Rekordhohe Leerstände & steigende Preise: Einblick in San Franciscos Immobilien-Umbruch 2025 (Trends & Prognosen)

Der Immobilienmarkt in San Francisco im Jahr 2025 entzieht sich einfachen Beschreibungen – es ist eine Geschichte von zwei Sektoren, die sich in entgegengesetzte Richtungen bewegen. Auf der Wohnungsseite sind die Immobilienpreise und Mieten überraschend widerstandsfähig, angetrieben durch knappen Bestand und eine wieder anziehende Nachfrage, selbst wenn hohe Zinsen die Budgets der Käufer belasten. Währenddessen kämpft der Gewerbesektor – insbesondere Büroflächen in der Innenstadt – mit Rekord-Leerstandsquoten und den Folgen der Remote-Arbeit. Investoren, Hauskäufer, Verkäufer und Immobilienprofis beobachten diese Trends genau und suchen nach Chancen inmitten der Unsicherheit. Dieser umfassende Bericht analysiert die wichtigsten Entwicklungen im Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt, von Wohnungsbestand und Preistrends über Zinsauswirkungen, demografische Veränderungen, Investitionsmöglichkeiten bis hin zu lokalen politischen Änderungen. Experteneinschätzungen, aktuelle Marktdaten und Prognosen für die kommenden Jahre sind enthalten, um Ihnen zu helfen, sich auf dem Immobilienmarkt in San Francisco zurechtzufinden.

Tabelle: Immobilienmarkt San Francisco 2025 – Wichtige Marktdaten

Kennzahl (2025)	Wohnen (Häuser)	Gewerbe (Büro)
Median-Verkaufspreis	~1,5 Mio. $ (Juni 2025) redfin.com (ca. 2–8 % Anstieg im Jahresvergleich)	k. A. (Immobilienwerte gesunken; kürzliche Notverkäufe von Büros bei ca. 230–264 $ pro sq. ft. assets.cushmanwakefield.com)
Angebot & Bestand	~1,8 Monate Angebot für Einfamilienhäuser (Verkäufermarkt) thefrontsteps.com; ~3,8 Monate für Eigentumswohnungen (Käufermarkt) thefrontsteps.com – historisch niedriger Bestand	~34,8 % Büro-Leerstandsquote (Q2 2025) assets.cushmanwakefield.com – historisch höchster Leerstand
Marktaktivität	495 Hausverkäufe im Juni 2025 (+24 % im Jahresvergleich) redfin.com; Angebote erhalten oft 4+ Gebote und sind nach ca. 20 Tagen reserviert redfin.com zillow.com	Netto-negativ-Absorption von -665.000 sq. ft. YTD (mehr Fläche aufgegeben als vermietet) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; Fußgängeraufkommen in der Innenstadt bleibt verhalten
Preise & Mieten	Typischer Immobilienwert ~1,27 Mio. $ (Juli 2025) zillow.com; Medianmiete ~2.941 $/Monat (Juni 2025), 11 % Anstieg im Jahresvergleich sfchronicle.com (höchster Sseit 2020)	Durchschnittliche Angebotsmiete für Büroflächen der Klasse A ~66,78 $ pro Quadratfuß jährlich assets.cushmanwakefield.com (stabil, einige Zugeständnisse der Vermieter)
Trend/Ausblick 2025	Widerstandsfähig – Geringes Angebot stützt die Preise; Verkäufe nehmen trotz Hypothekenzinsen von 6–7 % zu. Prognosen reichen von einem -6% Rückgang (Zillow) resiclubanalytics.com bis zu einem moderaten +3% Anstieg (NAR) nowbam.com der Immobilienpreise im nächsten Jahr.	Im Übergang – Leerstand nahe dem Höchststand; leichter Anstieg bei Vermietungen durch KI- und Biotech-Unternehmen, aber langsame Erholung erwartet. Städtische Anreize für die Umwandlung von Büros in Wohnraum könnten die Leerstände in der Innenstadt allmählich reduzieren axios.com spur.org.

Trends im Wohnimmobilienmarkt 2025

Knappes Angebot befeuert einen Verkäufermarkt

Das Wohnungsangebot in San Francisco bleibt auch 2025 äußerst knapp und setzt damit einen mehrjährigen Abwärtstrend fort. Es gibt „einfach nicht genug Häuser für alle“, wie ein lokaler Marktbericht feststellte thefrontsteps.com. Im Mai 2025 war die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser niedriger als vor einem Jahr – die Angebote für Einfamilienhäuser gingen im Jahresvergleich um ca. 2,5 % zurück, und die für Eigentumswohnungen sogar um bemerkenswerte ca. 14 % thefrontsteps.com. Dieses begrenzte Angebot ist ein großes Hindernis für Käufer und ein Vorteil für Verkäufer, was den Markt zugunsten der Verkäufer verschiebt.

Ein gesunder, ausgeglichener Immobilienmarkt wird in Kalifornien typischerweise bei etwa 3 Monaten Angebot (Monate an Vorrat) gesehen thefrontsteps.com. San Francisco liegt deutlich unter diesem Richtwert. Die Angebotsmonate für Einfamilienhäuser fielen im Mai 2025 auf nur noch 1,8 Monate (ein 14% Rückgang im Jahresvergleich) thefrontsteps.com – eindeutig ein Verkäufermarkt. Eigentumswohnungen haben etwa 3,8 Monate Angebot (ca. 22 % weniger als im Vorjahr) thefrontsteps.com, was leicht über dem ausgeglichenen Niveau liegt und das Segment der Eigentumswohnungen in Richtung Käufermarkt tendieren lässt. Praktisch bedeutet das: Gut bepreiste Angebote werden schnell verkauft. Das durchschnittliche Einfamilienhaus war nur 13 Tage auf dem Markt (praktisch unverändert zum Vorjahr), während Eigentumswohnungen im Schnitt 23 Tage brauchten, 25 % schneller als vor einem Jahr thefrontsteps.com. Viele Häuser erhalten mehrere Angebote und werden über dem Angebotspreis verkauft – tatsächlich wurden etwa 64 % der Verkäufe Mitte 2025 über dem Listenpreis abgeschlossen zillow.com, oft nach Bieterwettstreiten.

Diese Angebotsknappheit hat die Hauspreise überraschend stabil gehalten. Trotz einer allgemeinen nationalen Abkühlung haben sich die **Medianverkaufspreise in San Francisco im Jahr 2025 erholt. Im Mai 2025 wurde das mittlere Einfamilienhaus für 1.802.000 $ verkauft, was 7,6 % mehr ist als ein Jahr zuvor, während das mittlere Condo für 1.298.000 $ verkauft wurde (ein Anstieg von 8,3 % im Jahresvergleich) thefrontsteps.com. Im Juni lag der mittlere Gesamtpreis für Häuser bei etwa 1,5 Millionen $, ein +2,7 % jährlicher Anstieg redfin.com. Dies ist einer der höchsten Preisstände seit über zwei Jahren thefrontsteps.com und signalisiert, dass der Markt einen Großteil des während des pandemiebedingten Abschwungs verlorenen Bodens wieder gutgemacht hat. Das geringe Angebot ist ein entscheidender Faktor für die Werterhaltung – wie im Bericht festgestellt wurde: „Dieses Phänomen ist wahrscheinlich darauf zurückzuführen, dass die Bestände seit Jahren rückläufig sind“ thefrontsteps.com.

Allerdings zeigen verschiedene Datenquellen ein differenziertes Bild. Der Home Value Index von Zillow (der Trends glättet) schätzte den typischen Immobilienwert in San Francisco Mitte 2025 auf 1,27 Mio. $, was tatsächlich 1,1 % niedriger als vor einem Jahr ist zillow.com. Das deutet darauf hin, dass, obwohl die Verkaufspreise seit dem Einbruch im letzten Jahr gestiegen sind, die Immobilienwerte insgesamt in der Stadt im Vergleich zu Mitte 2024 etwa gleich geblieben oder leicht gesunken sind. Im Wesentlichen haben die Immobilienpreise in San Francisco Ende 2022/Anfang 2023 ihren Tiefpunkt erreicht angesichts steigender Zinsen und sich seitdem stabilisiert oder leicht erhöht. Die Erholung verläuft uneinheitlich – das Luxussegment (Häuser ab 5 Mio. $) hat 2025 wieder an Stärke gewonnen, während der Condo-Markt unter 1 Mio. $ laut lokalen Maklern weiterhin verhaltener bleibt ruthkrishnan.com redfin.com. Aber insgesamt scheinen die schlimmsten Preisrückgänge vorbei zu sein, dank knapper Bestände und anhaltender Nachfrage von Käufern.

