Realitní trh v San Franciscu v roce 2025 se vymyká jednoduchým nálepkám – je to příběh dvou sektorů, které se ubírají opačnými směry. Na rezidenční straně jsou ceny domů a nájmy překvapivě odolné, poháněné nedostatkem nabídky a obnovenou poptávkou, i když vysoké úrokové sazby prověřují rozpočty kupujících. Mezitím komerční sektor – zejména kanceláře v centru – se potýká s rekordně vysokou mírou neobsazenosti a následky práce na dálku. Investoři, kupující, prodávající i realitní profesionálové tyto trendy pečlivě sledují a hledají příležitosti v nejistotě. Tato komplexní zpráva rozebírá klíčové události v oblasti rezidenčních a komerčních nemovitostí, od nabídky bydlení a cenových trendů po dopady úrokových sazeb, demografické změny, investiční příležitosti a změny místních politik. Součástí jsou odborné postřehy, aktuální tržní data a prognózy na příští roky, které vám pomohou zorientovat se v budoucnosti realitního trhu v San Franciscu.
Tabulka: Reality v San Franciscu 2025 – Klíčové tržní ukazatele
| Metrika (2025) | Rezidenční (domy) | Komerční (kanceláře) |
|---|---|---|
| Medián prodejní ceny | ~1,5 milionu USD (červen 2025) redfin.com (meziročně +2–8 %) | N/A (hodnoty nemovitostí klesají; nedávné prodeje kanceláří v tísni za ~230–264 USD za čtvereční stopu assets.cushmanwakefield.com) |
| Nabídka & zásoby | ~1,8 měsíce nabídky pro rodinné domy (trh prodávajícího) thefrontsteps.com; ~3,8 měsíce pro byty (trh kupujícího) thefrontsteps.com – historicky nízká zásoba | ~34,8% míra neobsazenosti kanceláří (Q2 2025) assets.cushmanwakefield.com – historicky nejvyšší úroveň neobsazenosti |
| Tržní aktivita | 495 prodejů domů v červnu 2025 (+24 % meziročně) redfin.com; nabídky často dostávají 4+ nabídky a jsou rezervovány za ~20 dní redfin.com zillow.com | Čistá negativní absorpce -665 000 čtverečních stop YTD (více prostoru opuštěno než pronajato) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; pěší provoz v centru zůstává utlumený |
| Ceny & nájmy | Typická hodnota domu ~1,27 mil. USD (červenec 2025) zillow.com; Medián nájmu ~2 941 USD/měsíc (červen 2025), meziročně o 11 % více sfchronicle.com (nejvyšší sod roku 2020) | Průměrné nabídkové nájemné za kanceláře třídy A ~66,78 USD za čtvereční stopu ročně assets.cushmanwakefield.com (stagnuje, některé ústupky ze strany pronajímatelů) |
| Trend/Výhled na rok 2025 | Odolný – Nízká nabídka drží ceny nahoře; prodeje rostou i přes hypoteční sazby 6–7 %. Odhady se pohybují od -6% poklesu (Zillow) resiclubanalytics.com po mírný +3% nárůst (NAR) nowbam.com cen nemovitostí v příštím roce. | Přechodný – Obsazenost blízko vrcholu; mírný nárůst pronájmů díky AI a biotechnologickým firmám, ale očekává se pomalé oživení. Městské pobídky pro přeměnu kanceláří na bydlení by mohly postupně snížit neobsazenost v centru města axios.com spur.org. |
Trendy rezidenčních nemovitostí v roce 2025
Nedostatek nabídky pohání trh ve prospěch prodávajících
Nabídka bydlení v San Franciscu zůstává i v roce 2025 extrémně omezená a pokračuje tak v několikaletém sestupném trendu. Jak uvedla jedna místní tržní zpráva, “prostě není dost domů pro všechny” thefrontsteps.com. V květnu 2025 byl počet domů na prodej nižší než před rokem – nabídka rodinných domů meziročně klesla o ~2,5 % a nabídka bytů dokonce o výrazných ~14 % thefrontsteps.com. Tato omezená nabídka představuje hlavní překážku pro kupující a výhodu pro prodávající, což posouvá trh ve prospěch prodávajících.
Za zdravý, vyvážený trh s bydlením se v Kalifornii obvykle považuje přibližně 3 měsíce nabídky (měsíce zásob) thefrontsteps.com. San Francisco je hluboko pod touto hranicí. Měsíce zásob u rodinných domů klesly v květnu 2025 na pouhých 1,8 měsíce (meziroční pokles o 14 %) thefrontsteps.com – jednoznačně trh prodávajících. Byty mají asi 3,8 měsíce nabídky (pokles ~22 % meziročně) thefrontsteps.com, což je mírně nad vyváženou úrovní, takže segment bytů se blíží trhu kupujících. V praxi to znamená, že dobře oceněné nabídky se prodávají velmi rychle. Průměrný rodinný dům byl na trhu pouze 13 dní (prakticky beze změny oproti loňsku), zatímco byty v průměru 23 dní, což je o 25 % rychleji než před rokem thefrontsteps.com. Mnoho domů dostává více nabídek a prodává se nad požadovanou cenou – ve skutečnosti asi 64 % prodejů v polovině roku 2025 bylo uzavřeno nad nabídkovou cenou zillow.com, často po aukcích.
Tento nedostatek v nabídce udržel ceny domů překvapivě pevné. Navzdory celkovému ochlazení na národní úrovni se **mediánové prodejní ceny v San Franciscu odrazily ode dna v roce 2025. V květnu 2025 se mediánová cena rodinného domu prodala za 1 802 000 $, což je nárůst o 7,6 % oproti předchozímu roku, zatímco mediánová cena bytu (condo) byla 1 298 000 $ (nárůst o 8,3 % meziročně) thefrontsteps.com. V červnu byla celková mediánová cena domu kolem 1,5 milionu $, což je +2,7 % meziroční nárůst redfin.com. Jedná se o jednu z nejvyšších cenových úrovní za více než dva roky thefrontsteps.com, což signalizuje, že trh získal zpět většinu ztrát z období pandemického poklesu. Nízká nabídka je klíčovým faktorem, který drží hodnoty – jak uvádí zpráva, „tento jev je pravděpodobně způsoben tím, že zásoby klesají již několik let“ thefrontsteps.com.
Je však třeba dodat, že různé zdroje dat ukazují nuancovaný obrázek. Zillow’s Home Value Index (který vyhlazuje trendy) stanovil typickou hodnotu domu v San Franciscu na 1,27 milionu $ k polovině roku 2025, což je ve skutečnosti o 1,1 % méně než před rokem zillow.com. To naznačuje, že zatímco prodejní ceny vzrostly oproti loňskému poklesu, celkové hodnoty domů ve městě jsou zhruba na stejné úrovni nebo mírně nižší než v polovině roku 2024. V podstatě ceny domů v San Franciscu dosáhly dna na konci roku 2022/začátkem 2023 v důsledku prudkého růstu úrokových sazeb a od té doby se stabilizovaly nebo mírně vzrostly. Oživení je nerovnoměrné – segment luxusních nemovitostí (domy za 5 milionů $ a více) zaznamenal v roce 2025 obnovenou sílu, zatímco trh s byty pod 1 milion $ zůstává podle místních makléřů utlumenější ruthkrishnan.com redfin.com. Ale napříč celým trhem se zdá, že nejhorší poklesy cen jsou za námi, a to díky nedostatku nabídky a trvalé poptávce kupujících.
Vysoké hypoteční sazby a problémy s dostupností bydlení
Nárůst hypotečních úrokových sazeb za poslední dva roky vrhl dlouhý stín na trh s bydlením v San Franciscu, ale jeho dopady jsou složité. Průměrná 30letá fixní hypoteční sazba vzrostla z přibližně 3 % v roce 2021 na 6–7 % v letech 2023–2024, což dramaticky snížilo dostupnost bydlení pro kupující. Tento „šok ze sazeb“ zpočátku ochladil poptávku a přispěl k poklesu cen v roce 2022. I v roce 2025 zůstávají sazby zvýšené v porovnání s historickými standardy – odvětvové prognózy očekávají, že sazby zůstanou nad 6 % po většinu roku 2025 nowbam.com. Národní asociace realitních kanceláří (NAR) předpovídá průměrnou hypoteční sazbu 6,4 % ve druhé polovině roku 2025, která klesne až na přibližně 6,1 % v roce 2026 nowbam.com. Hlavní ekonom NAR Lawrence Yun zdůrazňuje, že úrokové sazby jsou „kouzelnou kulkou“ pro trh s bydlením – mnoho kupujících „čeká a čeká“, až sazby klesnou a zvýší dostupnost bydlení nowbam.com.
V extrémně drahém San Franciscu mají vyšší náklady na půjčky obrovský dopad na kupní sílu. Například dům za 1,5 milionu dolarů s 20% akontací znamená přibližně 7 000 dolarů měsíčně na hypotéce při sazbě 6,5 % (bez daní/pojištění) – což je téměř dvojnásobek splátky při 3% úroku. To odsunulo některé potenciální kupce na vedlejší kolej, zejména ty, kteří kupují poprvé a nemají vlastní kapitál. Dostupnost bydlení v oblasti Bay Area je blízko historických minim a kupci platící v hotovosti nebo s vysokými příjmy mají v tomto prostředí výhodu. Jak poznamenal jeden realitní makléř ze Silicon Valley, „drtivá většina [obyvatel Bay Area] se cítí bohatší, protože většina investuje do akcií nebo má firemní RSU“ – po bouřlivém akciovém trhu v letech 2023–24 (zejména v technologiích) má mnoho zámožných kupců hotovost připravenou i přes vysoké sazby financialsamurai.com. Tento efekt bohatství, soustředěný mezi pracovníky v technologiích a investory, pomáhá udržovat poptávku po nemovitostech, i když náklady na hypotéky zůstávají vysoké.
