýhodněním pro nízkopříjmové bydlení (LIHTC) nebo veřejně-soukromá partnerství mohou v Denveru najít příznivé prostředí. V několika čtvrtích Denveru jsou také Opportunity Zones (Sun Valley, části Montbello atd.), kde investoři mohou získat daňové výhody za dlouhodobé investice. Tyto OZ zóny (zavedené v roce 2018) platí pro plné výhody do roku 2026, takže rok 2025 je klíčový pro investování kapitálu do nich.

Shrnuto, trh v Denveru v roce 2025, s rostoucí nabídkou a umírněnými cenami, je úrodnou půdou pro trpělivé, strategické investory. Ať už prostřednictvím nájemních nemovitostí (využití silné poptávky po pronájmu), rychlých prodejů (nyní proveditelnějších díky vyšší nabídce), nebo developmentu (s novými politikami podporujícími více jednotek), existují cesty k zisku. Klíčem bude posuzovat obchody s realistickými předpoklady – očekávat normálnější růst cen, počítat s vyššími sazbami financování a zaměřit se na lokality s trvalou atraktivitou. Investoři už se nemohou spoléhat na to, že rostoucí trh zvedne všechny lodě (jako v roce 2021). Místo toho úspěch v roce 2025 a dále přijde z přidávání skutečné hodnoty – prostřednictvím renovací, chytrého využití pozemků nebo špičkové správy nemovitostí – a výběrem míst, která odpovídají budoucímu růstu Denveru.

Výzvy a rizika

Ačkoliv příležitostí je mnoho, trh s nemovitostmi v Denveru čelí několika výzvám a rizikům, které by mohly v příštích letech omezit jeho výkonnost. Investoři, developeři i majitelé domů by měli tyto faktory pečlivě sledovat:

• Ekonomická nejistota a úrokové sazby: Možná největším bezprostředním rizikem je širší ekonomika. Přetrvávají obavy z možné recese nebo zpomalení ekonomiky. Pokud by se národní nebo globální podmínky zhoršily (například kvůli zpřísnění politiky Fedu, geopolitickým událostem atd.), Denver by to pocítil ztrátou pracovních míst a sníženou poptávkou po bydlení. Zatím je ekonomika Denveru odolná s nízkou nezaměstnaností (~4 % na začátku roku 2025 assets.cushmanwakefield.com), ale sektory jako technologie zaznamenaly propouštění, které je třeba sledovat. Navíc úrokové sazby zůstávají neznámou. Směřování Federálního rezervního systému v letech 2025–2026 bude mít zásadní vliv na nemovitosti. Pokud by inflace zůstala vysoká a sazby by zůstaly zvýšené nebo dokonce vzrostly, dále by to snížilo dostupnost bydlení a mohlo by to tlačit ceny domů dolů. Naopak, pokud inflace poleví a Fed sníží sazby, hypoteční sazby by mohly klesnout – což by zvýšilo poptávku, ale mohlo by to vést k dalšímu růstu cen, pokud nabídka nebude stačit. Trh tedy balancuje na tenké hraně, silně ovlivněn politikou Fedu. Mnoho hráčů sází na uvolnění sazeb (což by bylo pozitivní), ale jakýkoli nečekaný nárůst sazeb je jasným rizikem, které by mohlo „zastavit obchody a vyřadit více kupujících z trhu“.
• Dostupnost a únava kupujících: Souvisejícím rizikem je sama krize dostupnosti bydlení. Mediánová cena domu v Denveru ve vztahu k místním mediánovým příjmům je na historicky vysokých násobcích (i při stagnujících cenách a vysokých sazbách je to jeden z nejméně dostupných okamžiků za poslední desetiletí). Pokud to bude pokračovat, více domácností se může rozhodnout nevstupovat do vlastnictví nemovitosti nebo se přestěhovat do levnějších oblastí, což sníží místní poptávku po bydlení. Již nyní růst populace v Coloradu zpomalil ve srovnání s desátými lety 21. století cpr.org, částečně proto, že lidé se stěhují do oblastí s nižšími náklady. Colorado Futures Center varuje, že vysoké náklady na bydlení mohou brzdit ekonomický růst, pokud si pracovníci nebudou moci dovolit zde žít. V reakci na to roste politický tlak na řešení dostupnosti bydlení – prostřednictvím dotací, vyšší hustoty, regulace nájemného atd. To vede k dalšímu riziku: regulatorní změny.
• Regulatorní a legislativní rizika: Politické prostředí kolem bydlení je dynamické. Jedním z hlavních témat je regulace nájemného. Colorado v současnosti zakazuje místní vyhlášky o regulaci nájemného státním zákonem (od roku 1981), ale v roce 2023 byl předložen návrh na zrušení tohoto zákazu. Ten neprošel (návrh byl zamítnut ve výboru) cpr.org, ale zastánci práv nájemníků slíbili, že budou i nadále prosazovat opatření na stabilizaci nájemného westword.com. Pokud by stát v příštích letech povolil nějakou formu regulace nájemného (i kdyby jen pro starší budovy nebo určité procento jednotek), mohlo by to ovlivnit výnosy z investic do pronájmů. Pronajímatelé se toho obávají, i když to není bezprostřední. Další legislativní oblastí jsou daně z nemovitostí. Jak bylo zmíněno, daně z nemovitostí v Coloradu vzrostly kvůli prudkému nárůstu hodnot. Zamítnutí návrhu Prop HH znamená, že kromě krátkodobého snížení sazby, které schválil zákonodárný sbor, není žádná okamžitá úleva. Pokud daně zůstanou vysoké, může to zatížit majitele domů (zejména ty s fixními příjmy) a potenciálně zvýšit míru zabavení nemovitostí nebo vynucené prodeje. V budoucnu mohou přijít další návrhy zákonů nebo referenda, ale výsledek je nejistý.