Hohe Hypothekenzinsen und Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit

Der Anstieg der Hypothekenzinsen in den letzten zwei Jahren warf einen langen Schatten auf den Wohnungsmarkt in San Francisco, aber seine Auswirkungen sind komplex. Der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken stieg von etwa 3 % im Jahr 2021 auf 6–7 % in 2023–2024, was die Erschwinglichkeit für Käufer dramatisch verringerte. Dieser „Zinsschock“ kühlte die Nachfrage zunächst ab und trug zum Preisrückgang im Jahr 2022 bei. Selbst im Jahr 2025 bleiben die Zinsen im historischen Vergleich hoch – Branchenprognosen erwarten, dass die Zinsen für den Großteil von 2025 über 6 % bleiben nowbam.com. Die National Association of Realtors (NAR) prognostiziert einen durchschnittlichen Hypothekenzins von 6,4 % in der zweiten Hälfte von 2025, der erst 2026 auf etwa 6,1 % sinken soll nowbam.com. NAR-Chefökonom Lawrence Yun betont, dass die Zinsen die „Wunderwaffe“ für den Immobilienmarkt sind – viele Käufer „warten und warten“, bis die Zinsen sinken und die Erschwinglichkeit wieder steigt nowbam.com.

Im extrem teuren San Francisco haben höhere Kreditkosten einen riesigen Einfluss auf die Kaufkraft. Zum Beispiel verursacht ein Haus im Wert von 1,5 Mio. $ mit 20 % Anzahlung bei einem Zinssatz von 6,5 % eine monatliche Hypothekenrate von etwa 7.000 $ (ohne Steuern/Versicherung) – fast das Doppelte der Rate bei 3 % Zinsen. Das hat einige potenzielle Käufer, insbesondere Ersterwerber ohne Eigenkapital, vom Markt ausgeschlossen. Wohnungserschwinglichkeit ist im Bay Area nahe historischen Tiefstständen, und Barzahler oder Käufer mit hohem Einkommen haben in diesem Umfeld einen Vorteil. Wie ein Makler aus dem Silicon Valley anmerkte: „Die überwiegende Mehrheit der [Bay Area]-Bewohner fühlt sich wohlhabender, weil die meisten in Aktien investieren oder Unternehmens-RSUs besitzen“ – nach einem boomenden Aktienmarkt 2023–24 (insbesondere im Tech-Bereich) verfügen viele wohlhabende Käufer trotz hoher Zinsen über ausreichend Bargeld financialsamurai.com. Dieser Wohlstandseffekt, der sich auf Tech-Mitarbeiter und Investoren konzentriert, trägt dazu bei, die Nachfrage nach Immobilien aufrechtzuerhalten, selbst wenn Hypothekenkosten hoch bleiben.

Verkäufer hingegen sind zögerlich, zu inserieren, was die Angebotsknappheit verschärft. Viele Hausbesitzer mit 3%-Hypotheken zögern, zu verkaufen und ihren niedrigen Zinssatz aufzugeben – ein Phänomen, das als „Lock-in-Effekt“ bekannt ist. Neue Inserate in San Francisco waren Mitte 2025 im Jahresvergleich um etwa 13 % bei Eigentumswohnungen rückläufig und bei Häusern etwa gleichbleibend thefrontsteps.com, was diese Zurückhaltung der Verkäufer widerspiegelt. Kurz gesagt, hohe Zinsen haben die Mobilität reduziert – weniger Menschen verkaufen, und Käufer müssen ihr Budget ausreizen oder mehr Eigenkapital einbringen. Ironischerweise trägt diese Dynamik dazu bei, die Preise hochzuhalten, da das Angebot knapp bleibt.

Mit Blick nach vorn könnten moderat niedrigere Zinsen ein Katalysator sein. Wenn die Inflation weiter nachlässt, gehen die meisten Prognosen davon aus, dass die Hypothekenzinsen bis Ende 2025 auf etwa 6 % sinken nowbam.com. Das könnte die Erschwinglichkeit etwas verbessern und einige Käufer vom Seitenrand zurückbringen. Tatsächlich gibt es erste Anzeichen für eine Anpassung der Käufer: Die Hausverkäufe in San Francisco sprangen im Juni 2025 um 24 % nach oben im Vergleich zum Vorjahr redfin.com, was darauf hindeutet, dass die Nachfrage trotz Zinsen um 6,5 % anzieht. Experten erwarten schrittweise Verbesserungen: Die NAR prognostiziert, dass die Hausverkäufe 2025 um etwa 6 % und 2026 um weitere 11 % steigen werden, während sich der Markt allmählich anpasst nowbam.com nowbam.com. Die Erschwinglichkeit bleibt jedoch eine entscheidende Einschränkung. Der mittlere Hauspreis in San Francisco liegt über 214 % über dem US-Durchschnitt redfin.com, und selbst eine Rückkehr zu 5 % Hypothekenzinsen (vor 2026 unwahrscheinlich) würde die monatlichen Zahlungen weiterhin hoch halten. Käufer und Investoren im Jahr 2025 bewegen sich also in einem Hochzinsumfeld und nutzen oft kreative Strategien – höhere Anzahlungen, Zinsvergünstigungen oder hybride ARMs –, um die Finanzierung tragbar zu machen, bis die Kosten hoffentlich sinken.

Demografische Veränderungen und Wohnungsnachfrage

Die Bevölkerungstrends in San Francisco spielen eine entscheidende Rolle für die Immobilienprognose. Die Stadt erlebte eine starke Abwanderung in den Jahren 2020–2021: Die Bevölkerung sank von etwa 878.000 im April 2020 auf rund 812.000 im Jahr 2022, ein Rückgang von etwa 7,5 % sfchronicle.com. Dies wurde durch pandemiebedingte Remote-Arbeit, Entlassungen im Technologiesektor und Bewohner, die mehr Platz oder geringere Kosten anderswo suchten, verursacht. Allerdings gab es 2023–2024 eine vorsichtige Erholung. Bis Mitte 2024 wurde die Bevölkerung San Franciscos auf knapp unter 828.000 geschätzt, ein Anstieg von etwa 1,7 % gegenüber dem Tiefstand 2022 sfchronicle.com. Alle fünf Bezirke der Bay Area verzeichneten 2024 wieder ein moderates Bevölkerungswachstum costar.com, was vor allem auf internationale Zuwanderung und einige zurückkehrende Inländer zurückzuführen ist.

Entscheidend ist, dass wer zurückkehrt (und wer nicht) die sich verändernde Demografie der Stadt offenbart. Eine Analyse von Volkszählungsdaten zeigt, dass junge Erwachsene (20–24) in großer Zahl zurückkehren – wahrscheinlich, weil Studierende und Berufseinsteiger die Stadt wieder bevölkern sfchronicle.com. Bestimmte Gruppen sind sogar über das Niveau vor der Pandemie hinaus gewachsen: Zum Beispiel ist die Zahl der asiatischen Frauen im Alter von 35–39 und asiatischen Männer im Alter von 40–44 in SF jetzt etwa 2 % höher als 2020, nachdem sie 2020–22 gesunken war und dann über das alte Ausgangsniveau hinaus angestiegen ist sfchronicle.com. Im Gegensatz dazu sind viele jüngere weiße Berufstätige (spätes 20er bis frühes 30er Alter), die weggezogen sind, nicht zurückgekehrt – San Francisco hat etwa ein Viertel seiner weißen Bevölkerung in dieser Altersgruppe verloren, und diese Kohorte ist weiterhin deutlich kleiner als zuvor sfchronicle.com. Das deutet darauf hin, dass Fernarbeit und Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit weiterhin einen Teil der traditionellen Tech-Arbeitskräfte in andere Regionen umleiten.