Prodávající jsou naopak neochotní prodávat, což zhoršuje nedostatek nabídky. Mnoho majitelů domů, kteří si zajistili hypotéky s 3% sazbou, váhá s prodejem a nechce přijít o nízkou sazbu, což je jev známý jako „lock-in efekt“. Nové nabídky v San Franciscu byly v polovině roku 2025 meziročně nižší asi o 13 % u bytů a přibližně stejné u domů thefrontsteps.com, což odráží tuto váhavost prodávajících. Stručně řečeno, vysoké sazby snížily mobilitu na trhu – méně lidí prodává a ti, kteří kupují, napínají rozpočty nebo přinášejí více hotovosti. Tento dynamický vývoj paradoxně pomáhá držet ceny nahoře, protože nabídka zůstává omezená.
Při pohledu do budoucna by mírně nižší sazby mohly být katalyzátorem. Pokud bude inflace dále polevovat, většina prognóz očekává, že hypoteční sazby klesnou blíže k ~6 % do konce roku 2025 nowbam.com. To by mohlo částečně zlepšit dostupnost bydlení a přivést některé kupující zpět z pozorovatelské pozice. Skutečně, objevují se první známky přizpůsobení kupujících: prodeje domů v San Franciscu v červnu 2025 vzrostly o 24 % oproti předchozímu roku redfin.com, což naznačuje, že poptávka roste i přes sazby kolem 6,5 %. Odborníci očekávají postupná zlepšení: NAR předpovídá, že prodeje domů v roce 2025 vzrostou o ~6 % a v roce 2026 o dalších 11 %, jak se trh postupně přizpůsobuje nowbam.com nowbam.com. Dostupnost bydlení však zůstane zásadním omezením. Medián ceny domu v San Franciscu je o více než 214 % vyšší než americký průměr redfin.com, a i kdyby se hypoteční sazby vrátily na 5 % (což je nepravděpodobné před rokem 2026), měsíční splátky by zůstaly vysoké. Kupující a investoři v roce 2025 se tak pohybují v prostředí vysokých sazeb a často využívají kreativní strategie – vyšší akontace, snižování sazeb nebo hybridní hypotéky ARM – aby jim čísla vyšla, dokud se náklady na financování snad nezmírní.
Demografické změny a poptávka po bydlení
Demografické trendy San Francisca hrají klíčovou roli ve výhledu realitního trhu. Město zažilo prudký odliv obyvatel v letech 2020–2021: počet obyvatel klesl z ~878 000 v dubnu 2020 na přibližně 812 000 v roce 2022, což je pokles o ~7,5 % sfchronicle.com. To bylo způsobeno prací na dálku během pandemie, propouštěním v technologickém sektoru a obyvateli hledajícími více prostoru nebo nižší náklady jinde. Nicméně v letech 2023–2024 došlo k opatrnému oživení. V polovině roku 2024 byl počet obyvatel San Francisca odhadován těsně pod 828 000, což je nárůst o ~1,7 % oproti minimu v roce 2022 sfchronicle.com. Všech pět okresů oblasti Bay Area se v roce 2024 vrátilo k mírnému růstu populace costar.com, a to především díky mezinárodní migraci a částečnému návratu domácích obyvatel.
Zásadní je, že kdo se vrací (a kdo ne) odhaluje měnící se demografii města. Analýza údajů ze sčítání lidu ukazuje, že mladí dospělí (20–24) se ve velkém počtu vracejí – pravděpodobně jak studenti, tak začínající pracovníci znovu osidlují město sfchronicle.com. Některé skupiny dokonce překročily předpandemickou úroveň: například počet asijských žen ve věku 35–39 let a asijských mužů ve věku 40–44 let v SF je nyní asi o 2 % vyšší než v roce 2020, po poklesu v letech 2020–22 a následném překonání původní úrovně sfchronicle.com. Naproti tomu mnoho mladších bílých profesionálů (konec 20. a začátek 30. let), kteří odešli, se nevrátilo – San Francisco přišlo asi o čtvrtinu své bílé populace v tomto věkovém rozmezí a tato skupina zůstává výrazně menší než dříve sfchronicle.com. To naznačuje, že práce na dálku a otázky dostupnosti bydlení nadále odvádějí část tradiční technologické pracovní síly do jiných regionů.
Tyto demografické změny mají smíšené dopady na bydlení. Návrat studentů a mladých pracovníků podporuje trh s nájemním bydlením a prodeje startovacích nemovitostí (např. byty), zatímco odchod některých profesionálů v polovině kariéry by mohl zmírnit poptávku po luxusních pronájmech nebo větších domech. Navíc San Francisco zůstává nejrychleji stárnoucí metropolí v USA, s velmi malým počtem dětí – rodiny odcházejí hledat více prostoru nebo dostupnější předměstí sfchronicle.com. Nízká porodnost a odchod rodin znamenají menší tlak na poptávku po rodinných domech ze strany rostoucích domácností, ale pokračující převahu menších jednotek a nájemního bydlení pro jednotlivce a páry.
Pozitivní je, že zahraniční imigrace posílila populaci. Obnova oblasti Bay Area byla poháněna mezinárodními migranty, kteří obsazují pracovní místa a byty; San Francisco získalo v uplynulém roce tisíce nových obyvatel ze zahraničí costar.com. Mnozí z nich jsou vysoce kvalifikovaní pracovníci v technologiích a biotechnologiích nebo studenti – skupiny, které často nejprve bydlí v nájmu, než koupí vlastní bydlení, což přispívá k vysoké poptávce po nájemním bydlení.
Možná největším demografickým/ekonomickým faktorem je obnovení technologického průmyslu v letech 2023–2025, zejména boom umělé inteligence. San Francisco se stalo epicentrem revoluce v oblasti umělé inteligence, přitahuje společnosti a talenty. Obrovské financování – 75 miliard dolarů v investicích rizikového kapitálu jen v první polovině roku 2025 – proudilo do startupů se sídlem v SF, zejména do firem zabývajících se AI assets.cushmanwakefield.com. Společnosti jako OpenAI (ohodnocená na přibližně 100 miliard dolarů) a Anthropic (ohodnocená na více než 40 miliard dolarů) rychle rozšiřují svou přítomnost ve městě, najímají talenty a pronajímají kancelářské prostory financialsamurai.com financialsamurai.com. Tento příliv vysoce placených technologických pracovníků již vytváří nové milionáře a znovu oživuje části trhu s bydlením. Jak tyto společnosti dospívají, zaměstnanci s bohatstvím z IPO akcií by mohli nalít likviditu do trhu s nemovitostmi, což by připomínalo předchozí technologické boomy financialsamurai.com. Jeden dlouholetý investor tvrdí, že toto „mimořádné množství [technologického] bohatství“ nevyhnutelně poteče do nákupů domů a zvyšování životní úrovně v oblasti Bay Area financialsamurai.com. Skutečně, boom v AI je uváděn jako klíčový důvod, proč „rok 2025 představuje vynikající příležitost k investici do nemovitostí v San Franciscu“, podle některých odborníků, kteří předpovídají prudce rostoucí poptávku po bydlení s tím, jak se technologický sektor rozšiřuje financialsamurai.com financialsamurai.com.Stručně řečeno, poptávka po bydlení v San Franciscu v roce 2025 odráží město v pohybu: celková populace je stále přibližně o 5–6 % nižší než před pandemií sfchronicle.com, ale opět roste, jak přicházejí mladí dospělí, imigranti a technologičtí inovátoři. Návrat do kanceláří ze strany velkých zaměstnavatelů (Google, Amazon, JPMorgan a další nyní vyžadují více práce osobně) financialsamurai.com postupně zaplňuje město ve všední dny, což může některé pracovníky povzbudit, aby opět bydleli blíže kanceláři. Práce na dálku zdaleka není mrtvá – docházka do kanceláří v San Franciscu je stále v průměru jen asi 50 % předcovidové úrovně sfchronicle.com batlingroup.com – ale kyvadlo se pomalu vrací zpět. Jak to popsal jeden realitní bloger, „městský život zažívá silný návrat“ a San Francisco znovu získává svou přitažlivost světové gastronomie, kultury a pracovních příležitostí, což „pravděpodobně v příštích letech povede k růstu cen nemovitostí“ financialsamurai.com. Z demografického hlediska město přitahuje více technologicky zaměřenou, zámožnou skupinu, i když některé rodiny ze střední třídy a lidé pracující na dálku zůstávají stranou. Tato polarizace přináší výzvy (např. stárnoucí populace, méně rodin), ale příliv vysoce vydělávajících talentů je příznivý pro poptávku po bydlení pokud si město tyto nově příchozí udrží dlouhodobě.