Na druhou stranu regulatorní prostředí také podporuje změny ve prospěch bydlení (které jsme již zmínili, například legalizace ADU). Tyto změny jsou většinou příležitostí, ale přinášejí i složitosti. Například nová inkluze zónování pro větší projekty v Denveru (požadující dostupné jednotky) může některé projekty na trhu odradit nebo snížit jejich ziskovost. Navíc Denver nyní vyžaduje licence na pronájem pro všechny dlouhodobé pronájmy (od roku 2024) robinsonandhenry.com, což sice zlepšuje kvalitu pronájmů, ale zvyšuje náklady a byrokracii pro pronajímatele. Náklady na dodržování předpisů, požadavky na inspekce a možné pokuty jsou rizika, se kterými se malí pronajímatelé musí vypořádat.

• Náklady na výstavbu a pracovní sílu: Přestože ceny materiálů polevily od extrémních výkyvů v roce 2021, stavění v Denveru zůstává drahé. Stavební průmysl stále čelí nedostatku pracovní síly – mnoho kvalifikovaných pracovníků odešlo během Velké recese a nikdy se nevrátilo, a nyní je zde konkurence o pracovní sílu s infrastrukturními projekty. Mzdové tlaky ve stavebnictví jsou značné (a obecná inflace zvyšuje náklady na palivo atd.). Problémy v dodavatelském řetězci se zlepšily, ale nejsou zcela vyřešeny; některé materiály nebo komponenty mohou mít stále dlouhé dodací lhůty. Pro developery to znamená, že rozpočty se mohou výrazně navýšit a projekty mohou být zpožděny, což představuje riziko pro dodání tolik potřebné nabídky. Pro stavebníky domů vysoké náklady znamenají, že se zaměřují buď na luxusní produkty (aby náklady promítli do ceny), nebo staví dále od města, kde je levnější pozemek – v obou případech to přímo nepomáhá dostupnosti bydlení ve městě. Pokud by došlo k dalšímu globálnímu narušení dodavatelského řetězce (například obchodní problémy nebo další vlna pandemie), mohlo by to opět zbrzdit výstavbu.
• Klimatická a environmentální rizika: Denver je obecně méně ohrožen klimatickými katastrofami než pobřežní oblasti, ale není imunní. Stále častěji extrémní povětrnostní jevy a klimatické změny představují rizika. Colorado zažívá častější požáry (i když hlavně v horských oblastech) a silné krupobití na Front Range. Výrazná sezóna kouře z požárů nebo velká krupobití mohou dočasně utlumit realitní aktivitu (a trvale zvýšit náklady na pojištění). Navíc Denver má některé zóny náchylné k záplavám podél Platte a Cherry Creek – změna klimatu by mohla riziko záplav při silných deštích zhoršit. Město i developeři musí investovat do opatření (například zlepšení odvodnění zahrnuté v projektech jako je říční inženýrství River Mile ke snížení rizika povodní unitedstatesrealestateinvestor.com). Ignorování těchto opatření by mohlo vést k poškození majetku nebo přísnějším stavebním předpisům v budoucnu.
• Nadbytečná výstavba v určitých segmentech: Obecně je v Denveru nedostatek bydlení, ale existuje riziko lokální nadvýstavby, zejména u luxusních bytů. Obrovské množství bytových jednotek třídy A přišlo na trh v letech 2020–2024. Zvýšení neobsazenosti na ~8,6 % v segmentu multifamily je důkazem, že nabídka konečně dočasně dohnala poptávku corken.co. Pokud budou developeři nadále investovat do podobných luxusních projektů bez přestávky, mohli bychom vidět vyšší neobsazenost a ústupky na trhu s pronájmy, což by poškodilo výnosy investorů a mohlo vést k nesplácení úvěrů u nadměrně zadlužených projektů. Podobně v komerčních segmentech jako je průmysl, hrozí, že někteří developeři přeženou výstavbu. Jak bylo zmíněno, neobsazenost vzrostla na ~8 % s vlnou nových skladů milehighcre.com. Pokud se ekonomika zpomalí a spotřebitelské výdaje klesnou, absorpce nových skladů by se mohla zpomalit a tento sektor by najednou mohl čelit vyšší neobsazenosti. Historie Denveru ukazuje cykly, kdy nadměrná výstavba kanceláří (80. léta) nebo bytů (polovina 2000s) vedla k několikaletým propadům. Developeři musí být obezřetní, aby se to neopakovalo.
• Financování a úvěrové podmínky: Zdraví bankovního a úvěrového prostředí je dalším faktorem. S vyššími úrokovými sazbami některé regionální banky omezily poskytování úvěrů na komerční nemovitosti. První polovina roku 2023 zaznamenala několik krachů amerických bank, což vedlo věřitele k větší opatrnosti. Pokud by se úvěrové podmínky dále zpřísnily (kvůli politice Fedu nebo averzi bank k riziku), mohlo by být obtížné získat financování i pro solidní projekty. Riziko refinancování je také reálné – mnoho úvěrů na komerční nemovitosti brzy splatí a dlužníci budou čelit mnohem vyšším sazbám, které v některých případech nemusí být udržitelné současnými peněžními toky (zejména u kanceláří s neobsazeností). To zvyšuje riziko nesplácení úvěrů nebo nucených prodejů, což by mohlo při větším objemu tlačit hodnoty dolů. Ačkoliv jsou základy trhu v Denveru silné, není imunní vůči celonárodnímu přecenění komerčních nemovitostí, ke kterému dochází s růstem kapitalizačních sazeb. Například kancelářská budova oceňovaná před dvěma lety na základě 5% kapitalizační sazby může nyní potřebovat 7–8% sazbu, což znamená výrazný pokles hodnoty a může vést k předání klíčů věřitelům ze strany vlastníků. Tato tíživá situace by se mohla přelít i do dalších oblastí, ovlivnit městské daňové příjmy a hodnoty sousedních nemovitostí. Riziko se týká především komerčních aktiv, jako jsou starší kanceláře nebo nadměrně zadlužené byty, ale stojí za zmínku.