Diese demografischen Veränderungen haben gemischte Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Die Rückkehr von Studierenden und jungen Berufstätigen stützt den Mietmarkt und den Verkauf von Einstiegsimmobilien (z. B. Eigentumswohnungen), während der Verlust einiger Berufstätiger in der Mitte ihrer Karriere die Nachfrage nach Luxusmietwohnungen oder größeren Eigenheimen abschwächen könnte. Außerdem bleibt San Francisco die am schnellsten alternde Metropolregion in den USA, mit sehr wenigen Kindern – Familien ziehen weg, um mehr Platz oder erschwinglichere Vororte zu finden sfchronicle.com. Die niedrige Geburtenrate und die Abwanderung von Familien bedeuten weniger Druck auf die Nachfrage nach Einfamilienhäusern durch wachsende Haushalte, aber eine anhaltende Tendenz zu kleineren Einheiten und Mietwohnungen für Singles und Paare.

Positiv zu vermerken ist, dass die Zuwanderung aus dem Ausland die Bevölkerung gestärkt hat. Die Erholung der Bay Area wurde durch internationale Zuwanderer angetrieben, die Arbeitsplätze und Wohnungen besetzen; San Francisco hat im vergangenen Jahr Tausende neue Einwohner aus dem Ausland gewonnen costar.com. Viele davon sind hochqualifizierte Arbeitskräfte in der Tech- und Biotech-Branche oder Studierende – Gruppen, die oft zunächst mieten, bevor sie kaufen, und so zur starken Mietnachfrage beitragen.

Vielleicht der größte demografische/wirtschaftliche Faktor ist das Wiederaufleben der Tech-Branche in den Jahren 2023–2025, insbesondere der KI-Boom. San Francisco ist zu einem Epizentrum der Revolution der künstlichen Intelligenz geworden und zieht Unternehmen und Talente an. Riesige Finanzierungen – 75 Milliarden US-Dollar an VC-Investitionen allein im ersten Halbjahr 2025 – flossen in Start-ups mit Sitz in SF, insbesondere in KI-Unternehmen assets.cushmanwakefield.com. Unternehmen wie OpenAI (bewertet mit ca. 100 Mrd. USD) und Anthropic (bewertet mit über 40 Mrd. USD) bauen ihre Präsenz in der Stadt rasant aus, stellen Talente ein und mieten Büroräume an financialsamurai.com financialsamurai.com. Dieser Zustrom hochbezahlter Tech-Arbeiter schafft bereits neue Millionäre und belebt Teile des Immobilienmarktes neu. Wenn diese Unternehmen reifen, könnten Mitarbeiter, die durch Börsengänge zu Geld gekommen sind, Liquidität in den Immobilienmarkt bringen, was frühere Tech-Booms widerspiegelt financialsamurai.com. Ein langjähriger Investor argumentiert, dass diese „außergewöhnliche Menge an [Tech-]Vermögen“ zwangsläufig in Hauskäufe und Lifestyle-Upgrades in der Bay Area fließen wird financialsamurai.com. Tatsächlich wird der Boom im Bereich KI von einigen Experten als Hauptgrund genannt, warum „2025 eine ausgezeichnete Gelegenheit bietet, in Immobilien in San Francisco zu investieren“, die eine steigende Wohnungsnachfrage erwarten, während der Technologiesektor expandiert financialsamurai.com financialsamurai.com.

Zusammenfassend spiegelt die Wohnungsnachfrage in San Francisco im Jahr 2025 eine Stadt im Wandel wider: Die Gesamtbevölkerung liegt immer noch etwa 5–6 % unter dem Stand vor der Pandemie sfchronicle.com, steigt jedoch wieder an, da junge Erwachsene, Einwanderer und Tech-Innovatoren ankommen. Die Rückkehr-ins-Büro-Initiative großer Arbeitgeber (Google, Amazon, JPMorgan und andere verlangen nun mehr Präsenzarbeit) financialsamurai.com füllt die Stadt unter der Woche allmählich wieder, was einige Arbeitnehmer dazu ermutigen könnte, wieder näher am Büro zu wohnen. Remote-Arbeit ist noch lange nicht tot – die Büroanwesenheit in San Francisco liegt im Durchschnitt immer noch nur bei etwa 50 % des Niveaus vor COVID sfchronicle.com batlingroup.com – aber das Pendel schwingt langsam zurück. Wie ein Immobilien-Blogger es ausdrückte: „Das urbane Leben feiert ein starkes Comeback“ und San Francisco gewinnt seinen Reiz für erstklassige Gastronomie, Kultur und Jobs zurück, was „in den kommenden Jahren wahrscheinlich die Immobilienpreise steigen lässt“ financialsamurai.com. Demografisch zieht die Stadt ein zunehmend tech-orientiertes, wohlhabendes Publikum an, während einige Mittelklassefamilien und Remote-Arbeiter weiterhin abseits stehen. Diese Polarisierung bringt Herausforderungen mit sich (z. B. eine alternde Bevölkerung, weniger Familien), aber der Zustrom von hochverdientem Talent ist ein gutes Zeichen für die Wohnungsnachfrage wenn die Stadt diese Neuankömmlinge langfristig halten kann.

Erholung des Mietmarktes: Vom Mietertief zum Vermietermarkt

Nach einem pandemiebedingten Einbruch ist San Franciscos Mietmarkt im Jahr 2025 mit voller Kraft zurückgekehrt. Leerstehende Wohnungen, die 2021 noch leer standen, ziehen jetzt Schlangen vor der Tür an. Im Juni 2025 ist die Medianmiete für Wohnungen in San Francisco im Jahresvergleich um 11 % gestiegen – der schnellste Mietanstieg aller US-Städte, obwohl die nationale Medianmiete im gleichen Zeitraum um 0,7 % gesunken ist sfchronicle.com. Die Medianmiete der Stadt erreichte 2.941 $ pro Monat, den höchsten Stand seit 2020 (wenn auch noch etwas unter dem Höchststand von 2019) sfchronicle.com. Die Leerstandsquote für Wohnungen ist dramatisch gesunken, von etwa 5,1 % Mitte 2024 auf nur noch 3,5 % Mitte 2025 sfchronicle.com. Zum Vergleich: Die Leerstandsquote für Mietwohnungen in den USA liegt bei etwa 6 % – das Mietangebot in San Francisco ist wieder extrem knapp.

Dieser plötzliche Umschwung hat laut Vermietern zu einer „Fressorgie“ geführt. Mieter sehen sich erneut mit überfüllten Besichtigungen, Bieterwettstreiten und sogar Mietgeboten über dem Angebotspreis konfrontiert. Ein lokaler Mieter berichtete von Besichtigungen, „so überfüllt, dass [die Leute] aneinander gestoßen sind“, mit Dutzenden von Bewerbern für eine Wohnung sfchronicle.com. Bewerber schreiben persönliche „Liebesbriefe“ an Vermieter, legen Lebensläufe bei, bieten mehrere Monatsmieten im Voraus an, und einige Vermieter berichten von über 30 Bewerbungen für begehrte Wohnungen sfchronicle.com sfchronicle.com. „So etwas habe ich seit vor COVID nicht mehr gesehen“, sagte ein Geschäftsführer einer Hausverwaltung mit 1.100 Einheiten, der an einem einzigen Samstag sieben Wohnungen vermietete sfchronicle.com. Nahezu jeder neue Mietvertrag wird zu einer höheren Miete als beim Vormieter abgeschlossen, oft mehrere hundert Dollar mehr sfchronicle.com. In den angesagtesten Vierteln (z. B. Mission, Potrero Hill, Teile von Dogpatch) verzeichnen Vermieter bei Mieterwechseln Mietsprünge von 20 % im Vergleich zum Vorjahr sfchronicle.com.