Oživení trhu s pronájmy: Od stagnace nájemců k trhu pronajímatelů
Po pandemickém útlumu se sanfranciský trh s nájemním bydlením v roce 2025 prudce zotavil. Prázdné byty, které v roce 2021 zely prázdnotou, nyní lákají fronty zájemců. V červnu 2025 medián nájemného v San Franciscu meziročně vzrostl o 11 % – což je nejrychlejší růst nájmů ze všech amerických měst, přestože celostátní medián nájemného ve stejném období klesl o 0,7 % sfchronicle.com. Medián nájemného ve městě dosáhl 2 941 $ měsíčně, což je nejvyšší úroveň od roku 2020 (i když stále o něco méně než vrchol v roce 2019) sfchronicle.com. Míra neobsazenosti bytů se dramaticky snížila, z přibližně 5,1 % v polovině roku 2024 na pouhých 3,5 % v polovině roku 2025 sfchronicle.com. Pro srovnání, celostátní míra neobsazenosti nájemních bytů v USA je kolem 6 % – nabídka nájemního bydlení v San Franciscu je opět extrémně omezená.Tento náhlý obrat vytvořil podle pronajímatelů „hon na byty“. Nájemníci opět čelí přeplněným prohlídkám, přihazování a dokonce i nabídkám nad požadovanou cenu. Jeden místní nájemník popsal prohlídky jako „tak přeplněné, že se [lidé] do sebe naráželi“, s desítkami zájemců o jeden byt sfchronicle.com. Uchazeči píší pronajímatelům osobní „motivační dopisy“ s přiloženým životopisem, nabízejí několik měsíců nájmu předem a někteří pronajímatelé hlásí více než 30 žádostí o atraktivní byty sfchronicle.com sfchronicle.com. „Něco takového jsem neviděl od doby před covidem,“ řekl jeden CEO spravující 1 100 bytů, který pronajal sedm bytů během jediné soboty sfchronicle.com. Téměř každá nová smlouva je podepisována za vyšší nájemné než měl předchozí nájemník, často o několik set dolarů více sfchronicle.com. V nejžádanějších čtvrtích (např. Mission, Potrero Hill, části Dogpatch) pronajímatelé zaznamenávají nárůst nájmů o 20 % u nově obsazovaných bytů oproti loňsku sfchronicle.com.
Několik faktorů pohání tento trh pronajímatelů. Potlačená poptávka je jedním z hlavních: mnoho mladých nájemníků se v letech 2020–21 sestěhovalo nebo opustilo město a nyní se vracejí nebo hledají vlastní bydlení. Vysoké ceny nemovitostí a úrokové sazby také drží potenciální první kupce v nájemním trhu – s tak drahými hypotékami mnoho nájemníků „prozatím vzdalo“ koupi sfchronicle.com, což udržuje poptávku v nájmech. Navíc propouštění v technologiích v letech 2022–23 nevedlo k dlouhodobě slabému trhu s nájmy, protože mnoho bohatších nájemníků zůstalo nebo byli nahrazeni novými zaměstnanci v růstových sektorech jako AI. Jak poznamenal Rob Warnock, hlavní výzkumný pracovník v Apartment List: navzdory ekonomické nejistotě je v San Franciscu „dostatek peněz na zvyšování nájmů v trhu s omezenou nabídkou“ sfchronicle.com. Boom najímání v AI je klíčovým příkladem – společnosti jako OpenAI a Anthropic nejen pronajímají kanceláře, ale také přivádějí příliv dobře placených zaměstnanců, kteří potřebují bydlení. To „vytvořilo více milionářů“ a zintenzivnilo konkurenci o luxusní nájmy, protože tito nájemníci si mohou dovolit prémiové byty sfchronicle.com sfchronicle.com. Jeden ze správců SF Association of Realtors poznamenal, že východní čtvrti poblíž technologických center „100%“ působí stejně žhavě jako v době dot-com éry; oblasti bohaté na startupy zažívají nejdivočejší růst nájmů sfchronicle.com.
Na straně nabídky je fluktuace nízká – stávající nájemníci zůstávají ze strachu, že v tomto zběsilém trhu nenajdou nové bydlení sfchronicle.com. Nová výstavba nájemního bydlení v SF postupuje pomalu (více v sekci o politice), takže efektivní nabídka nerostla dostatečně, aby uspokojila obnovenou poptávku. Výsledkem je klasický tlak nabídky a poptávky: příliš mnoho nájemníků usiluje o příliš málo bytů. Pronajímatelé znovu získali cenovou sílu, která v posledních pěti letech chyběla. Do poloviny roku 2025 jsou nájmy v San Franciscu v průměru zhruba o 10 % nižší než na svém maximu v roce 2019, což znamená, že pokud bude ekonomický růst pokračovat, je zde stále prostor pro další růst sfchronicle.com. Některé luxusnější budovy již zaznamenávají nájmy na úrovni roku 2019 nebo vyšší, zatímco starší/menší jednotky mírně zaostávají sfchronicle.com.
Důležité je, že nájmy jsou sezónní – mají tendenci vrcholit v létě. Letní nárůst v roce 2025 překonal očekávání, ale v zimě může trh jako obvykle mírně ochladnout. Přesto širší trend naznačuje, že se San Francisco opět přiklání na stranu pronajímatelů po pandemickém období příznivém pro nájemníky. Pro investory to znamená zlepšující se výnosy z nájemních nemovitostí. Rostoucí nájmy v kombinaci s mírným poklesem cen v letech 2022–23 zvýšily kapitalizační míry, i když výnosy z nemovitostí v SF zůstávají relativně nízké (obvykle kolem 3–5 %) kvůli vysokým cenám. Prudký růst nájmů je dvousečná zbraň: signalizuje silnou poptávku (dobré pro pronajímatele a hodnotu nemovitostí), ale zároveň zdůrazňuje krizi dostupnosti bydlení, které město čelí (obtížné pro nájemníky a tvůrce politik). Jako jeden z ukazatelů napjatého trhu někteří nájemníci nyní nabízejí celý roční nájem předem, aby si zajistili smlouvu – téměř neslýchaná taktika, která se nyní vrací sfchronicle.com. Janan New ze SF Apartment Association to shrnula: „Trh je teď šílený. Velmi konkurenční… slyšeli jsme příběhy až o 30 zájemcích na některých prohlídkách“ sfchronicle.com. Poznamenala, že několik oblastí je stále slabších (např. SoMa a Tenderloin, kde jsou nejnižší nájmy ve městě kvůli práci na dálku a stavu ulic) sfchronicle.com, ale celkově je rok 2025 nejsilnějším nájemním trhem v SF od poloviny 10. let 21. století.
Trendy v komerčních nemovitostech v roce 2025
Kolaps kancelářského trhu a dozvuky práce na dálku
Sanfranciský komerční nemovitostní trh – zejména kancelářský sektor – čeká v roce 2025 dramatická změna. Přechod na práci na dálku a hybridní režim během pandemie vedl k krizi neobsazených kanceláří, která zatím nevykazuje známky rychlého řešení. K polovině roku 2025 centrum San Francisca bojuje s rekordně vysokou neobsazeností kanceláří. Celková míra neobsazenosti kanceláří dosáhla 34,8 % ve 2. čtvrtletí 2025 assets.cushmanwakefield.com, což je nárůst oproti již tak vysokým ~33,5 % o rok dříve. To znamená, že více než 1/3 všech kancelářských prostor ve městě je prázdných, což je ohromující číslo pro trh, který byl kdysi jedním z nejnapjatějších na světě. Pro srovnání, celostátní míra neobsazenosti kanceláří je přibližně 19–20 % credaily.com axios.com, což řadí San Francisco mezi nejvíce postižené kancelářské trhy ve velkých amerických městech. (Jeden průzkum mezi 91 velkými městy dokonce zjistil, že SF mělo nejvyšší míru neobsazenosti ze všech, a to 34,7 % axios.com).Ikonické věže v centru města, od Transamerica Pyramid po výškové budovy na Market Street, jsou nyní často poloprázdné, zejména ty starší budovy. Kancelářské nemovitosti třídy B/C (starší budovy s menším množstvím vybavení) mají největší potíže – v nové tržní realitě se “hůře pronajímají” spur.org. Prémiové věže třídy A s moderním vybavením mají stále relativně nižší neobsazenost (například “trofejní” budovy Tier 1 ve Financial District mají kolem 10% přímé neobsazenosti assets.cushmanwakefield.com), protože firmy, které prostor chtějí, se řídí principem “flight-to-quality” a hledají nejlepší lokality. I tyto trofejní budovy však nabízejí ústupky a zaznamenávají některé velké odchody nájemců. Vzor vracení prostor pokračoval i v roce 2025: ve 2. čtvrtletí vypršela Googlu pronajatá plocha 365 000 čtverečních stop v One Market Plaza a nebyla obnovena, což přidalo obrovský blok prázdného prostoru assets.cushmanwakefield.com. Společnost Cruise, zabývající se autonomními vozidly, také nabídla 182 000 čtverečních stop na subleasingovém trhu assets.cushmanwakefield.com. Toto jsou jen dva příklady z mnoha nájemců, kteří zmenšují prostory nebo odcházejí. Celkově čistá absorpce činila -665 000 čtverečních stop v první polovině roku 2025 (to znamená, že bylo uvolněno více prostoru, než nově pronajato) assets.cushmanwakefield.com. San Francisco má nyní čtyři po sobě jdoucí roky záporné absorpce kancelářských prostor, což vymazalo všechny přírůstky obsazenosti z let 2010.