Shrnuto, hráči na trhu s nemovitostmi v Denveru musí navigovat prostředí s mnoha vnějšími i vnitřními riziky. Ekonomické protivětry, změny politik a dozvuky pandemického boomu se v tomto okamžiku sbíhají. Trh se vyvažuje, ale mohl by se nepříznivě vychýlit, pokud by například přišla recese, zatímco úrokové sazby zůstanou vysoké. Přesto Denver v minulých cyklech prokázal odolnost. Mnohé z těchto výzev (dostupnost bydlení, regulační omezení, klimatická odolnost) jsou aktivně řešeny politikou a inovacemi. Klíčem bude přizpůsobivost – ti, kteří dokážou upravit strategie (například přejít na výstavbu dostupnějších jednotek, když je trh s luxusem nasycen, nebo využít kreativní financování v napjatém úvěrovém prostředí), tato rizika zmírní. A celkově rozmanitá ekonomika a atraktivita Denveru poskytují polštář – i když růst zpomalí, lidé se sem kvůli kvalitě života stále stěhují, což podporuje dlouhodobou poptávku po nemovitostech. Přesto je na místě opatrnost: snadné peníze v realitách byly vydělány v letech 2020–21; do budoucna nás čeká fáze poctivé práce s důrazem na makroekonomické podmínky a místní trendy v politice.

Dlouhodobý výhled (2026–2030)

Při pohledu za aktuální úpravy zůstává dlouhodobý výhled pro nemovitosti v Denveru do konce této dekády (2026–2030) celkově optimistický, i když s umírněnějšími očekáváními. Tento vývoj ovlivní několik klíčových faktorů:

Růst populace a demografie

Růst populace Denveru se očekává, že bude pokračovat stabilně, i když pomalejším tempem než v bouřlivých letech 2010. Samotné město Denver by mělo vzrůst z přibližně 716 000 obyvatel v roce 2024 na zhruba 730 000 do roku 2030 5280.com aterio.io. To je mírný růst (asi 2 % celkem, což odráží omezenou rozlohu a již vysoký základ). Většinu nových obyvatel však pojme širší metropolitní oblast (Denver-Aurora-Lakewood MSA). Očekává se, že metropolitní oblast Denveru překročí do roku 2030 hranici 3,6 milionu obyvatel, oproti přibližně 3,3 milionu v polovině desetiletí metrodenver.org. To znamená přírůstek ~300 000+ lidí v metropolitní oblasti, což je zhruba 10% nárůst. Tento růst bude výsledkem kombinace přirozeného přírůstku a čisté migrace.

Důležité je, že se mění skladba lidí, kteří se do Denveru stěhují. Lidé ve věku 20 a 30 let budou stále přicházet za prací a životním stylem, ale vysoké náklady mohou některé mladší odradit. Mezitím populace Colorada ve věku 65+ rychle roste (v celostátním měřítku bude tato skupina v roce 2030 asi o 77 % větší než v roce 2015) codot.gov. To by mohlo zvýšit poptávku po menších bytech, komunitách 55+ a dokonce i vícegeneračním bydlení (některé rodiny například přistavují ADU pro stárnoucí rodiče). Schopnost regionu přilákat a udržet talenty bude záviset na dostupnosti a cenové dostupnosti bydlení – proto dlouhodobé plány rozvoje nemovitostí směřují k výstavbě více jednotek, aby bylo možné ubytovat těch 300 tisíc nových obyvatel.

Plány městského rozvoje a dopravy

Městská struktura Denveru se bude i nadále vyvíjet směrem k větší hustotě a rozvoji orientovanému na veřejnou dopravu do roku 2030. Městští plánovači realizují „Blueprint Denver“ a plány čtvrtí, které počítají se smíšenými centry a koridory. Můžeme očekávat, že přibude více středně vysokých bytových domů podél hlavních ulic a v blízkosti stanic veřejné dopravy, které nahradí zastaralé obchodní pasáže nebo parkoviště. Rozhodnutí města povolit ADU všude do roku 2025 je součástí tohoto pozvolného zahušťování v rezidenčních oblastech coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Do roku 2030 bychom mohli vidět tisíce nových ADU napříč čtvrtěmi Denveru, které poskytnou jak nájemní bydlení, tak ubytování pro širší rodiny.

Tranzit bude hrát klíčovou roli. RTD (Regionální dopravní okrsek) dokončil svou expanzi FasTracks (např. železniční tratě na DIA, do Arvady atd.) do konce 20. let 21. století, kromě dlouho odkládané linky do Boulderu. Znovu se diskutuje o dokončení této severozápadní železniční linky do Boulderu/Longmontu přibližně do roku 2030 (s možným státním financováním). Pokud k tomu dojde, oblasti kolem navrhovaných stanic (například v městech okresu Boulder) by mohly zaznamenat nárůst realitního trhu. V rámci města by Colfax BRT plánovaný na rok 2028 pravděpodobně spustil menší rozvojový boom podél Colfaxu, jak bylo zmíněno enr.com. Město také zkoumá způsoby, jak zlepšit dopravu na Federal Blvd a Broadway – i když konkrétní plány zatím nejsou stanoveny, jakákoli taková vylepšení by podobně podpořila výstavbu nových bytů podél těchto koridorů.