Mehrere Faktoren treiben diesen Vermietermarkt an. Aufgestaute Nachfrage ist einer der wichtigsten: Viele junge Mieter haben sich 2020–21 zusammengetan oder die Stadt verlassen und kehren nun zurück oder suchen eine eigene Wohnung. Hohe Immobilienpreise und Zinssätze halten potenzielle Erstkäufer ebenfalls auf dem Mietmarkt fest – da Hypotheken so teuer sind, haben viele Mieter den Kauf vorerst „aufgegeben“ sfchronicle.com, was die Nachfrage weiterhin auf den Mietmarkt konzentriert. Außerdem führten Tech-Entlassungen in den Jahren 2022–23 nicht lange zu einem schwachen Mietmarkt, da viele wohlhabendere Mieter blieben oder durch Neueinstellungen in Wachstumsbranchen wie KI ersetzt wurden. Wie Rob Warnock, Senior Research Associate bei Apartment List, feststellte: Trotz wirtschaftlicher Unsicherheit gibt es „genug Geld, um die Mieten in einem angebotsbeschränkten Markt“ in San Francisco in die Höhe zu treiben sfchronicle.com. Der KI-Einstellungsboom ist ein zentrales Beispiel – Unternehmen wie OpenAI und Anthropic mieten nicht nur Büros, sondern bringen auch einen Zustrom gut bezahlter Mitarbeiter, die Wohnraum benötigen. Das hat „mehr Millionäre geschaffen“ und den Wettbewerb um hochwertige Mietwohnungen verschärft, da sich diese Mieter Premium-Wohnungen leisten können sfchronicle.com sfchronicle.com. Ein Vorstandsmitglied der SF Association of Realtors bemerkte, dass sich die östlichen Stadtteile in der Nähe der Tech-Zentren „100%“ so heiß anfühlen wie zur Dotcom-Ära; in den von Startups geprägten Gegenden steigen die Mieten am stärksten sfchronicle.com.

Auf der Angebotsseite ist der Umsatz niedrig – bestehende Mieter bleiben aus Angst, in diesem hektischen Markt keine neue Wohnung zu finden, wo sie sind sfchronicle.com. Der Neubau von Mietwohnungen in SF verläuft schleppend (mehr dazu im Abschnitt zur Politik), sodass das effektive Angebot nicht genug gewachsen ist, um die wiedererstarkte Nachfrage zu decken. Das Ergebnis ist ein klassisches Angebots-Nachfrage-Engpass: zu viele Mieter jagen zu wenigen Wohnungen hinterher. Vermieter haben die Preissetzungsmacht zurückgewonnen, die in den letzten fünf Jahren gefehlt hat. Bis Mitte 2025 liegen die Mietpreise in San Francisco im Durchschnitt etwa 10 % unter ihrem Höchststand von 2019, was bedeutet, dass noch Luft nach oben ist, falls das Wirtschaftswachstum anhält sfchronicle.com. Einige höherwertige Gebäude verzeichnen bereits wieder Mieten auf oder über dem Niveau von 2019, während ältere/kleinere Einheiten etwas hinterherhinken sfchronicle.com.

Wichtig ist, dass Mieten saisonal sind – sie erreichen im Sommer meist ihren Höhepunkt. Der Sommersprung 2025 hat die Erwartungen übertroffen, aber im Winter könnte sich der Markt wie üblich etwas abkühlen. Dennoch deutet der übergeordnete Trend darauf hin, dass San Francisco wieder zu einem Vermietermarkt wird nach der mieterfreundlichen Flaute während der Pandemie. Für Investoren bedeutet das steigende Renditen bei Mietobjekten. Steigende Mieten in Kombination mit leichten Preisrückgängen 2022–23 haben die Kapitalisierungsraten etwas erhöht, obwohl die Renditen von Immobilien in SF aufgrund der hohen Preise weiterhin relativ niedrig bleiben (~3-5 % typisch). Der Mietenanstieg ist ein zweischneidiges Schwert: Er signalisiert eine starke Nachfrage (gut für Vermieter und Immobilienwerte), unterstreicht aber auch die Wohnungskrise bei der Erschwinglichkeit, mit der die Stadt konfrontiert ist (schwierig für Mieter und politische Entscheidungsträger). Als ein Indikator für den angespannten Markt bieten einige Mieter jetzt eine volle Jahresmiete im Voraus an, um einen Mietvertrag zu sichern – eine fast unbekannte Taktik, die nun ein Comeback erlebt sfchronicle.com. Janan New von der SF Apartment Association brachte es auf den Punkt: „Der Markt ist jetzt verrückt. Sehr wettbewerbsintensiv… wir haben Geschichten von bis zu 30 Bewerbern bei einigen Besichtigungen gehört“ sfchronicle.com. Sie merkte an, dass einige Gegenden noch schwach sind (z. B. SoMa und das Tenderloin, die aufgrund von Remote-Arbeit und Straßenverhältnissen die niedrigsten Mieten der Stadt haben) sfchronicle.com, aber insgesamt ist 2025 der stärkste Mietmarkt, den SF seit Mitte der 2010er Jahre gesehen hat.

Trends im Bereich Gewerbeimmobilien im Jahr 2025

Zusammenbruch des Büromarkts und das Überbleibsel der Remote-Arbeit

San Franciscos Gewerbeimmobilienmarkt – insbesondere der Bürosektor – steht 2025 vor einem dramatischen Umbruch. Der Wechsel zu Remote- und Hybridarbeit während der Pandemie führte zu einer Büroleerstandskrise, die kaum Anzeichen einer schnellen Lösung zeigt. Mitte 2025 kämpft die Innenstadt von San Francisco mit rekordhohen Büroleerständen. Die allgemeine Büroleerstandsquote erreichte 34,8 % im 2. Quartal 2025 assets.cushmanwakefield.com, gegenüber bereits hohen ~33,5 % ein Jahr zuvor. Das bedeutet, dass über ein Drittel aller Büroflächen in der Stadt leer stehen – eine erstaunliche Zahl für einen der ehemals angespanntesten Büromärkte der Welt. Zum Vergleich: Die nationale Büroleerstandsquote liegt bei etwa 19–20 % credaily.com axios.com, womit San Francisco zu den am stärksten belasteten Büromärkten großer US-Städte zählt. (Tatsächlich ergab eine Umfrage unter 91 Großstädten, dass SF mit 34,7 % die höchste Leerstandsquote überhaupt hatte axios.com).

Die ikonischen Türme der Innenstadt, von der Transamerica Pyramid bis zu den Hochhäusern an der Market Street, sind jetzt oft halb belegt, besonders die älteren Gebäude. Büroimmobilien der Klasse B/C (ältere Gebäude mit weniger Ausstattung) haben am meisten zu kämpfen – sie sind auf dem neuen Markt spur.org „schwerer zu vermieten“. Premium-Bürotürme der Klasse A mit modernen Annehmlichkeiten haben immer noch eine relativ niedrige Leerstandsquote (zum Beispiel haben „Trophy“-Gebäude der Stufe 1 im Finanzviertel etwa 10 % direkten Leerstand assets.cushmanwakefield.com), da Unternehmen, die Flächen suchen, „Flight-to-Quality“ betreiben und die besten Standorte anstreben. Aber selbst diese Trophy-Gebäude bieten Zugeständnisse an und verzeichnen einige große Auszüge. Das Muster der Flächenrückgaben setzte sich bis 2025 fort: Im zweiten Quartal lief Googles 365.000 sq. ft. Mietvertrag im One Market Plaza aus und wurde nicht verlängert, was einen riesigen Leerstand schuf assets.cushmanwakefield.com. Das Unternehmen für autonome Fahrzeuge Cruise stellte außerdem 182.000 sq. ft. auf den Untermietmarkt assets.cushmanwakefield.com. Dies sind nur zwei Beispiele von vielen Mietern, die verkleinern oder ausziehen. Insgesamt betrug die Nettoabsorption -665.000 sq. ft. im ersten Halbjahr 2025 (das heißt, es wurde mehr Fläche geräumt als neu vermietet) assets.cushmanwakefield.com. San Francisco verzeichnet nun schon vier aufeinanderfolgende Jahre negativer Büroflächenabsorption, wodurch alle Belegungsgewinne der 2010er Jahre zunichtegemacht wurden.