Hlavní příčinou je, že práce na dálku a hybridní rozvrhy drasticky snižují potřebu kancelářských prostor. Týdenní docházka do kanceláří je stále jen asi 45–50 % předpandemických hodnot v obchodních čtvrtích San Francisca blog.bayareametro.gov. Mnoho technologických firem přijalo trvalé hybridní modely a vzdalo se přebytečných prostor. I firmy, které expandují (často startupy v oblasti AI), si obvykle pronajímají menší, flexibilní kanceláře nebo coworkingové prostory místo celých věží. Poptávka po kancelářích v San Franciscu v roce 2025 je přibližně o 30 % nižší než v roce 2019 podle většiny ukazatelů, což odpovídá nárůstu neobsazenosti. Nové nabídky přitom nejsou problém – od roku 2020 bylo otevřeno jen velmi málo nových kancelářských budov. Jde skutečně o šok na straně poptávky: působnost technologického sektoru (největšího nájemce kanceláří v SF) se zmenšila. Hlavní zaměstnavatelé jako Salesforce, Meta, Dropbox a další v posledních 2–3 letech podnajali nebo opustili části svých kanceláří v SF.
Finančně tento pokles kancelářského trhu tvrdě dopadá na majitele budov a investory. Hodnota kancelářských nemovitostí prudce klesla od svého vrcholu – budovy, které se před pandemií prodávaly za 800 $/čtvereční stopu, se nyní prodávají s výraznou slevou. V letech 2023–24 bylo několik prominentních budov v centru města zabaveno nebo prodáno v aukci za zlomek jejich původní hodnoty. Například Market Center (komplex 555 California) změnil majitele v roce 2025 prostřednictvím prodeje věřitelem za přibližně 230 $ za čtvereční stopu, a další věž na adrese 300 Howard se prodala za přibližně 264 $ za čtvereční stopu. assets.cushmanwakefield.com. Tyto ceny jsou o více než 70 % nižší než vrcholné ocenění, což ukazuje míru problémů. Takové výprodejové obchody přilákaly některé oportunistické investory – jeden byl dokonce označen za „jeden z nejvyšších cenových bodů, které SF v posledních letech zaznamenalo“, což ukazuje, jak nízko základna klesla assets.cushmanwakefield.com. Cap rates (výnosy z investic) u kanceláří v SF vzrostly na vysoké jednociferné hodnoty nebo více, aby přilákaly kupce, což odráží nejistotu ohledně budoucích příjmů.
Úrovně nájmů kupodivu neklesly tolik jako obsazenost. Průměrné požadované nájemné za kancelářské prostory v San Franciscu bylo přibližně 66,78 $ za čtvereční stopu ročně (full-service gross) ve 2. čtvrtletí 2025, což je prakticky stejné jako 66,61 $ v předchozím čtvrtletí assets.cushmanwakefield.com. Kanceláře třídy A v centru města mají požadované nájemné kolem 73 $/sf a špičkové prostory si stále mohou říct o více než 100 $/sf assets.cushmanwakefield.com. Nominální nájmy drží, protože pronajímatelé nechtějí „resetovat“ trh na nižší úroveň – místo toho nabízejí velké ústupky (měsíce nájmu zdarma, vyšší příspěvky na úpravy prostor) k uzavření smluv. Efektivní nájmy klesly, ale uvedené sazby naznačují, že pronajímatelé očekávají, že tento pokles bude dočasný. Je zde pocit dosažení dna: jedna zpráva uvedla, že kancelářský trh se „dál stabilizoval“ v polovině roku 2025, přičemž aktivita pronájmů se skutečně zvýšila, i když míra neobsazenosti mírně vzrostla kvůli ukončení starých nájemních smluv assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Ve skutečnosti byl objem nových pronájmů v první polovině roku 2025 nejsilnější od roku 2019 assets.cushmanwakefield.com – což je známka toho, že někteří nájemci využívají levnějších, flexibilních nabídek k přestěhování nebo vylepšení prostor. Mnoho z těchto nájemců jsou menší technologické a AI firmy, které získávají krátkodobé nájmy (často podnájmy) za výhodné ceny assets.cushmanwakefield.com. Dostupnost podnájmů, která prudce vzrostla na začátku pandemie, ve skutečnosti poněkud klesla (z ~7 milionů čtverečních stop na 6,2 milionu čtverečních stop), protože některé podnájmy vypršely nebo byly staženy assets.cushmanwakefield.com.
Navzdory těmto drobným pozitivním signálům je realitou, že centrum San Francisca má obrovský přebytek kancelářských prostor, který může trvat roky, než se vstřebá. Při obsazenosti kolem 35 % je přibližně 25 milionů čtverečních stop prázdných – což je srovnatelné s tím, jako by veškeré kancelářské prostory v centru Atlanty zely prázdnotou. Ani optimistické prognózy neočekávají, že by se obsazenost dostala pod 20 % dříve než na konci této dekády bez zásadního zásahu. Pronajímatelé, kterým brzy končí úvěry, čelí potížím – refinancování je obtížné kvůli vysokým úrokovým sazbám a nízké obsazenosti, takže se očekává více nesplácení úvěrů a nucených prodejů.
Trvalost práce na dálku je zásadní výzvou. Mnoho firem nyní využívá hybridní režim 2–3 dny v kanceláři, což znamená, že potřebují o 40–60 % méně prostoru na zaměstnance než před rokem 2020. Navíc některé velké firmy se přestěhovaly nebo expandovaly jinam (Texas, Florida atd.), což strukturálně snižuje poptávku po kancelářích v SF. Jedním světlým bodem je sektor věd o živé přírodě – poptávka po laboratorních prostorech v Mission Bay a Dogpatch zůstává silná, protože mokré laboratoře nelze provozovat na dálku. Tyto prostory však tvoří jen zlomek celkového trhu. Poskytovatelé coworkingu a flexibilních kanceláří také expandují (např. konkurenti WeWork a místní coworkingové startupy), aby vyhověli firmám hledajícím krátkodobé závazky.
Shrnuto, kancelářský trh v San Franciscu v roce 2025 prochází bezprecedentní očistou. Prázdnota kolem 35 % je neprobádané území a příjmy z nájmů v celém městě jsou asi o 7 % nižší než v roce 2019, zatímco provozní náklady pro pronajímatele vzrostly asi o 28 % sfchronicle.com, což způsobuje finanční potíže. Ekonomika centra města byla silně zasažena – méně kancelářských pracovníků znamená méně pěšího provozu pro maloobchodníky (viz níže) a nižší využití veřejné dopravy. Další vývoj pravděpodobně zahrnuje přeměnu zastaralých kanceláří a čekání na postupný návrat určité poptávky, jak se ekonomika vyvíjí. Hybridní práce tu zůstane, ale San Francisco sází na to, že jeho silné stránky – inovace, kultura a poloha – nakonec přilákají firmy a pracovníky zpět ve větší míře. Městští úředníci a investoři nyní aktivně hledají strategie, jak zaplnit prázdné prostory, od přeměny kanceláří na bydlení po nabízení pobídek pro nové využití, což prozkoumáme v následujících částech.
Smíšené signály v maloobchodu a komerci
Potíže kanceláří v centru města se přelily i do maloobchodního a pohostinského sektoru San Francisca. Méně pracovníků v centru města znamená méně zákazníků pro obchody, kavárny a restaurace, zejména ve všední dny. Union Square a Market Street, hlavní maloobchodní třídy města, byly viditelně zasaženy – uzavření známých podniků a prázdné výlohy plní titulky novin. V roce 2023 oznámily jak Nordstrom, tak Westfield Mall, že opouštějí centrum: Westfield předal kontrolu nad svým obchodním centrem SF Center zpět věřiteli a Nordstrom uzavřel svou hlavní pobočku v SF s odkazem na klesající návštěvnost a obavy o bezpečnost globest.com sfist.com. Byli mezi desítkami maloobchodníků – od velkých řetězců jako Old Navy a Anthropologie po malé butiky – kteří od roku 2020 zavřeli nebo se přestěhovali sfist.com. Na začátku roku 2025 se maloobchodní neobsazenost na Union Square odhadovala na přibližně 25 % a některé boční ulice ve Financial District měly až 1/3 prázdných výloh abc7news.com. To je ostrý kontrast k téměř 5% neobsazenosti maloobchodních prostor před pandemií.
Nicméně, pro maloobchod v SF to není jen samá špatná zpráva. V roce 2025 se objevují známky přizpůsobení a zotavení. Několik nových podniků bylo letos v centru otevřeno, včetně některých restaurací, zážitkových obchodů a zábavních podniků, což naznačuje, že podnikatelé vidí příležitost v levnějších nájmech downtownsf.org. Město dokonce uvolnilo některé předpisy – například San Francisco zmírnilo omezení pro otevírání řetězcových obchodů na klíčových třídách jako Van Ness Avenue, aby přilákalo nové nájemce do prázdných prostor youtube.com abc7news.com. Downtown Community Benefit District oznámil, že nejméně čtyři nové podniky byly otevřeny začátkem roku 2025 v oblasti Union Square a další jsou plánovány, v rámci snahy „nastartovat dynamiku centra“ downtownsf.org. A zatímco hlavní luxusní maloobchodníci odešli, jiní se nastěhovali (například IKEA v roce 2025 otevírá nový městský formát obchodu v oblasti mid-Market, s cílem přilákat zákazníky a stát se kotvou pro oživení této části).
Důležité je, že cestovní ruch se zotavuje, což pomáhá maloobchodu a pohostinství. Obsazenost hotelů v San Franciscu opět roste s návratem kongresů a turistů, i když je stále pod úrovní roku 2019. Mezinárodní turistika, zejména z Evropy a Asie, se v letech 2023–2024 zvýšila díky odložené poptávce po cestování. To přivádí více nakupujících a strávníků zpět na Union Square a Fisherman’s Wharf. Mistrovství světa ve fotbale 2026 a další nadcházející akce také podněcují snahy o vylepšení centra města.