Dalším transformačním nápadem, který se objevuje, je „Central Denver Rail Re-alignment“, což by potenciálně znamenalo odstranění nákladní železniční tratě, která vede centrem města (Decatur/Federal až Globeville), a její přesměrování, čímž by se uvolnila půda a snížil hluk v centrálních čtvrtích. Je to zatím spekulativní, ale pokud by se takový projekt posunul do roku 2030, mohl by odemknout významné nové rozvojové lokality. Podobně státní DOT zkoumá vylepšení I-25 Central (zahrnující části I-25 přes centrální Denver, možná překrytí nebo rozšíření). Pokud by se nad I-25 poblíž centra skutečně postavily překryvy (podobně jako byl překryt I-70), mohlo by to doslova vytvořit nové nemovitosti (parky nebo dokonce zastavitelný prostor).

Hlavní projekty, které se uskuteční do roku 2030, také výrazně ovlivní krajinu. První fáze River Mile (zmíněné dříve) by měly být v plném proudu – možná už s několika tisíci postavených bytových jednotek a některými kancelářemi a maloobchodem. National Western Center v severním Denveru (přestavba areálu stock show) má být plně dokončen kolem poloviny až konce 20. let, což přinese mezinárodní zemědělský areál a celoroční atrakce. To podněcuje nový smíšený rozvoj v sousedních čtvrtích Globeville a Elyria-Swansea, tradičně nízkopříjmových oblastech – do roku 2030 bychom mohli vidět tyto čtvrti proměněné novými byty, dílnami a oživeným nábřežím řeky South Platte.

Parkoviště u Ball Areny (vlastněné Kroenkem) jsou také připravena k přestavbě. KSE zveřejnila vizi Ball Arena Redevelopment – potenciálně husté smíšené čtvrti na těchto pozemcích navazující na River Mile visionplan.ballarena.com. Pokud bude schváleno, mohlo by se začít stavět před rokem 2030, což by přidalo další byty a komerční prostory v centru. Dlouhodobý plán města pro centrum počítá s dalšími rezidenčními přestavbami starších kancelářských budov – do roku 2030 pravděpodobně uvidíme některé významné přestavby (například některé kancelářské věže z 80. let by se mohly s městskými pobídkami změnit na byty nebo hotely). To pomůže diverzifikovat využití centra.

Celkově lze očekávat, že do roku 2030 bude Denver pravděpodobně více vícejádrovým městem: centrum plus několik aktivních sekundárních center (Cherry Creek, obnovená oblast Colorado Center/Glendale, technologická centra v DTC atd.), všechna více propojená veřejnou dopravou a cyklistickou infrastrukturou. Významná zlepšení infrastruktury (dokončená 16th Street Mall, dokončená I-70, dokončená Velká hala na letišti DIA, případně částečně přestavěná I-25) učiní město přístupnějším a atraktivnějším. Tyto investice následně podporují nemovitosti tím, že činí pozemky využitelnějšími a čtvrti obyvatelnějšími.

Předpokládané trajektorie cen nemovitostí

Předpovídání cen do roku 2030 zahrnuje mnoho předpokladů, ale většina analytiků očekává, že hodnoty domů v Denveru budou v dlouhodobém horizontu mírně a stabilně růst, pokud nenastane zásadní hospodářský pokles. Éra více než 10% ročních nárůstů je pravděpodobně u konce; místo toho počítejte s 2–5 % ročně v průměru – v podstatě v souladu s inflací a růstem příjmů, případně mírně nad nimi. Pětileté předpovědi trhu s bydlením od U.S. News předpokládají „plošší nárůsty cen“ na celostátní úrovni do roku 2030, s návratem k normálnějším objemům prodejů facebook.com usnews.com. To odpovídá místním očekáváním pro Denver: více transakcí, jak se trh dostává do rovnováhy, ale ceny porostou mnohem pomaleji než v letech horečky.

Jedním z důvodů, proč očekávat pokračující (byť mírné) zhodnocování, je základní rovnováha mezi nabídkou a poptávkou. Denver stále nestaví dostatek bydlení, aby plně uspokojil růst populace. Do roku 2030, i když přibude těch 300 tisíc lidí, bude třeba výstavbu domů zvýšit nad současnou úroveň, aby bylo možné je pohodlně ubytovat. Stavební aktivita se v letech 2022–2024 zpomalila kvůli nákladům a růstu sazeb, takže může být třeba dohnat určitý deficit. To bude udržovat tlak na růst cen domů a nájmů. Tempo zhodnocování však bude samo omezeno dostupností bydlení – pokud ceny porostou příliš rychle, poptávka klesne, jak jsme viděli.

Nájemné se také očekává, že mírně poroste. Poté, co se současná vlna nových bytů vstřebá, řekněme do let 2025–2026, by růst nájemného mohl opět dosahovat zhruba 3 % ročně. Někteří analytici předpovídají, že růst nájmů v Denveru by se mohl ke konci dekády dokonce zrychlit, pokud zůstane vlastnictví domů drahé a více lidí bude déle bydlet v pronájmu. U hodnot komerčních nemovitostí záleží na typu: průmyslové a multifunkční nemovitosti pravděpodobně porostou na hodnotě (byť pomaleji než v uplynulé dekádě s obrovskými zisky), protože mají silné poptávkové faktory. Hodnoty maloobchodních prostor by měly být stabilní nebo mírně růst, zejména u center s potravinami nebo v silných čtvrtích – maloobchod, který přežil nápor e-commerce, je obecně odolný. Hodnoty kanceláří jsou velkým otazníkem – do roku 2030, pokud uspěje plán centra a ekonomika poroste, by neobsazenost kanceláří mohla klesnout zpět do rozmezí 20 % z 30 %, ale je těžké si představit návrat pod 15 % bez zásadní změny. To naznačuje, že hodnoty kanceláří se do roku 2030 nemusí plně zotavit na úroveň před rokem 2020. Některé starší budovy by mohly být přepracovány, což by fakticky snížilo nabídku kanceláří (což by pomohlo zbývajícím budovám částečně obnovit hodnotu). Doufá se, že ke konci dekády najde kancelářský trh novou rovnováhu (s menším celkovým obsazeným prostorem než v roce 2019, ale také s menším celkovým volným prostorem po konverzích). Investoři s dlouhodobou vizí mohou vidět příležitost v prodejích kanceláří v tísni v letech 2025–2026, sázkou na oživení ve 30. letech.