Die Hauptursache ist, dass Remote-Arbeit und hybride Arbeitsmodelle den Bedarf an Büroflächen drastisch reduziert haben. Die wöchentliche Büroanwesenheit liegt immer noch nur bei etwa 45–50 % des Niveaus vor der Pandemie in den Geschäftsvierteln von San Francisco blog.bayareametro.gov. Viele Tech-Unternehmen haben permanente hybride Modelle eingeführt und überschüssige Flächen aufgegeben. Selbst expandierende Unternehmen (oft KI-Startups) mieten eher kleinere, flexible Büros oder Coworking-Spaces anstatt ganzer Türme. Die Büroflächennachfrage in San Francisco im Jahr 2025 liegt nach den meisten Maßstäben etwa 30 % unter dem Niveau von 2019, was mit dem Anstieg der Leerstände übereinstimmt. Und das Problem ist nicht das Angebot – seit 2020 wurden nur sehr wenige neue Bürogebäude eröffnet. Es handelt sich tatsächlich um einen Nachfrageschock: Die Präsenz der Tech-Branche (größter Büromieter in SF) ist geschrumpft. Große Arbeitgeber wie Salesforce, Meta, Dropbox und andere haben in den letzten 2–3 Jahren Teile ihrer SF-Büros untervermietet oder aufgegeben.

Finanziell gesehen trifft dieser Abschwung bei Büroimmobilien Vermieter und Investoren hart. Die Werte von Büroimmobilien sind seit ihrem Höchststand eingebrochen – Gebäude, die vor der Pandemie für 800 $/sq. ft. verkauft wurden, werden jetzt mit hohen Abschlägen gehandelt. In den Jahren 2023–24 wurden mehrere prominente Gebäude in der Innenstadt zwangsversteigert oder bei Auktionen verkauft – für einen Bruchteil ihres früheren Werts. Zum Beispiel wechselte das Market Center (Komplex von 555 California) 2025 im Rahmen eines Kreditverkaufs für etwa 230 $ pro sq. ft. den Besitzer, und ein weiterer Turm bei 300 Howard wurde für etwa 264 $ pro sq. ft. verkauft assets.cushmanwakefield.com. Diese Preise liegen über 70 % unter den Höchstbewertungen und zeigen das Ausmaß der Krise. Solche Notverkäufe zogen einige opportunistische Investoren an – einer wurde sogar als „einer der höchsten Preise, die SF in den letzten Jahren gesehen hat“ bezeichnet, was zeigt, wie tief das Ausgangsniveau gesunken ist assets.cushmanwakefield.com. Die Cap Rates (Renditen) für SF-Büros sind auf hohe einstellige Werte oder mehr gestiegen, um Käufer anzulocken, was die Unsicherheit über künftige Einnahmen widerspiegelt.

Interessanterweise sind die Mietniveaus nicht so stark eingebrochen wie die Auslastung. Die durchschnittliche Angebotsmiete für Büroflächen in San Francisco lag im 2. Quartal 2025 bei etwa 66,78 $ pro Quadratfuß und Jahr (Full-Service-Brutto), praktisch unverändert gegenüber 66,61 $ im Vorquartal assets.cushmanwakefield.com. Für Class-A-Büros im CBD werden etwa 73 $/sqft verlangt, und erstklassige Flächen können immer noch über 100 $/sqft erzielen assets.cushmanwakefield.com. Die nominalen Mieten halten sich, weil Vermieter den Markt nicht „nach unten zurücksetzen“ wollen – stattdessen bieten sie große Zugeständnisse (monatelange mietfreie Zeit, höhere Ausstattungszuschüsse) an, um Abschlüsse zu erzielen. Die effektiven Mieten sind gefallen, aber die ausgeschriebenen Preise deuten darauf hin, dass die Vermieter diesen Abschwung für vorübergehend halten. Es gibt ein Gefühl von Bodenbildung: Ein Bericht stellte fest, dass sich der Büromarkt Mitte 2025 „weiter stabilisierte“, wobei die Vermietungsaktivität tatsächlich zunahm, obwohl die Leerstandsquoten leicht anstiegen, da alte Mietverträge ausliefen assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Tatsächlich war das Neuvermietungsvolumen im ersten Halbjahr 2025 das stärkste seit 2019 assets.cushmanwakefield.com – ein Zeichen dafür, dass einige Mieter günstigere, flexible Angebote nutzen, um umzuziehen oder Flächen aufzuwerten. Viele dieser Mieter sind kleinere Tech- und KI-Unternehmen, die kurzfristige Mietverträge (oft Untermietverträge) zu Schnäppchenpreisen abschließen assets.cushmanwakefield.com. Das Angebot an Untermietflächen, das zu Beginn der Pandemie stark anstieg, ist tatsächlich etwas zurückgegangen (von ca. 7 Millionen auf 6,2 Millionen Quadratfuß), da einige Untermietverträge ausliefen oder zurückgezogen wurden assets.cushmanwakefield.com.

Trotz dieser kleinen positiven Anzeichen ist die Realität, dass die Innenstadt von SF ein enormes Überangebot an Büroflächen hat, das Jahre dauern könnte, um absorbiert zu werden. Bei etwa 35 % Leerstand stehen rund 25 Millionen Quadratfuß leer – das entspricht im Vergleich fast der gesamten Bürofläche in der Innenstadt von Atlanta, die leer steht. Selbst optimistische Prognosen gehen nicht davon aus, dass der Leerstand ohne größere Eingriffe vor Ende dieses Jahrzehnts unter 20 % sinkt. Vermieter mit auslaufenden Krediten stehen unter Druck – eine Refinanzierung ist bei hohen Zinsen und niedriger Auslastung schwierig, daher werden mehr Zahlungsausfälle und Notverkäufe erwartet.

Das Fortbestehen der Remote-Arbeit ist die grundlegende Herausforderung. Viele Unternehmen nutzen inzwischen ein hybrides 2-3-Tage-Büro-Modell, wodurch sie effektiv 40–60 % weniger Fläche pro Mitarbeiter benötigen als vor 2020. Zudem sind einige große Firmen abgewandert oder haben anderswo expandiert (Texas, Florida usw.), was die Büronachfrage in SF strukturell verringert. Ein Lichtblick ist der Life-Sciences-Sektor – die Nachfrage nach Laborflächen in Mission Bay und Dogpatch bleibt stabil, da Nasslabore nicht remote betrieben werden können. Doch das ist nur ein Bruchteil des Gesamtmarktes. Co-Working- und Flex-Space-Anbieter expandieren ebenfalls (z. B. WeWork-Konkurrenten und lokale Coworking-Startups), um Unternehmen mit kurzfristigem Flächenbedarf entgegenzukommen.

Zusammengefasst befindet sich der Büromarkt in San Francisco 2025 inmitten einer beispiellosen Umwälzung. Ein Leerstand von etwa 35 % ist Neuland, und die Mieteinnahmen stadtweit sind um etwa 7 % gegenüber 2019 gesunken, während die Betriebskosten für Vermieter um etwa 28 % gestiegen sind sfchronicle.com, was zu finanziellen Schmerzen führt. Die Innenstadtwirtschaft ist stark betroffen – weniger Büroangestellte bedeuten weniger Laufkundschaft für Einzelhändler (siehe unten) und geringere Fahrgastzahlen im Nahverkehr. Der Weg nach vorn wird wahrscheinlich die Umnutzung veralteter Büros und das Warten auf die allmähliche Rückkehr einer gewissen Nachfrage beinhalten, während sich die Wirtschaft weiterentwickelt. Hybrides Arbeiten ist gekommen, um zu bleiben, aber San Francisco setzt darauf, dass seine Stärken – Innovation, Kultur und Lage – letztlich Unternehmen und Arbeitskräfte wieder stärker anziehen werden. Stadtverwaltung und Investoren verfolgen nun aktiv Strategien, um die Lücke zu füllen, von der Umwandlung von Büros in Wohnraum bis hin zu Anreizen für neue Nutzungen, die wir in den nächsten Abschnitten beleuchten.

Gemischte Signale im Einzelhandel und Gewerbe

Die Probleme der Innenstadtbüros haben sich auf San Franciscos Einzelhandels- und Gastgewerbesektor ausgewirkt. Weniger Beschäftigte im Stadtzentrum bedeuten weniger Kundschaft für Geschäfte, Cafés und Restaurants, besonders an Wochentagen. Union Square und Market Street, die wichtigsten Einkaufsstraßen der Stadt, sind sichtbar betroffen – prominente Schließungen und leere Ladenlokale sorgen für Schlagzeilen. Im Jahr 2023 gaben sowohl Nordstrom als auch das Westfield Mall bekannt, dass sie das Stadtzentrum verlassen: Westfield übergab die Kontrolle über sein SF Center Mall an den Kreditgeber zurück, und Nordstrom schloss sein Flaggschiff in SF unter Verweis auf rückläufige Besucherzahlen und Sicherheitsbedenken globest.com sfist.com. Sie gehörten zu Dutzenden von Einzelhändlern – von großen Ketten wie Old Navy und Anthropologie bis hin zu kleinen Boutiquen –, die seit 2020 geschlossen oder umgezogen sind sfist.com. Anfang 2025 lag die Einzelhandels-Leerstandsquote am Union Square schätzungsweise bei rund 25 %, und einige Nebenstraßen im Finanzviertel verzeichneten bis zu ein Drittel leerstehender Ladenlokale abc7news.com. Das steht in starkem Kontrast zu den knapp 5 % Leerstand vor der Pandemie.