V širším spektru komerčních nemovitostí mimo kanceláře a maloobchod zůstávají průmyslové a skladové prostory v San Franciscu nedostatkové (město má omezené průmyslové zásoby a silnou poptávku ze strany distribučních firem poslední míle a výrobních odvětví). Bytové domy (5 a více jednotek) se opět staly žádaným zbožím pro investory díky rostoucímu nájemnému – ačkoli přísná kontrola nájemného a ochrana nájemníků v SF činí investory opatrnými, luxusní nové bytové domy (které jsou z kontroly nájemného vyňaty) si vedou dobře s rostoucím nájemným a obsazeností.
Celkově je výhled komerčních nemovitostí v SF smíšený: kanceláře a maloobchod v centru procházejí bolestivou transformací, zatímco jiné segmenty jako nájemní bydlení, laboratoře a maloobchod v sousedství vykazují odolnost. Hospodářské zdraví města v příštích letech bude záviset na oživení centra a úspěšném přepracování nevyužitých komerčních prostor. Tohoto si jsou tvůrci politik plně vědomi, což vede k přívalu místních politických změn zaměřených na obrat situace.
Místní politické změny a jejich dopad
Vzhledem k těmto bezprecedentním výzvám zahájili představitelé San Francisca (ve spolupráci s vládou státu Kalifornie) sérii politických změn na podporu trhu s nemovitostmi a řešení dlouhodobých problémů. Klíčové iniciativy v letech 2024–2025 cílí na vše od výstavby a dostupnosti bydlení po oživení centra novými využitími. Níže jsou hlavní politické změny a jejich význam pro trh:
Zrychlení výstavby bydlení a zjednodušení rozvoje
San Francisco má zaslouženou pověst pomalého rozvoje bydlení – proslulé zpožděními při povolování, přísným územním plánováním a častým odporem sousedství, které po desetiletí omezovaly novou výstavbu. V roce 2023 stát Kalifornie upozornil San Francisco, že toto se musí změnit. Městský, státem nařízený, Plán rozvoje bydlení (2023–2031) stanovil ambiciózní cíl více než 82 000 nových domovů do roku 2031, aby se zmírnila krize dostupnosti bydlení gov.ca.gov. Nicméně, státní revize bydlení na konci roku 2023 zjistila, že postupy San Francisca nejsou v souladu se státním právem, a poznamenala, že pokud by současné tempo pokračovalo (v roce 2023 bylo schváleno méně než 1 bytová jednotka denně), město by vážně nesplnilo svůj cíl gov.ca.gov gov.ca.gov. V reakci na to stát předepsal 18 povinných opatření pro San Francisco, která v podstatě nutí město zjednodušit a reformovat svůj schvalovací proces pro bydlení gov.ca.gov. Patří mezi ně: zrušení některých diskrečních přezkumů projektů, reforma způsobu, jakým je místně aplikován CEQA (environmentální přezkum), urychlení povolení po schválení a zvýšení transparentnosti/odpovědnosti v plánovacím procesu gov.ca.gov. Guvernér Gavin Newsom zdůraznil, že schvalování bydlení v San Franciscu, které je „složité, těžkopádné, nepředvídatelné“, musí být opraveno, aby se nastolila „nová éra bydlení“ s větší nabídkou gov.ca.gov.Již nyní vidíme změny. V letech 2023–2024 San Francisco přijalo sérii vyhlášek na „zjednodušení byrokracie“ v oblasti bydlení. Například město začalo dodržovat nové státní zákony jako SB 35/SB 423, které umožňují určitým vícerodomek projektům získat ministerské („automatické“) schválení, pokud splňují kritéria dostupnosti a územního plánování spur.org. Odbor plánování aktualizuje předpisy, aby omezil subjektivní posuzování designu a požadavky na podmíněné užívání. Starostka London Breed (do roku 2024) i nový starosta Daniel Lurie (od roku 2025) oba prosazovali opatření podporující výstavbu bydlení. Starosta Lurie, který nastoupil do úřadu s programem obnovy vitality San Francisca, podporuje politiky, které mají „vrátit zdravý rozum“ do rozvoje – tedy usnadnit výstavbu bydlení a přilákat zpět rodiny financialsamurai.com. Panuje opatrný optimismus, že místní politika se posouvá od NIMBYismu směrem k přístupu YIMBY (Yes-In-My-Backyard), vzhledem ke státním tlakům a zjevné potřebě více bydlení.
Jedna konkrétní změna politiky: poplatky a požadavky byly u některých projektů zmírněny. V roce 2023 SF legalizovalo čtyřbytové domy na většině pozemků pro rodinné domy (v reakci na kalifornský zákon SB9) a zahájilo programy na podporu přístavků (Accessory Dwelling Units, ADUs). Město také omezilo některé požadavky na dostupné bydlení, které brzdily projekty – například dočasně snížilo procenta povinného začleněného bydlení u některých projektů pro zvýšení proveditelnosti a nabídlo úlevy z poplatků pro 100% dostupné bytové projekty. Tyto snahy mají za cíl odblokovat pozastavené projekty; skutečně, několik dříve schválených, ale nepostavených projektů začalo v roce 2024 po těchto úpravách s výstavbou. Přesto je pokrok pomalý: ke konci roku 2024 SF zaostávalo za mnoha dalšími městy v Bay Area v plnění svých cílů v oblasti bydlení sfchronicle.com sfstandard.com, s povolením pouze několika tisíc jednotek od roku 2023. Zkouškou bude, zda reformy dokážou výrazně urychlit výstavbu v letech 2025–2026.
Přestavby kanceláří na bydlení a oživení centra města
Možná nejviditelnějšími změnami místní politiky jsou ty, které mají za cíl znovuobjevit centrum San Francisca. S tolika prázdnými kancelářskými prostory vidí městští představitelé příležitost řešit dva problémy najednou: zaplnit neobsazené budovy a vytvořit tolik potřebné bydlení. V roce 2023 vydal think tank SPUR zásadní zprávu „Od pracovního prostoru k domovu“, která analyzovala, které kancelářské budovy by bylo možné reálně přestavět na byty spur.org. Zjištění: mnoho starších kanceláří třídy B/C je fyzicky vhodných k přestavbě, ale byly finančně neproveditelné podle tehdejších pravidel spur.org. Zpráva navrhla šest klíčových změn politiky, které by umožnily přestavby ve větším měřítku spur.org.Vláda San Francisca reagovala rychle. Do poloviny roku 2025 město zavedlo všech šest doporučení SPUR spur.org a přijalo jeden z nejagresivnějších balíčků pobídek pro přestavby v zemi:
- Zjednodušené stavební předpisy a schvalování: V roce 2023 byla přijata legislativa, která promíjí určité požadavky stavebního řádu pro projekty přestavby kanceláří na byty spur.org. To vytvořilo rychlejší, ministerskou schvalovací cestu (osvobození projektů od zdlouhavých diskrečních přezkumů a v mnoha případech i od CEQA). Odbor stavební inspekce také zveřejnil jasnější pokyny pro adaptivní opětovné využití, které mají developerům pomoci s orientací v otázkách seizmických a požárních úprav ve starších kancelářích spur.org spur.org.
- Zrušení požadavků na inkluzivní bydlení a poplatků za dopad: Klíčová změna nastala v březnu 2025, kdy Rada dozorčích schválila zákon, který zrušuje všechny požadavky na dostupné bydlení (inkluzivní) a městské poplatky za dopad až pro 7 milionů čtverečních stop kancelářských prostor přeměněných na bydlení spur.org spur.org. Za normálních okolností musí nové bydlení zahrnovat určité procento jednotek pod tržní cenou nebo platit vysoké poplatky – tyto požadavky jsou nyní pro kvalifikované projekty přeměny pozastaveny, což výrazně snižuje náklady.
- Daňové pobídky: V roce 2024 voliči schválili Propozici C, která zprošťuje daň z převodu nemovitosti až pro 5 milionů čtverečních stop přeměněných prostor spur.org spur.org. Protože má SF vysoké daně z převodu (až 6 % u velkých transakcí), jedná se o významnou úsporu pro projekty přeměny. Navíc Kalifornie schválila v roce 2024 AB 2488 (Ting), která umožňuje SF vytvořit speciální „finanční čtvrť“ na podporu přeměn spur.org. V červnu 2025 město tuto čtvrť zřídilo, což umožní proplácet developerům budoucí přírůstek daně z nemovitosti – v podstatě vracet část nových daní z nemovitosti z přeměněné budovy zpět projektu k pokrytí finančních mezer spur.org spur.org. Tento unikátní nástroj pomůže kompenzovat vysoké stavební náklady na rekonstrukci a přestavbu kanceláří.
- Rezerva Prop M: Sanfranciská Propozice M (limit na novou kancelářskou výstavbu) byla upravena tak, že jakýkoli kancelářský prostor odstraněný přeměnou se v budoucnu přičte zpět k povolenému kancelářskému limitu města spur.org. Tato „banka prostoru“ znamená, že město trvale neztrácí potenciální pracovní prostory – jakmile se trh zotaví, mohou být postaveny nové moderní kanceláře, které nahradí přeměněné prostory, teoreticky. Šlo o politický kompromis pro získání široké podpory přeměn.