Nakonec makroekonomické předpoklady: Většina prognóz předpokládá žádné velké krize – místo toho měkké přistání nebo mírnou recesi v roce 2024, poté růst. Pokud to vydrží, denverské nemovitosti se pravděpodobně vyhnou jakékoli vážné korekci kromě menšího poklesu v letech 2022–23. Pokud by přišla vážná recese (podobná roku 2008), vše je nejisté; Denver by krátkodobě zaznamenal pokles cen, ale historicky se zotavuje rychleji než mnoho jiných trhů díky diverzifikované ekonomice.

Pokud jde o kvantifikovatelná čísla, mediánová cena domu v Denveru v roce 2030 by mohla být kolem 700–750 tisíc dolarů (oproti současným ~600 tisícům), při předpokládaném složeném růstu cca 3 % ročně. Nájem za dvoupokojový byt, který je nyní kolem 1 800 dolarů, by mohl být v roce 2030 kolem 2 200 dolarů při podobných růstových sazbách. Jsou to spekulace, ale ukazují, že růst bude pravděpodobně postupný, nikoli exponenciální. Nemovitosti zůstanou solidní investicí, jen s běžnějšími výnosy místo extrémně vysokého zhodnocení z let 2010–2020.

Regulační prostředí

Realitní prostředí v Denveru je také přetvářeno různými regulačními a legislativními změnami na městské i státní úrovni. Jak jsme již některé zmínili, shrňme klíčové regulační změny ovlivňující nemovitosti od roku 2025 a dále:

• Změny územního plánování a zvyšování hustoty zástavby: Denver učinil odvážný krok k podpoře mírného zahušťování tím, že umožnil vedlejší obytné jednotky (ADU) ve všech obytných zónách po celém městě coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Tato reforma, která vstoupila v platnost koncem roku 2024, rozšířila možnost výstavby ADU ze 36 % čtvrtí na 100 %. Také odstranila dřívější překážky, jako byla povinnost vlastnického bydlení pro možnost mít ADU coloradocommunitymedia.com. Nyní si majitel domu může postavit zahradní domek nebo přestavět garáž bez nutnosti speciální změny územního plánu. Očekává se, že to postupně přidá nové bytové jednotky (a investiční příležitosti) po celém městě. Kromě toho nový zákon státu Colorado o ADU (HB-1152 účinný od poloviny roku 2025) dále zjednodušuje schvalování ADU v celém státě – například zakazuje městům zcela zakazovat ADU nebo vyžadovat další parkování ve většině případů coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Denver byl v tomto ohledu napřed, ale státní zákon zajišťuje, že i předměstí kolem Denveru by mohla začít povolovat ADU, což by mohlo ulevit tlaku na bydlení v celé metropolitní oblasti.

Kromě ADU Denver zvažuje širší zvyšování hustoty zástavby. Diskutuje se o povolení dvojdomků nebo trojdomků v zónách určených pro rodinné domy (po vzoru Minneapolis nebo Portlandu). Guvernér Polis v roce 2023 prosazoval státní zákon, který by nutil města povolit vyšší hustotu zástavby v blízkosti dopravy a pracovních center; zákon neprošel, ale tlak na místní samosprávy přetrvává. Možná uvidíme, že Denver preventivně aktualizuje svůj územní plán do roku 2026 a umožní vícejádrové bydlení ve více oblastech, zejména v blízkosti autobusových/železničních linek. Pokud k tomu dojde, mohlo by to otevřít významný rozvojový potenciál – např. přeměnu bloku rodinných domů na malé čtyřdomky nebo řadové domy.

• Daňové pobídky a programy: Regulační prostředí zahrnuje nejen tresty, ale i odměny. Denver a Colorado nabízejí různé pobídky pro určité typy výstavby. Například Denver má Fond dostupného bydlení a poskytuje finanční pomoc nebo daňové úlevy projektům, které zahrnují bydlení pro nízkopříjmové obyvatele. Nedávno přijaté inkluzivní územní plánování v Denveru (nařízení Expanding Housing Affordability) vyžaduje dostupné jednotky, ale zároveň dává developerům úlevy, jako je snížení požadavků na parkování nebo snížení poplatků za povolení, pokud splní podmínky. Stát sám o sobě rozšiřuje financování dostupného bydlení (Colorado vytvořilo Fond grantů na rozvoj bydlení s využitím stimulačních prostředků a v roce 2022 voliči schválili Návrh 123, který vyčleňuje část daňových příjmů na projekty dostupného bydlení). Tyto pobídky činí výstavbu dostupného bydlení pro developery atraktivnější, což by mohlo zvýšit nabídku a částečně zmírnit tržní nájmy/ceny v tomto segmentu.

Pro soukromé kupující existují také daňové pobídky: Programy pomoci pro první kupce nemovitostí (například Metro DPA) byly posíleny, aby pomohly s akontací. A některé oblasti v Denveru jsou označeny jako Opportunity Zones podle federálního daňového práva, jak bylo zmíněno – investice do nich (a držení po dobu 10 let) přináší daňové výhody z kapitálových zisků. Hlavní období OZ končí v roce 2026 pro nové investice, ale mnoho projektů je v současnosti realizováno, aby tuto výhodu využilo unitedstatesrealestateinvestor.com. Například Sun Valley zaznamenalo investice OZ, které pomáhají s jeho obnovou.