Allerdings ist nicht alles düster für den Einzelhandel in SF. Es gibt Anzeichen für Anpassung und Erholung im Jahr 2025. Mehrere neue Unternehmen haben dieses Jahr in der Innenstadt eröffnet, darunter einige Restaurants, Erlebnisgeschäfte und Unterhaltungsstätten, was darauf hindeutet, dass Unternehmer Chancen in günstigeren Mieten sehen downtownsf.org. Die Stadt hat sogar bestimmte Vorschriften gelockert – zum Beispiel hat San Francisco seine Beschränkungen für die Eröffnung von Kettenläden an wichtigen Korridoren wie der Van Ness Avenue gelockert, um neue Mieter für leerstehende Flächen zu gewinnen youtube.com abc7news.com. Das Downtown Community Benefit District berichtete, dass mindestens vier neue Unternehmen Anfang 2025 im Union Square-Gebiet eröffneten, mit weiteren geplanten, als Teil der Bemühungen, „die Dynamik der Innenstadt anzukurbeln“ downtownsf.org. Und während große Luxus-Einzelhändler gegangen sind, sind andere eingezogen (zum Beispiel eröffnet IKEA 2025 ein neues urbanes Formatgeschäft im Mid-Market-Bereich, um Kunden anzuziehen und dort eine Belebung zu verankern).

Wichtig ist, dass sich der Tourismus erholt, was dem Einzelhandel und der Gastronomie zugutekommt. Die Hotelauslastung in San Francisco steigt mit der Rückkehr von Kongressen und Touristen wieder an, liegt jedoch noch unter dem Niveau von 2019. Besonders der internationale Tourismus, vor allem aus Europa und Asien, zog 2023–2024 mit aufgestauter Reiselust an. Das bringt mehr Käufer und Restaurantbesucher zurück nach Union Square und Fisherman’s Wharf. Die Weltmeisterschaft 2026 und andere bevorstehende Veranstaltungen sorgen ebenfalls dafür, dass die Innenstadt auf Vordermann gebracht wird.

Im weiteren Spektrum der Gewerbeimmobilien jenseits von Büros und Einzelhandel sind Industrie- und Lagerflächen in San Francisco weiterhin knapp (die Stadt hat nur einen begrenzten Bestand an Industrieflächen und eine starke Nachfrage durch die letzte Meile der Logistik und die Maker-Industrie). Mehrfamilienhäuser (ab 5 Einheiten) sind für Investoren wieder heiß begehrt, dank der steigenden Mieten – obwohl die strengen Mietkontrollen und der Mieterschutz in SF Investoren vorsichtig machen, laufen die hochwertigen neuen Apartmentgebäude (die von der Mietkontrolle ausgenommen sind) mit steigenden Mieten und Auslastung sehr gut.

Insgesamt ist der Ausblick für Gewerbeimmobilien in SF gemischt: Büros und Einzelhandel in der Innenstadt befinden sich in einer schmerzhaften Anpassungsphase, während andere Segmente wie Wohnungsvermietung, Labore und Einzelhandel in den Stadtvierteln Widerstandskraft zeigen. Die wirtschaftliche Gesundheit der Stadt in den kommenden Jahren wird davon abhängen, die Innenstadt wiederzubeleben und ungenutzte Gewerbeflächen erfolgreich umzunutzen. Die politischen Entscheidungsträger sind sich dessen sehr bewusst, was zu einer Flut lokaler politischen Änderungen geführt hat, die eine Wende herbeiführen sollen.

Lokale politische Änderungen und ihre Auswirkungen

Angesichts dieser beispiellosen Herausforderungen haben die Führungskräfte San Franciscos (in Partnerschaft mit der kalifornischen Landesregierung) eine Reihe von politischen Änderungen eingeleitet, um den Immobilienmarkt zu stärken und langjährige Probleme anzugehen. Wichtige Initiativen 2024–2025 zielen auf alles ab – von Wohnungsbau und Erschwinglichkeit bis hin zur Belebung der Innenstadt mit neuen Nutzungen. Nachfolgend die wichtigsten politischen Veränderungen und ihre Bedeutung für den Markt:

Beschleunigung des Wohnungsbaus und Erleichterung der Entwicklung

San Francisco hat sich den Ruf langsamer Wohnungsentwicklung redlich verdient – berüchtigte Genehmigungsverzögerungen, strenge Zonenvorschriften und häufige Nachbarschaftsopposition haben den Wohnungsneubau seit Jahrzehnten eingeschränkt. Im Jahr 2023 hat der Bundesstaat Kalifornien San Francisco darauf hingewiesen, dass sich dies ändern müsse. Das vom Staat vorgeschriebene Housing Element der Stadt (2023–2031) setzte sich das ehrgeizige Ziel von über 82.000 neuen Wohnungen bis 2031, um die Krise der Wohnungserschwinglichkeit zu lindern gov.ca.gov. Allerdings stellte eine staatliche Wohnungsüberprüfung Ende 2023 fest, dass die Praktiken von SF nicht mit dem Landesrecht übereinstimmen, und merkte an, dass, wenn das derzeitige Tempo anhält (weniger als eine genehmigte Wohneinheit pro Tag im Jahr 2023), die Stadt ihr Ziel deutlich verfehlen würde gov.ca.gov gov.ca.gov. Als Reaktion darauf hat der Staat 18 erforderliche Maßnahmen für San Francisco vorgeschrieben, die die Stadt im Wesentlichen dazu zwingen, ihren Genehmigungsprozess für Wohnungsbau zu verschlanken und zu reformieren gov.ca.gov. Dazu gehören: die Abschaffung einiger Ermessensprüfungen von Projekten, die Reform der lokalen Anwendung von CEQA (Umweltprüfung), die Beschleunigung von Genehmigungen nach der Zulassung und die Erhöhung von Transparenz und Rechenschaftspflicht im Planungsprozess gov.ca.gov. Gouverneur Gavin Newsom betonte, dass die „komplexen, umständlichen, unvorhersehbaren“ Wohnungszulassungen in SF behoben werden müssen, um eine „neue Wohnungsära“ mit größerem Angebot einzuleiten gov.ca.gov.

Bereits jetzt sehen wir Veränderungen. In den Jahren 2023–2024 hat San Francisco eine Reihe von Verordnungen erlassen, um „Bürokratie abzubauen“ beim Wohnungsbau. So hat die Stadt beispielsweise begonnen, neue Landesgesetze wie SB 35/SB 423 umzusetzen, die es bestimmten Mehrfamilienprojekten erlauben, eine ministerielle („as-of-right“) Genehmigung zu erhalten, wenn sie die Anforderungen an Erschwinglichkeit und Zoneneinteilung erfüllen spur.org. Das Planungsamt aktualisiert derzeit die Vorschriften, um subjektive Designprüfungen und Auflagen für bedingte Nutzungen zu reduzieren. Bürgermeisterin London Breed (bis 2024) und der neue Bürgermeister Daniel Lurie (ab 2025) setzten sich beide für wohnungsfreundliche Maßnahmen ein. Bürgermeister Lurie, der mit dem Ziel antrat, San Franciscos Lebendigkeit wiederherzustellen, unterstützt Politiken, die „wieder gesunden Menschenverstand“ in die Stadtentwicklung bringen sollen – also den Wohnungsbau erleichtern und Familien zurückgewinnen financialsamurai.com. Es gibt vorsichtigen Optimismus, dass sich die lokale Politik verändert – weg vom NIMBYismus hin zu einem YIMBY (Yes-In-My-Backyard)-Ansatz, angesichts des Drucks vom Bundesstaat und des sichtbaren Bedarfs an mehr Wohnraum.