Tyto pobídky patří k nejštědřejším v zemi pro přestavbu kanceláří. Výsledek: developeři a majitelé nemovitostí nyní vážně zvažují mnoho budov pro rezidenční využití. Studie The Kaplan Group zjistila, že San Francisco má potenciál pro přibližně 61 600 bytových jednotek prostřednictvím přestavby kanceláří (pokud by byly všechny způsobilé prázdné kanceláře přestavěny) axios.com axios.com – druhý nejvyšší potenciál v USA po New Yorku. Městští úředníci se snaží tuto příležitost využít. První projekty přestavby po pandemii postupují vpřed: například historická budova Humboldt Bank na Market Street má být přeměněna na bydlení axios.com. Řada dalších návrhů je v přípravě, zaměřují se na starší věže ve finanční čtvrti a kancelářské budovy v SoMa z let 1960–1980, které mají vysokou neobsazenost.
Ačkoli přetrvávají výzvy – náklady na přestavbu jsou stále vysoké (mnoho budov se vyplatí pouze v případě, že budou získány za snížené ceny) – tyto změny v politice výrazně zlepšují ekonomickou bilanci. Tím, že San Francisco odpouští miliony na poplatcích a daních a urychluje schvalování, dává najevo, že je „hluboce odhodláno přetvořit centrum na smíšenou čtvrť“ spur.org. Očekávané přínosy jsou mnohostranné: ekonomické (nahrazení málo hodnotných prázdných kanceláří hodnotnými byty by mělo zvýšit příjmy z daně z nemovitostí a z prodeje spur.org), sociální (přidání bydlení by mohlo přivést tisíce obyvatel, kteří podpoří malé podniky, umění a noční život v centru spur.org), a bydlení (více jednotek, včetně potenciálně dostupnějších, v oblasti s dobrou dopravní obslužností). Jeden městský radní prohlásil: „Nejenže urychlujeme potřebný pokrok ve výstavbě bydlení — aktualizujeme rozhodnutí o využití půdy z 20. století, abychom vytvořili prosperující smíšené čtvrti 21. století.“ axios.com
Nad rámec konverzí zahájila radnice širší Plán obnovy centra města. V roce 2023 svolala starostka Breed pracovní skupinu (pokračovala pod vedením starostky Lurie), jejímž cílem je přilákat nová odvětví – např. laboratoře pro vědy o životě, centra výzkumu a vývoje AI, dokonce i umělecké a vzdělávací instituce – do prázdných prostor v centru. Probíhají diskuse o flexibilitě územního plánování, která by umožnila více nočního života, pořádání akcí a dokonce i rezidenční hotely v bývalých kancelářských budovách. Byly navrženy daňové úlevy pro zaměstnavatele, kteří přivedou pracovníky zpět do kanceláří. Město také investuje do zlepšení kvality života: zvyšuje počet pěších policejních hlídek a úklid ulic v centru, aby řešilo bezpečnost a čistotu, což některé kancelářské pracovníky a nakupující odrazovalo. Starostka Lurie zdůraznila, že je potřeba být „tvrdší vůči kriminalitě, vyčistit ulice od bezdomovců a zbavit se drogových dealerů“, aby se zlepšil obraz centra města financialsamurai.com. Začátek roku 2025 přinesl intenzivnější snahy o přesun stanových městeček do přístřeší a potírání pouličního prodeje drog v oblasti Tenderloin. I když tyto sociální problémy přetrvávají, jakýkoli úspěch v tom, že se centrum bude zdát bezpečnější a živější, by mohl přímo ovlivnit trh s nemovitostmi tím, že přiláká lidi zpět.
Dostupnost bydlení a ochrana nájemníků
Na rezidenční straně San Francisco pokračuje ve své tradici silné ochrany nájemníků, ale s několika novými prvky. Městská „daň z prázdných domů“ – opatření schválené voliči (Prop M 2022), které má zdanit majitele jednotek, jež zůstávají prázdné více než polovinu roku – mělo vstoupit v platnost v roce 2024. Cílem bylo vrátit část odhadovaných 4 000 prázdných jednotek zpět na trh s nájmy a získat prostředky na bydlení sfchronicle.com sfchronicle.com. Tento zákon však narazil na právní překážku: v říjnu 2024 soudce Nejvyššího soudu zrušil daň z prázdných domů jako protiústavní a předem vyloučenou státním zákonem sfchronicle.com sfchronicle.com. Město se proti rozhodnutí odvolává sfchronicle.com a prozatím je zavedení daně pozastaveno. Zastánci, jako je supervizor Dean Preston, tvrdí, že jde o potřebný nástroj ke zvýšení nabídky nájemního bydlení, zatímco kritici tvrdí, že zasahuje do vlastnických práv sfchronicle.com sfchronicle.com. V závislosti na výsledku odvolání (nebo upraveného opatření) by se toto opatření mohlo vrátit v nějaké podobě – což by mohlo ovlivnit, kolik majitelů bytů nechává jednotky prázdné oproti jejich pronajímání. Prozatím je však daň z prázdných domů v nejistotě sfchronicle.com sfchronicle.com.
Kontrola nájemného zůstává pevně zachována: většina bytových domů postavených před rokem 1979 spadá pod městskou vyhlášku o stabilizaci nájemného, která v roce 2025 umožňuje každoroční zvýšení nájemného pouze o 1,4 % sf.gov. V období vysoké inflace v letech 2022–2023 to znamenalo, že náklady mnoha pronajímatelů výrazně převýšily povolené zvýšení nájemného (jeden průzkum zjistil, že provozní náklady vzrostly od roku 2019 o ~20–30 %, zatímco příjmy z regulovaného nájemného klesly o ~7 %) sfchronicle.com. Někteří malí pronajímatelé v důsledku toho prodali své nemovitosti a tyto starší budovy často rychle skoupili investoři sázející spíše na dlouhodobé zhodnocení než na krátkodobý peněžní tok.
Aby se řešila dostupnost bydlení, zkoumá San Francisco v roce 2025 také nové zdroje financování pro bydlení. Očekává se, že na nadcházejícím hlasování bude místní opatření na vydání dluhopisů na dostupné bydlení (v rozmezí 300–500 milionů dolarů). A město využívá státní a federální prostředky: starostka Breedová (před odchodem z úřadu) oznámila plány využít nový federální program k financování 3 700 nových dostupných bytů v rámci své iniciativy „Bydlení pro všechny“, jejímž cílem je splnit cíl 82 000 jednotek sf.gov. To zahrnuje výstavbu na veřejných pozemcích a přeměnu turistických hotelů na bydlení typu SRO pro osoby bez domova a obyvatele s nízkými příjmy.
Souhrnně lze říci, že místní politika v roce 2025 se aktivně vyvíjí s cílem stimulovat trh s nemovitostmi: urychluje výstavbu bydlení, agresivně podporuje adaptivní opětovné využití prázdných kanceláří a přijímá opatření (někdy experimentálně či kontroverzně) ke zlepšení podnikatelského klimatu a obyvatelnosti města. Odborný konsenzus je, že tyto politiky jsou nezbytnými prvními kroky, ale klíčová bude jejich realizace. Jak poznamenala hlavní politická ředitelka SPUR Sujata Srivastava, přeměna kanceláří „přináší ekonomické, sociální, environmentální a fiskální přínosy“ a podobné programy oživily centra měst jako NYC a Philadelphia – nyní „jsme zvědaví, co se bude dít dál v San Franciscu.“ spur.org spur.org Nadcházející roky ukážou, nakolik tyto politické páky skutečně dokážou vytáhnout San Francisco z jeho komerční realitní krize a zmírnit nedostatek bydlení.
Investiční příležitosti a výhled
Protichůdné osudy rezidenčního a komerčního trhu v San Franciscu v roce 2025 představují pro investory jedinečnou situaci. Příležitosti existují, ale stejně tak i rizika, a úspěch bude záviset na pečlivé strategii a načasování. Zde jsou některé klíčové investiční poznatky a odborné předpovědi do budoucna:
Rezidenční: Nakupování při poklesu a svezení se na technologické vlně
Pro investory do nemovitostí a kupující domů rezidenční sektor San Francisca v roce 2025 nabízí potenciálně atraktivní vstupní bod – alespoň podle některých zkušených pozorovatelů. Ceny domů, i když se zotavují, jsou stále obecně pod svým vrcholem z let 2018–2020 (zejména u bytů) a vysoké hypoteční sazby snížily konkurenci ve srovnání s šílenstvím konce 2010. let. Finanční analytici jako autor Financial Samurai tvrdí, že rok 2025 je „vynikající příležitostí“ k nákupu v San Franciscu financialsamurai.com. Důvod: technologie zažívají boom a město je pravděpodobně na bodu zlomu těsně před novým vzestupem. S NASDAQem, který v letech 2023–24 výrazně vzrostl, a masivním vytvářením bohatství v oblasti AI, má mnoho místních nově nabyté akciové bohatství, které bude nakonec převedeno do nákupu nemovitostí financialsamurai.com. Jakmile toto technologické/AI bohatství „nevyhnutelně“ pronikne do nemovitostí, poptávka (a ceny) by mohly prudce vzrůst – což znamená, že ti, kteří nakoupí nyní, by mohli v příštích letech těžit z výrazného zhodnocení financialsamurai.com financialsamurai.com.