• Regulace nájemného a ochrana nájemníků: Jak bylo uvedeno dříve, regulace nájemného není v Coloradu v současnosti povolena (zákaz byl potvrzen v roce 2023) cpr.org. Denver tedy nemůže sám zavádět nařízení o regulaci nájemného. Nicméně Denver prosadil některá opatření na ochranu nájemníků, která nejsou cenovou regulací. Například Denver přijal zákon, který zaručuje právní zastoupení nízkopříjmovým nájemníkům čelícím vystěhování (aby se vyrovnaly podmínky u soudu). Stát Colorado také přijal zákony, které poskytují delší lhůty pro oznámení o zvýšení nájemného a ukončení nájmu. Kromě toho Denver prosazuje standardy prostřednictvím svého licenčního programu pro pronajímatele – tím, že vyžaduje, aby pronajímatelé získali licenci a prováděli pravidelné kontroly, město usiluje o to, aby pronajímané byty byly bezpečné a obyvatelné robinsonandhenry.com. Nevyhovující pronajímatelé mohou čelit pokutám nebo ztrátě možnosti pronajímat. Tento regulační krok, který je plně účinný od roku 2024, může odstranit nejhorší nemovitosti nebo přimět pronajímatele k nápravě, což prospívá nájemníkům (i když to znamená určitou nákladovou zátěž pro pronajímatele).

Při pohledu do budoucna skupiny hájící práva nájemníků prosazují přísnější opatření: ta by mohla zahrnovat obnovený návrh na stabilizaci nájemného, pokud se změní politická situace (možná by umožnila stropy, například maximálně 3–5% roční zvýšení nájemného u starších budov), nebo například vyhlášky o „oprávněných důvodech“ k vystěhování, které omezují vystěhování jen na konkrétní případy. Město Denver zatím takovou vyhlášku nepřijalo (některá menší města v Coloradu ano), ale mohla by se objevit na programu. Pronajímatelé a investoři by to měli sledovat, protože to ovlivňuje flexibilitu správy nemovitostí.

• Regulace rozvoje a povolování staveb: Na druhé straně podpory bydlení je třeba zvážit i některé regulační zátěže. Stavební předpisy Denveru se nadále vyvíjejí směrem k ekologičtějším standardům – např. Nařízení o zelených budovách (vyžadující buď zelenou střechu, solární panely, nebo energetickou účinnost u velkých budov) – což zvyšuje náklady, ale zlepšuje udržitelnost. Do roku 2027 Denver zakáže plynové přípojky v nových komerčních a vícepodlažních obytných budovách a bude vyžadovat elektrické (dle svého klimatického akčního plánu). Tato pravidla znamenají, že developeři musí počítat s rozpočtem na elektrické vytápění, chlazení atd. Také povolovací proces v Denveru, nechvalně známý svou pomalostí, prochází reformou. Nová administrativa a městská rada zdůraznily urychlení schvalování, aby podpořily výstavbu bydlení (existuje iniciativa na zkrácení doby povolování zjednodušením kontrol). Pokud bude tato regulační změna úspěšná, mohla by snížit náklady developerů na držení nemovitostí a urychlit uvedení projektů na trh.

Další regulační oblast: Městské distrikty a SVJ. Mnoho nových předměstí využívá financování prostřednictvím městských distriktů (kvazivládní způsob financování infrastruktury budoucími daněmi). Stát upravil regulaci městských distriktů, aby zabránil zneužívání (někteří developeři byli obviněni, že prostřednictvím těchto distriktů zatěžují majitele domů příliš vysokými dluhy). To by mohlo mírně zvýšit počáteční náklady developerů, ale ochrání majitele domů před přemrštěnými poplatky v budoucnu. Regulace SVJ byla také zpřísněna – SVJ nyní čelí omezením tzv. super-zástavních práv a mají více pravidel pro transparentnost.

• Legislativní novinky ohledně daně z nemovitostí: Vzhledem k rozruchu kolem zvýšení daně z nemovitostí je pravděpodobné, že se zákonodárci v roce 2025 k úlevám vrátí. Pokud bude schválen nový zákon (nebo referendum), mohl by omezit růst odhadovaných hodnot nebo trvale snížit sazby. Návrh v roce 2024 (Prop HH) by mírně snížil sazby a poskytl malou úlevu vlastníkům obývajícím své domy, výměnou za snížení budoucích Taborových refundací ballotpedia.org coloradonewsline.com. Voliči návrh odmítli, ale nějaká úleva (zejména pro seniory) by se mohla vrátit. Již nyní zákonodárci v roce 2023 jednorázově rozšířili osvobození pro seniory/veterány. Pro plánování by si majitelé nemovitostí měli uvědomit, že daně mohou zůstat vysoké, a zohlednit to v P&L. Naopak, pokud úleva projde v roce 2025 nebo 2026, mohlo by to pozitivně ovlivnit kupní sílu (nižší daně činí vlastnictví mírně dostupnějším ve srovnání s nájmem).