Eine konkrete politische Änderung: Impact Fees und Auflagen wurden für bestimmte Projekte gelockert. 2023 legalisierte SF Fourplexes auf den meisten Einfamiliengrundstücken (als Reaktion auf Kaliforniens SB9) und startete Programme zur Förderung von Accessory Dwelling Units (ADUs). Die Stadt hat auch einige Auflagen für bezahlbaren Wohnraum, die Projekte ausbremsten, zurückgefahren – zum Beispiel wurden die Anteile für verpflichtende Sozialwohnungsquoten bei bestimmten Projekten vorübergehend gesenkt, um die Realisierbarkeit zu verbessern, und es gibt Gebührenbefreiungen für 100% bezahlbare Wohnprojekte. Diese Maßnahmen sollen blockierte Projekte wieder in Gang bringen; tatsächlich wurden einige zuvor genehmigte, aber nicht gebaute Projekte nach diesen Anpassungen 2024 begonnen. Dennoch ist der Fortschritt langsam: Bis Ende 2024 lag SF bei der Erreichung seiner Wohnungsziele hinter vielen anderen Städten im Bay Area zurück sfchronicle.com sfstandard.com, mit nur wenigen tausend genehmigten Einheiten seit 2023. Die Bewährungsprobe wird sein, ob die Reformen den Wohnungsbau 2025–2026 deutlich beschleunigen können.

Umwandlung von Büros in Wohnraum und Wiederbelebung der Innenstadt

Vielleicht sind die sichtbarsten lokalen politischen Veränderungen diejenigen, die darauf abzielen, die Innenstadt von San Francisco neu zu erfinden. Da so viele Büroflächen leer stehen, sehen die Stadtverantwortlichen eine Chance, zwei Probleme gleichzeitig anzugehen: leere Gebäude füllen und dringend benötigten Wohnraum schaffen. Im Jahr 2023 veröffentlichte der Think Tank SPUR einen wichtigen Bericht, „From Workspace to Homebase“, in dem analysiert wurde, welche Bürogebäude realistisch in Wohnraum umgewandelt werden könnten spur.org. Die Ergebnisse: Viele ältere Büros der Klasse B/C sind baulich für eine Umwandlung geeignet, waren aber finanziell nicht machbar unter den damals geltenden Regeln spur.org. Der Bericht schlug sechs zentrale politische Änderungen vor, um Umwandlungen in großem Maßstab zu ermöglichen spur.org.

Die Regierung von San Francisco reagierte schnell. Bis Mitte 2025 hatte die Stadt alle sechs SPUR-Empfehlungen umgesetzt spur.org und eines der landesweit aggressivsten Anreizpakete für Umwandlungen verabschiedet:

• Erleichterte Bauvorschriften & Genehmigungen: Im Jahr 2023 wurde ein Gesetz verabschiedet, um bestimmte Anforderungen des Bebauungsplans zu erlassen für Büro-zu-Wohnungs-Projekte spur.org. Dies schuf einen schnelleren, ministeriellen Genehmigungsweg (der Projekte in vielen Fällen von langwierigen Ermessensprüfungen und sogar von CEQA ausnahm). Das Department of Building Inspection veröffentlichte außerdem klarere Leitlinien für die Umnutzung, um Entwicklern bei der Umsetzung von Erdbeben- und Brandschutzmaßnahmen in älteren Büros zu helfen spur.org spur.org.
• Inklusionswohnungsbau und Erlass von Ausgleichsgebühren: Eine entscheidende Änderung erfolgte im März 2025, als der Board of Supervisors ein Gesetz verabschiedete, das alle Anforderungen an bezahlbaren Wohnraum (Inklusionswohnungsbau) und städtische Ausgleichsgebühren für bis zu 7 Millionen Quadratfuß Bürofläche, die in Wohnraum umgewandelt werden, erlässt spur.org spur.org. Normalerweise muss neuer Wohnraum einen Prozentsatz an unter Marktpreis liegenden Einheiten enthalten oder hohe Gebühren zahlen – diese sind nun für qualifizierte Umwandlungsprojekte ausgesetzt, was die Kosten massiv senkt.
• Steuerliche Anreize: Die Wähler haben 2024 Proposition C verabschiedet, die die Grunderwerbssteuer für bis zu 5 Millionen Quadratfuß umgewandelte Fläche erlässt spur.org spur.org. Da SF hohe Grunderwerbssteuern hat (bis zu 6 % bei großen Transaktionen), ist dies eine erhebliche Ersparnis für Umwandlungsprojekte. Zusätzlich hat Kalifornien AB 2488 (Ting) im Jahr 2024 verabschiedet, wodurch SF einen speziellen „Finanzierungsbezirk“ zur Unterstützung von Umwandlungen einrichten kann spur.org. Im Juni 2025 hat die Stadt diesen Bezirk eingerichtet, der Entwickler mit zukünftigen Grundsteuererhöhungen entschädigt – im Wesentlichen wird ein Teil der neuen Grundsteuern aus einem umgewandelten Gebäude an das Projekt zurückerstattet, um finanzielle Lücken zu schließen spur.org spur.org. Dieses einzigartige Instrument wird helfen, die hohen Baukosten für die Entkernung und Sanierung von Büros auszugleichen.
• Prop M Reserve: San Franciscos Proposition M (eine Obergrenze für neue Büroentwicklungen) wurde so geändert, dass jede Bürofläche, die entfernt wird durch Umwandlung, wieder zum zulässigen Büroflächenkontingent der Stadt hinzugefügt wird in der Zukunft spur.org. Diese „Flächenbank“ bedeutet, dass die Stadt nicht dauerhaft potenzielle Arbeitsflächen verliert – sobald sich der Markt erholt, könnten neue, hochmoderne Büros gebaut werden, die den umgewandelten Bestand ersetzen, theoretisch. Es war ein politischer Kompromiss, um breite Unterstützung für Umwandlungen zu gewinnen.

Diese Anreize gehören zu den großzügigsten des Landes für die Umwandlung von Büros. Das Ergebnis: Entwickler und Immobilieneigentümer prüfen nun ernsthaft viele Gebäude auf eine Umnutzung zu Wohnraum. Eine Studie der Kaplan Group ergab, dass San Francisco Potenzial für etwa 61.600 Wohneinheiten durch Büro-Umwandlungen hat (wenn alle geeigneten leerstehenden Büros umgewandelt würden) axios.com axios.com – das zweithöchste Potenzial in den USA nach NYC. Stadtbeamte sind bestrebt, dieses Potenzial zu nutzen. Die ersten Umwandlungsprojekte nach der Pandemie schreiten voran: Zum Beispiel soll das historische Humboldt Bank Building in der Market Street zu Wohnraum werden axios.com. Zahlreiche weitere Vorschläge befinden sich in der Pipeline, mit Fokus auf ältere Türme im Finanzdistrikt und SoMa-Bürogebäude aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, die hohe Leerstände aufweisen.