Navíc je nabídka tak nízká, že jakýkoli nárůst poptávky se rychle promítne do tlaku na růst cen. Objevují se známky, že to začíná – např. na jaře 2024 opět probíhaly intenzivní dražby v některých čtvrtích financialsamurai.com. S mnoha kupujícími čekajícími stranou by i mírný pokles hypotečních sazeb nebo okázalé IPO místní technologické firmy mohlo uvolnit novou vlnu nákupů. Potlačená poptávka je reálná: rodiny, které během pandemie vyčkávaly, nebo nájemníci, kteří chtějí konečně koupit, by se mohli vrátit a vytvořit to, co jeden odborník nazývá „masivní dražební válkou“, jakmile se podmínky zlepší financialsamurai.com. Očekává se, že život jde dál – svatby, rozrůstající se rodiny, změny zaměstnání – a lidé nebudou čekat věčně, takže i při sazbách 6–7 % se nakonec hromadně vrátí na trh financialsamurai.com.
San Francisco také zůstává místem trvalého nedostatku bydlení. Geograficky malé město, obklopené vodou ze tří stran, se nemůže rozrůstat do šířky. Přísné územní plánování historicky omezovalo hustotu zástavby (i když se to nyní mírně uvolňuje). Tyto faktory vytvářejí dlouhodobé omezení nabídky – „město má jen 7×7 mil, poptávka bude z dlouhodobého hlediska vždy převyšovat nabídku,“ jak poznamenal jeden investor financialsamurai.com. Proto bylo historicky výhodné držet nemovitost v San Franciscu dlouhodobě, pokud nedošlo ke krátkodobým výkyvům. Investoři s horizontem 5 a více let jsou obecně přesvědčeni, že hodnota nemovitostí bude v budoucnu vyšší.Je však třeba opatrnosti v krátkodobém horizontu. Některé prognózy jsou pro nejbližší budoucnost výrazně pesimistické: Nejnovější model společnosti Zillow předpovídá, že San Francisco zaznamená v příštím roce jeden z nejstrmějších poklesů cen domů v zemi – očekává se pokles o -6,1 % do poloviny roku 2026 resiclubanalytics.com. Tento pesimismus vychází z tlaku na dostupnost bydlení a mírného nárůstu nabídky na trhu. Ekonomové Zillow poznamenávají, že na celostátní úrovni dává rostoucí počet nabídek kupujícím větší vyjednávací sílu, a na trzích jako San Francisco, kde je dostupnost napjatá, **„větší nabídka poskytuje více možností a tlačí ceny dolů“ resiclubanalytics.com. V podstatě, pokud se dostatek majitelů domů rozhodne prodat (možná motivováni obavami z poklesu nebo stěhováním z SF), může být stále křehká poptávka zahlcena a vést k poklesu cen. Pesimistický scénář také zmiňuje slabý populační růst a možnost vyšší nezaměstnanosti v technologiích jako rizika – pokud ekonomika oslabí nebo „AI boom“ odezní, poptávka po bydlení může stagnovat. Jak varoval Rob Warnock z Apartment List ohledně trhu s nájmy: „Pokud ekonomika zůstane alespoň tak silná jako dnes, je jasné, že [nájmy] budou dražší… Pokud AI splaskne jako bublina, může se to změnit.“ sfchronicle.com Stejná logika platí i pro hodnoty nemovitostí: hodně závisí na výkonnosti širší technologické ekonomiky.
Většina odborníků však předpovídá mírný růst nebo stabilizaci spíše než krach. Národní asociace realitních makléřů odhaduje, že ceny domů v USA vzrostou v roce 2025 o ~3 % a v roce 2026 o 4 % nowbam.com, a San Francisco by se mohlo pohybovat v tomto rozmezí za předpokladu, že místní ekonomika zůstane silná. Asociace hypotečních bankéřů je zdrženlivější, očekává méně než 2% roční zhodnocení na celostátní úrovni do roku 2026 nowbam.com. Průzkum Real Estate Expectations mezi 100 ekonomy zařadil SF téměř na konec žebříčku metropolí pro výhled na rok 2025, ale i to by mohlo znamenat jen malý jednociferný pokles, nikoli volný pád. Shoda panuje v tom, že korekce v roce 2022 odstranila část přehřátí z trhu a to, co máme nyní, je blízko nové rovnováhy. Pokud nenastane recese, hodnoty nemovitostí pravděpodobně zůstanou stabilní nebo budou pozvolna růst v příštím roce či dvou.Pro investory do nájemních nemovitostí je situace jasnější: nájmy rostou a neobsazenost je nízká, takže dobře situované vícebytové objekty by měly generovat zlepšující se peněžní toky. Čtvrti s vysokou poptávkou (např. Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) vykazují téměř plnou obsazenost a růst nájmů, což zvyšuje výnos. Někteří investoři se zaměřují na menší bytové domy a dvojdomky, které lze stále najít za relativně nižší ceny než před několika lety, sázkou na to, že růst nájmů a případný pokles sazeb z nich učiní velmi výnosné investice. Zájem je také o ADU (přístavby) – přidání nájemní jednotky ke stávající nemovitosti může zvýšit příjem a kalifornské zákony nyní povolování ADU usnadňují.
Navíc byty (condos), které zaostávaly v oživení, mohou být příležitostí. Byty v centru/SOMA se obchodovaly s výraznou slevou oproti svému maximu i oproti rodinným domům. Jak se město opět stává živějším a zvyšuje se návrat do kanceláří, městské byty mohou zhodnotit. Investoři selektivně nakupují byty k pronájmu (je však třeba počítat s poplatky do SVJ a případnou regulací nájemného).
Stručně řečeno, výhled na rezidenční trh pro investory: opatrný optimismus. Ti, kteří mají hotovost nebo solidní financování, vidí rok 2025 jako příležitost „nakoupit levně“ (relativně vzato, na poměry SF) před dalším růstem. House hackeři a první kupující mají nyní více prostoru k vyjednávání než v minulých obdobích horečky. Klíčová je však trpělivost a silná finanční rezerva, protože krátkodobá volatilita je možná a náklady na držení (hypotéka, daně) jsou vysoké. Pokud úrokové sazby v letech 2025–2026 skutečně klesnou, jak se předpokládá nowbam.com, každý, kdo nakoupil za vyšší sazby, může refinancovat a potenciálně získat pěkný kapitálový zisk jak díky poklesu sazby, tak díky zhodnocení nemovitosti – což je scénář, který zkušení investoři sledují.
Komerční nemovitosti: Přeměna problémů v příležitost
V komerční sféře právě ta tíseň, která sužuje centrum, může být zlatým dolem pro odvážné investory. Kolaps hodnot kancelářských nemovitostí znamená, že trofejní aktiva jsou k dispozici za ceny, které byly před pár lety nepředstavitelné. Investoři s hlubokými kapsami (private equity, institucionální fondy, osoby s vysokým čistým jměním) krouží kolem. Například v roce 2025 někteří institucionální investoři jako Blackstone začali selektivně kupovat kancelářské budovy v San Franciscu s velkými slevami, protože věří, že dokážou přečkat pokles assets.cushmanwakefield.com. Sází na to, že „San Francisco se zotaví“, tak jako v minulých krizích (dot-com bublina, Velká recese), a vlastnictví prémiových nemovitostí za cenu hluboko pod náklady na výstavbu přinese v dlouhodobém horizontu nadprůměrné výnosy. I při 30% obsazenosti, pokud jste koupili věž za 20 centů za dolar, matematika může s trpělivostí vyjít.
Snahy města o přeměnu kanceláří na byty také otevírají nové možnosti. Developeři specializující se na adaptivní využití aktivně zkoumají SF. 7 milionů čtverečních stop prostoru způsobilého pro prominutí poplatků spur.org a další pobídky představují v podstatě obrovskou dotaci. Pokud může developer získat zastaralou kancelář levně (a mnohé budou k dispozici prostřednictvím exekucí nebo prodeje pohledávek), může ji potenciálně přeměnit na byty s mnohem nižšími měkkými náklady. Státní a městské pobídky (daňové úlevy, zrychlené povolování atd.) snižují riziko a je zde zjevný potenciál v tvorbě bydlení, které město zoufale potřebuje. Ne všechny budovy budou vhodné – faktory jako velikost půdorysu, rozložení oken a náklady na seizmické úpravy mohou rozhodnout o úspěchu či neúspěchu přeměny – ale SF má mnoho budov z počátku 20. století a poloviny století, které jsou vhodnými kandidáty. Můžeme být svědky vzniku nové generace investorů v SF: těch, kteří sestaví portfolio přeměn v centru a promění prázdné kanceláře na nájemní byty nebo smíšené využití. Pokud uspějí, budou v čele renesance centra a mohou výrazně profitovat z přeměny kancelářských nájmů 30 $/čtvereční stopa na byty pronajímané za 4 000 $ měsíčně.
Kromě přeměn město umožňuje znovu získat alokaci kancelářských prostor podle Prop M za odstraněné prostory spur.org, což znamená, že nová výstavba kanceláří by mohla být v budoucnu životaschopná. Není to okamžitá příležitost, ale pozemky nebo starší budovy lze koupit nyní, uložit a později přestavět na kanceláře nové generace nebo laboratorní prostory, až se trh za 5–7 let zotaví. Zvláště cenné mohou být lokality, které lze schválit pro laboratoře pro vědy o živé přírodě nebo zdravotnictví, tedy sektory s růstem. Již nyní některé kanceláře v centru zvažují přeměnu ne na bydlení, ale na biotechnologické laboratoře (které mají jiné stavební požadavky, ale vysokou poptávku v blízkosti UCSF a Mission Bay).