Shrnuto, regulační prostředí Denveru se aktivně vyvíjí, aby řešilo nedostatek bydlení – většinou uvolňováním územního plánování a nabízením pobídek pro výstavbu dostupného bydlení – a zároveň reaguje na obavy komunity prostřednictvím ochrany nájemníků a standardů kvality. Pro zúčastněné strany je to trochu smíšené: více příležitostí k výstavbě (ADU, vyšší hustota), ale také nové povinnosti (licencování pronájmů, požadavky na začleněné bydlení). Trend se zdá být směrem k usnadnění větší nabídky bydlení jako hlavního řešení dostupnosti, což by mělo dlouhodobě prospět trhu zvýšením zásob a zabráněním extrémně nestabilním cenovým výkyvům. Během přechodného období je však klíčové dodržování předpisů a přizpůsobení se. Ti, kteří budou o těchto změnách informováni (například majitelé domů, kteří nyní zjistí, že mohou postavit ADU tam, kde to dříve nebylo povoleno, nebo pronajímatelé, kteří si zajistí licenci), na tom budou lépe než ti, které změny zaskočí. Rovnováha Denveru mezi tím, být pro-růstový, ale zároveň dbát na sociální spravedlnost, bude i nadále ovlivňovat výsledky na trhu s nemovitostmi.

Názory odborníků a zástupců odvětví

Na závěr této zprávy si poslechněme pohledy místních odborníků – realitních makléřů, ekonomů a developerů – na situaci na trhu s nemovitostmi v Denveru. Jejich postřehy z praxe pomáhají zasadit data do kontextu:

1. „Trh v překalibraci“ – Amanda Snitker, Denver Metro Association of Realtors: Snitker, předsedkyně Výboru pro tržní trendy DMAR, popisuje rok 2025 na trhu s bydlením v Denveru jako „studii překalibrace.“ Poznamenává, že jak kupující, tak prodávající vstupovali do roku s nerealistickými očekáváními (kupující doufali v pokles sazeb, prodávající předpokládali, že dvouciferné zhodnocení bude pokračovat), ale „realita byla mnohem složitější.“ Hypoteční sazby zůstaly vysoké, nabídka prudce vzrostla a dostupnost určuje chování dmarealtors.com dmarealtors.com. Prodávající už nemohou stanovovat ceny podle loňského vrcholu a očekávat boj o nabídky; ti, kteří to dělají, čelí „váhání, zmeškaným příležitostem a pozastaveným obchodům.“ Kupující by se mezitím neměli snažit načasovat dokonalou sazbu, jinak riskují, že přijdou o domy, které jsou nyní v jejich dosahu. Její rada: úspěch nyní závisí na sladění se se současnými podmínkami – zůstat nohama na zemi, být informovaný a reagovat na novou realitu dmarealtors.com dmarealtors.com. Jinými slovy, nejde o „špatný“ trh, jen jiný, který odměňuje ty, kdo se rychle přizpůsobí. Snitker upozorňuje na pozitiva: kupující mají prostor k vyjednávání a páku, a dobře připravené domy se stále prodávají během několika týdnů, zatímco předražené nebo zanedbané zůstávají neprodané denverite.com denverite.com. Je to zdravé vyvážení. Vtipkuje, „ti, kdo zůstanou nohama na zemi… budou ti, kdo uspějí. Okamžité povědomí je nejcennějším aktivem.“ dmarealtors.com. To vystihuje celkovou náladu mnoha realitních makléřů: trh v Denveru nekolabuje – normalizuje se a účastníci musí podle toho překalibrovat své strategie.

2. Nárůst zásob a trh kupujících – Orphe Divounguy, ekonom Zillow: Hlavní ekonom Zillow Orphe Divounguy zdůraznil, jak se Denver v roce 2025 posunul směrem k trhu kupujících. S odkazem na rekordní úroveň snižování cen (38 % nabídek se slevou) napsal: „Rozdíl mezi kupujícími a prodávajícími se zmenšuje. Jde o zdravé vyvážení.“ axios.com. Divounguy zdůrazňuje, že po letech extrémního růstu je vyšší zásoba nemovitostí než celostátní průměr a vyjednávací síla kupujících pozitivní pro dlouhodobou stabilitu trhu axios.com axios.com. Zároveň však upozorňuje, že problémy s dostupností bydlení drží mnoho kupujících stranou, i když jim současné podmínky nahrávají axios.com. Jeho postřeh naznačuje, že ačkoliv ukazatele hovoří o trhu kupujících, jde do jisté míry o „prázdný“ trh kupujících, pokud si tito kupující nemohou dovolit jednat. To podtrhuje potřebu kreativních řešení, která by pomohla nájemcům stát se vlastníky (například pomoc s akontací nebo snížením úrokové sazby). Výzkum Zillow také ukázal, že zásoba nemovitostí v Denveru je jednou z mála metropolí nad úrovní před pandemií axios.com, což je podle něj návrat k vyváženějším podmínkám, nikoliv varovný signál. Shrnutě, Divounguyův pohled je, že trh s bydlením v Denveru se koriguje po neudržitelném boomu, což je v konečném důsledku prospěšné, ale přechod je obtížný kvůli vysokým nákladům na financování.

3. Komerční výhled a měkké přistání – Lindsay Gilbert, makléřka kanceláří CBRE: Na komerční frontě nabídla Lindsay Gilbert, viceprezidentka CBRE v Denveru, opatrně optimistický výhled pro kanceláře: „Viděli jsme známky stabilizace… Jak vstupujeme do roku 2025, myslím, že lidé jsou nadějní a cítí větší jistotu, že jsme ekonomicky zažili měkké přistání, což samozřejmě pomáhá realitnímu trhu v tom, že firmy se nyní cítí o něco jistější při rozhodování o těchto dlouhodobějších kancelářských závazcích.“ coloradosun.com. Gilbertová uvádí, že nejhorší pandemický otřes už může být za námi – koncem roku 2024 některé firmy upevnily své hybridní politiky a začaly znovu pronajímat prostory (pronájmy kanceláří v Denveru meziročně vzrostly o 13 %) coloradosun.com. Poznamenává, že mnoho zaměstnavatelů se ustálilo na „třech dnech v týdnu“ v kanceláři coloradosun.com, což znamená, že stále potřebují významné (i když menší) prostory a podle toho uzavírají nájemní smlouvy. Také si všimla, že došlo k nárůstu převzetí podnájmů novými nájemci, což snižuje stínovou nabídku coloradosun.com. Podle Gilbertové to znamená, že kancelářský trh v Denveru, ačkoliv je stále velmi náročný, není v úplném volném pádu – přizpůsobuje se nové základně. Její zmínka o ekonomickém měkkém přistání je klíčová: rozmanitá ekonomika Denveru (technologie, letectví, zdravotnictví, obnovitelné zdroje energie atd.) by se mohla vyhnout hluboké recesi, což umožní firmám znovu nabýt důvěru. To zase pomáhá komerčním nemovitostem postupně se zotavovat. V podstatě říká: narrativ o 35% neobsazenosti v centru Denveru není čistě katastrofický – pod povrchem probíhá aktivita, která část těchto prostor zaplňuje. Pronajímatelé jen musí toto období přečkat tím, že přilákají nájemce kvalitními vylepšeními, protože poptávka směřuje ke kvalitě.

4. Pohled developera – transformační projekty a budoucí růst: Z pohledu vývoje zvažte vizi, kterou sdílel tým stojící za projektem River Mile, když jej Denver schválil v polovině roku 2025. Označili jej za „jeden z nejambicióznějších projektů městské obnovy v historii Colorada“, přičemž předpokládali, že díky výstavbě River Mile vznikne 25 000 nových pracovních míst a 16 450 nových obyvatel unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Vedoucí vývoje společnosti Revesco (před převzetím KSE) často hovořil o centru Denveru jako o místě „zralém na evoluci“ – tedy o proměně parkovišť na živé čtvrti. Po schválení analytici poznamenali, že River Mile „staví centrum Denveru do pozice transformační fáze růstu a dosáhne nejvyšší městské hustoty v Denveru“ po dokončení unitedstatesrealestateinvestor.com. Optimismus zde spočívá v tom, že developeři vidí v Denveru silné dlouhodobé základy – natolik, že ospravedlňují investice v řádu miliard dolarů. Sází na pokračující příliv obyvatel a zájem firem o městskou přítomnost, pokud budou podmínky vhodné (smíšené využití, dostupnost MHD, občanská vybavenost). Lze citovat regionální ekonomku Patty Silverstein (často radí denverské obchodní komoře): uvedla, že ekonomika Denveru a potřeba bydlení budou dále růst, i když umírněným tempem, a že investice do bydlení a infrastruktury jsou nyní klíčové, aby se předešlo budoucím úzkým místům. Odborný konsenzus v podstatě zní, že Denver musí růst „chytře“ – přidávat hustotu, MHD a dostupnost bydlení – aby si udržel dynamiku. River Mile a podobné projekty jsou příkladem, kdy se soukromý sektor ztotožňuje s touto vizí.

5. Nálada v odvětví ohledně výzev: Odborníci si také nejsou slepí vůči rizikům. Například Colorado Association of Realtors ve svých zprávách zdůraznila, jak hypoteční sazby určovaly trh v letech 2023–24 a pravděpodobně ovlivní i rok 2025, přičemž uvedla, že „kupující jsou nyní velmi citliví i na malé změny sazeb“ a že každé zvýšení vyřazuje z trhu více lidí dmarealtors.com. Očekávají, že pokud sazby klesnou pod 6 %, potlačená poptávka prudce vzroste – tento názor sdílí mnoho realitních makléřů, kteří mají klienty čekající na lepší sazby. Na straně nájmů Apartment Association of Metro Denver v roce 2024 poznamenala, že příliv nových bytů byl „vítanou úlevou pro nájemníky, konečně nějaká vyjednávací síla“, ale varovala, že „do roku 2025 očekáváme, že absorpce dožene nabídku a neobsazenost se opět sníží“, což znamená, že nájemníci by neměli počítat s tím, že nadbytek bytů vydrží corken.co corken.co. To naznačuje, že správci nemovitostí se připravují na to, že se trh opět přikloní na stranu pronajímatelů, jakmile populace zaplní nové jednotky.

Nakonec pohled na širší souvislosti: realitní ekonom Patrick Duffy (citováno v U.S. News) uvedl, že na celostátní úrovni „dalších pět let pravděpodobně přinese více prodejní aktivity, ale očekávejte plošší růst cen“ facebook.com. Pokud to aplikujeme na Denver, odpovídá to představě, že objem prodejů poroste, jak si lidé zvyknou na novou realitu, ale neuvidíme šílené růsty cen – což je zdravější a udržitelnější vývoj trhu. Mnoho místních odborníků to potvrzuje: Denver vstupuje do období stability a udržitelnosti. Jak to vyjádřila jedna realitní kancelář, „rok 2025 je o tom, že Denver znovu najde svůj rytmus vyváženým způsobem – žádné prudké výkyvy, jen stabilní kroky vpřed.“

---

Zdroje:

• Denver Metro Assoc. of Realtors (DMAR) Market Trends Reports dmarealtors.com dmarealtors.com dmarealtors.com
• Statistiky trhu s bydlením REcolorado recolorado.com denverite.com
• Data trhu Denver od Redfin & Zillow redfin.com axios.com
• Zpravodajství Colorado Sun & Denverite coloradosun.com denverite.com
• Výzkum CBRE a komentáře makléřů cbre.com coloradosun.com
• Shishito Real Estate Insights shishito-re.com shishito-re.com
• Město a okres Denver, Plánování a rozvoj komunity coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com
• Westword, Denverite, Axios Denver – místní články o nemovitostech westword.com axios.com
• Prognózy bydlení podle U.S. News facebook.com a další.