Investoři se také zaměřují na přízemní maloobchod a pohostinská aktiva, která jsou v tísni. Například některé hotely na Union Square (např. úvěr Hilton Union Square selhal v roce 2023) mohou změnit majitele za nízké ceny a zkušený provozovatel by je mohl přeorientovat nebo počkat, až se turistický ruch plně zotaví, a sklidit zisky. Maloobchodní prostory lze podobně koupit levně a přebudovat – například na posilovny, zábavní podniky nebo dokonce logistická výdejní centra – s předpokladem, že pěší provoz v centru se bude postupně zlepšovat.
Jedna přímá příležitost z politiky: nový finanční obvod pro revitalizaci centra axios.com. Developeři, kteří investují do nevyužitých budov ve vybraných oblastech (Market St., Financial District, Union Square, East Cut atd.), mohou být částečně kompenzováni prostřednictvím nárůstu daně z nemovitosti za část svých nákladů na rozvoj axios.com spur.org. To efektivně zlepšuje návratnost investice projektu. Je to zelená pro kreativní projekty – od coworkingových center po rezidenční hybridy – s vědomím, že město sdílí část rizika.
Samozřejmě, rizika v komerční sféře jsou vysoká. Náklady na držení prázdné kancelářské budovy jsou obrovské (daně, ostraha, pojištění, minimální příjem). Financování je velmi omezené – banky váhají půjčovat na kancelářská aktiva v SF, což znamená, že mnoho obchodů musí být financováno pouze hotově nebo tvrdými penězi. Časový horizont zotavení je nejistý; investoři mohou muset držet nemovitosti mnoho let s negativním cashflow. Ti, kteří budovy přestavují, čelí stavebnímu riziku a možnému odporu komunity (i když politické klima jim nyní přeje). Stručně řečeno, komerční investice je pro ty, kteří mají silný kapitál a žaludek na volatilitu.
Odborné prognózy a další vývoj
Co odborníci předpovídají pro nemovitosti v San Franciscu v příštích několika letech? Obecně většina očekává postupné zlepšení, ale žádný rychlý boom. Opakovaně se objevuje fráze „opatrný optimismus“.
Na rezidenční straně, jak bylo uvedeno, se prognózy rozcházejí. Mírný pesimismus Zillow ohledně 2% poklesu cen domů v USA v roce 2025 (a výrazně více v SF) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com kontrastuje s očekáváním NAR a Fannie Mae ohledně 3–4% růstu cen domů na národní úrovni nowbam.com nowbam.com. Konkrétně pro San Francisco si odborníci z oboru myslí, že rok 2025 bude rokem stabilizace, přičemž ceny mohou skončit na stejné úrovni nebo mírně vzrůst. Hodně závisí na úrokových sazbách: pokud Fed začne snižovat sazby v letech 2024–25 a hypoteční sazby klesnou pod 6 %, mohlo by to „přivést zpět více kupujících, kteří nyní vyčkávají“, a uvolnit skrytou poptávku nowbam.com. Nejhorší scénář (pokud nedojde k hospodářské recesi) je pomalý pokles cen o několik dalších procentních bodů kvůli problémům s dostupností. Žádná velká firma však nepředpovídá krach – nedostatek nabídky je příliš vážný. Jak uvedl jeden průzkum realitních makléřů, „Odhadci se shodují, že trh má nejhorší za sebou, ale zotavení bude trvat“ nowbam.com. Do roku 2026, pokud se sazby ustálí kolem 5–6 %, většina očekává, že bydlení v SF opět začne mírně růst, možná v souladu s růstem příjmů.
Prognózy pro komerční segment/výhled se kvantifikují obtížněji, ale obecný názor je, že rok 2025 bude dnem pro kanceláře, s možným mírným oživením koncem roku 2025 nebo v roce 2026, jak poroste ekonomika. Docházka do kanceláří v SF pomalu roste – za poslední rok vzrostla asi o 21 % podle údajů Placer.ai, což je jeden z největších nárůstů mezi metropolemi sfchronicle.com – což naznačuje, že firmy dostávají zaměstnance zpět častěji. Mnozí se domnívají, že míra neobsazenosti dosáhla vrcholu kolem poloviny 30 % a začne klesat, jak konverze odstraní část prostor a pronájmy se postupně zlepší. I optimisté však připouštějí, že může trvat 5+ let, než se neobsazenost sníží na zdravou úroveň (~15 %). CBRE a JLL předpovídají, že neobsazenost kanceláří v SF zůstane podle jejich konzervativních modelů nad 25 % minimálně do roku 2027. Prognózy nájmů za kanceláře jsou stagnující; pronajímatelé pravděpodobně budou pokračovat ve vysokých ústupcích místo výrazného snižování nájemného, dokud se obsazenost nezlepší.
Pro maloobchod závisí oživení na návratu pracovníků a turistů. Pokud se zvýší obsazenost kanceláří a konference/turismus budou dále růst, mělo by si centrum města najít stabilitu do roku 2026. Kroky města ke zjednodušení otevírání řetězcových prodejen a zaplnění prázdných prostor by mohly přinést viditelné změny během 1–2 let (např. méně zabedněných oken na klíčových ulicích).Zásadní je, že úspěch politických iniciativ ovlivní střednědobé výsledky. Pokud se podaří realizovat alespoň čtvrtinu z potenciálních 61 000 jednotek přestavby kanceláří (například ~15 000 jednotek v příštích 5–7 letech), může to znamenat zásadní změnu: tisíce nových obyvatel v centru, což vytvoří čtvrť s nepřetržitým životem místo kancelářské monokultury od 9 do 5. To by zvýšilo bezpečnost, maloobchod a celkovou hodnotu nemovitostí v městském jádru. Městští lídři v podstatě vsadili na tuto strategii – čas ukáže, zda ji developeři naplní. Již nyní se rozbíhá příprava přestaveb a nové bytové výstavby, což je povzbudivé znamení.
V odborných komentářích je patrné, že San Francisco často prochází cykly od pesimismu k rozkvětu. Současné zprávy jsou negativní – titulky o „smyčce zkázy“ v centru – ale místní experti upozorňují, že město se umí znovu objevit. Jak řekl jeden komerční makléř, „Dnešní strach je zítřejší příležitostí v realitách.“ Pro ty, kdo mají opačný pohled, vypadá San Francisco v roce 2025 jako období, kdy chytré peníze tiše přicházejí.
Závěrem lze říci, že trh s nemovitostmi v San Franciscu v roce 2025 stojí na rozcestí. Rezidenční nemovitosti jsou díky nízké nabídce stabilní a odolávají i přes vysoké náklady na úvěry – což vytváří podmínky pro možný růst, pokud se ekonomická situace zlepší. Komerční nemovitosti naopak procházejí bolestivou transformací, ale právě z této bolesti vznikají nové příležitosti díky inovacím v politice a extrémně nízkým cenám aktiv. Investoři, kupci a odborníci, kteří rozumí těmto dynamikám – propojení nabídky, úrokových sazeb, demografie a politiky – budou mít nejlepší pozici k úspěchu.
S blížícím se rokem 2026 a dále budou všichni sledovat, zda San Francisco dokáže dosáhnout „velkého městského návratu“: naplnit své věže novým životem (ať už obyvateli nebo novými odvětvími), udržet dostupné bydlení i při prosperitě technologií a zachovat jedinečnou kulturní pestrost, která láká lidi k životu a investicím v tomto městě. Odhady jsou nadějné, ale opatrné – mírný růst cen, pomalé zlepšování obsazenosti a postupné zvyšování prodejů a výstavby. Jak uvádí jeden oborový newsletter, „Očekávejte mírné zlepšení v roce 2025, s výraznějším oživením v roce 2026… zotavení bude trvat.“ nowbam.com Nemovitosti v San Franciscu přečkaly mnoho bouří a příběh roku 2025 – směs růstu a útlumu – je dalším dílem v jeho dynamickém vývoji. S výzvami přicházejí příležitosti a ve Městě u zátoky je jich na obzoru dostatek.
Zdroje:
- Aktualizace trhu v San Franciscu a statistiky bydlení (červen 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
- Zillow Home Value Index & tržní data (červenec 2025) zillow.com zillow.com
- Redfin – trendy bydlení v San Franciscu (červen 2025) redfin.com redfin.com
- San Francisco Chronicle – demografické trendy a změny populace (červen 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- San Francisco Chronicle – zpráva o trhu s pronájmy „trh pronajímatelů“ (červenec 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat Q2 2025 (neobsazenost, nájmy) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- Axios – potenciál konverze kanceláří a žebříček neobsazenosti (červen 2025) axios.com axios.com
- SPUR – Změny politiky pro konverze kanceláří na bydlení (červenec 2025) spur.org spur.org
- SF Chronicle – Právní bitva o daň z prázdných domů (březen 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Guvernér CA – Přezkum bytové politiky SF a cíl 82 000 domů (říjen 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
- NowBAM/ HousingWire – Prognózy na rok 2025 (ceny domů, prodeje, sazby) nowbam.com nowbam.com
- ResiClub Analytics – Prognóza Zillow pro SF (-6,1 %) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
- Financial Samurai – odborný komentář „Proč kupovat v roce 2025“ financialsamurai.com financialsamurai.com
- SF Chronicle – citace k trhu s pronájmy (Warnock, Huang) sfchronicle.com sfchronicle.com