Obwohl Herausforderungen bestehen bleiben – die Umwandlungskosten sind weiterhin hoch (viele Gebäude rechnen sich nur, wenn sie zu Notverkaufspreisen erworben werden) – verbessern diese politischen Änderungen die Kalkulation erheblich. Durch den Erlass von Millionen an Gebühren und Steuern sowie die Beschleunigung der Genehmigungen signalisiert SF, dass es „tief entschlossen ist, die Innenstadt als gemischt genutztes Viertel neu zu gestalten“ spur.org. Die erhofften Vorteile sind vielfältig: wirtschaftlich (der Ersatz von wenig wertvollen, leeren Büros durch wertvolle Wohnungen sollte die Einnahmen aus Grund- und Umsatzsteuern erhöhen spur.org), sozial (zusätzlicher Wohnraum könnte Tausende von Bewohnern bringen, die kleine Unternehmen, Kunst und Nachtleben in der Innenstadt unterstützen spur.org), und wohnungsbezogen (mehr Einheiten, darunter möglicherweise auch mehr bezahlbare Wohnungen, in einem gebiet mit guter Verkehrsanbindung). Ein Stadtrat verkündete: „Wir beschleunigen nicht nur dringend benötigten Fortschritt beim Wohnungsbau – wir aktualisieren auch die Flächennutzungsentscheidungen des 20. Jahrhunderts, um florierende, gemischt genutzte Viertel des 21. Jahrhunderts zu schaffen.“ axios.com

Über die Umnutzungen hinaus hat das Rathaus einen umfassenderen Downtown Recovery Plan gestartet. Im Jahr 2023 berief Bürgermeisterin Breed eine Taskforce ein (unter Bürgermeister Lurie fortgeführt), um neue Branchen – z. B. Life-Science-Labore, KI-F&E-Zentren, sogar Kunst- und Bildungseinrichtungen – in leerstehende Innenstadtflächen zu holen. Es gibt Diskussionen über flexiblere Bebauungspläne, um mehr Nachtleben, Veranstaltungsorte und sogar Wohnhotels in ehemaligen Bürogebäuden zu ermöglichen. Steuervergünstigungen für Arbeitgeber, die ihre Mitarbeiter zurück ins Büro holen, wurden ins Gespräch gebracht. Die Stadt investiert außerdem in Maßnahmen zur Verbesserung der Lebensqualität: mehr Polizeistreifen zu Fuß und Straßenreinigung in der Innenstadt, um Sicherheit und Sauberkeit zu erhöhen, da diese Faktoren einige Büroangestellte und Käufer abgeschreckt hatten. Bürgermeister Lurie hat betont, „härter gegen Kriminalität vorzugehen, die Straßen von Obdachlosigkeit zu befreien [und] Drogendealer zu vertreiben“, um das Image der Innenstadt zu verbessern financialsamurai.com. Anfang 2025 wurden die Bemühungen verstärkt, Zeltlager in Unterkünfte zu verlegen und den offenen Drogenhandel im Tenderloin zu bekämpfen. Auch wenn diese sozialen Probleme weiterhin bestehen, könnte jeder Erfolg, die Innenstadt sicherer und lebendiger wirken zu lassen, sich direkt auf den Immobilienmarkt auswirken, indem er Menschen zurücklockt.

Wohnraum­erschwinglichkeit und Mieterschutz

Auf der Wohnungsseite hat San Francisco seine Tradition von starkem Mieterschutz fortgesetzt, allerdings mit einigen neuen Wendungen. Die „Empty Homes Tax“ der Stadt – eine von den Wählern verabschiedete Maßnahme (Prop M 2022), die Eigentümer von Wohnungen besteuert, die mehr als die Hälfte des Jahres leer stehen – sollte 2024 in Kraft treten. Ziel war es, einen Teil der geschätzten 4.000 leerstehenden Wohnungen wieder auf den Mietmarkt zu bringen und Mittel für Wohnungsbau zu generieren sfchronicle.com sfchronicle.com. Dieses Gesetz stieß jedoch auf ein rechtliches Hindernis: Im Oktober 2024 erklärte ein Richter des Superior Court die Empty Homes Tax für verfassungswidrig und durch Landesrecht verdrängt sfchronicle.com sfchronicle.com. Die Stadt hat gegen das Urteil Berufung eingelegt sfchronicle.com, und die Umsetzung der Steuer ist vorerst ausgesetzt. Befürworter wie Supervisor Dean Preston argumentieren, sie sei ein notwendiges Instrument zur Erhöhung des Mietwohnungsangebots, während Kritiker meinen, sie greife in Eigentumsrechte ein sfchronicle.com sfchronicle.com. Je nach Ausgang des Berufungsverfahrens (oder einer überarbeiteten Maßnahme) könnte dies in irgendeiner Form zurückkehren – was potenziell beeinflussen könnte, wie viele Wohnungseigentümer ihre Einheiten leer stehen lassen oder vermieten. Vorerst befindet sich die Empty Homes Tax jedoch in der Schwebe sfchronicle.com sfchronicle.com.

Die Mietkontrolle bleibt fest bestehen: Die meisten Mehrfamilienhäuser, die vor 1979 gebaut wurden, unterliegen der städtischen Mietstabilisierungssatzung, die 2025 jährliche Mieterhöhungen von nur 1,4 % erlaubt sf.gov. In der Hochinflationsphase 2022–2023 bedeutete dies, dass die Kosten vieler Vermieter die erlaubten Mieterhöhungen bei weitem überstiegen (eine Umfrage ergab, dass die Betriebskosten seit 2019 um etwa 20–30 % gestiegen sind, während die Einnahmen aus mietkontrollierten Wohnungen um etwa 7 % zurückgingen) sfchronicle.com. Einige Kleinvermieter verkauften daraufhin Immobilien, und diese älteren Gebäude wurden oft von Investoren aufgekauft, die auf langfristige Wertsteigerung statt kurzfristigen Cashflow setzten.

Um die Erschwinglichkeit anzugehen, prüft San Francisco im Jahr 2025 außerdem neue Finanzierungsquellen für Wohnraum. Eine lokale Maßnahme zur Ausgabe von Anleihen für bezahlbaren Wohnraum (im Bereich von 300–500 Millionen Dollar) wird auf einem bevorstehenden Wahlzettel erwartet. Und die Stadt greift auf staatliche und bundesstaatliche Mittel zurück: Bürgermeisterin Breed (vor ihrem Ausscheiden aus dem Amt) kündigte Pläne an, ein neues Bundesprogramm zur Finanzierung von 3.700 neuen bezahlbaren Wohnungen im Rahmen ihrer „Housing for All“-Initiative zu nutzen, die darauf abzielt, das Ziel von 82.000 Einheiten zu erreichen sf.gov. Dies umfasst den Bau auf öffentlichem Land und die Umwandlung von Touristenhotels in SRO-ähnlichen Wohnraum für obdachlose und einkommensschwache Bewohner.

Zusammengefasst: Die lokale Politik entwickelt sich 2025 aktiv weiter, um den Immobilienmarkt zu stimulieren: Beschleunigung des Wohnungsbaus, energische Förderung der Umnutzung leerstehender Büros und Maßnahmen (teils experimentell oder umstritten), um das Geschäftsklima und die Lebensqualität der Stadt zu verbessern. Der Expertenkonsens ist, dass diese Maßnahmen notwendige erste Schritte sind, aber die Umsetzung entscheidend sein wird. Wie Sujata Srivastava, Chief Policy Officer von SPUR, anmerkte, bringt die Umwandlung von Büros „wirtschaftliche, soziale, ökologische und fiskalische Vorteile“ und ähnliche Programme haben Innenstädte in Städten wie NYC und Philadelphia wiederbelebt – nun „sind wir gespannt, was als Nächstes in San Francisco passiert.“ spur.org spur.org Die kommenden Jahre werden zeigen, wie sehr diese politischen Hebel San Francisco tatsächlich aus seiner Krise im Bereich Gewerbeimmobilien herausziehen und den Wohnungsmangel lindern können.

Investitionsmöglichkeiten und Ausblick

Die gegensätzlichen Entwicklungen auf dem Wohnungs- und Gewerbeimmobilienmarkt in San Francisco im Jahr 2025 bieten Investoren eine einzigartige Landschaft. Es gibt Chancen, aber auch Risiken, und der Erfolg wird von einer sorgfältigen Strategie und dem richtigen Timing abhängen. Hier sind einige wichtige Investment-Insights und Expertenprognosen mit Blick auf die Zukunft:

Wohnen: Den Abschwung kaufen und die Tech-Welle reiten

Für Immobilieninvestoren und Hauskäufer bietet San Franciscos Wohnimmobiliensektor im Jahr 2025 einen potenziell attraktiven Einstiegszeitpunkt – zumindest laut einigen erfahrenen Beobachtern. Die Immobilienpreise erholen sich zwar, liegen aber insgesamt noch unter ihrem Höchststand von 2018–2020 (insbesondere bei Eigentumswohnungen), und die hohen Hypothekenzinsen haben den Wettbewerb im Vergleich zum Rummel der späten 2010er Jahre abgeschwächt. Finanzanalysten wie der Autor von Financial Samurai argumentieren, dass 2025 eine „hervorragende Gelegenheit“ zum Kauf in San Francisco sei financialsamurai.com. Die Begründung: Die Tech-Branche boomt, und die Stadt befindet sich wahrscheinlich an einem Wendepunkt kurz vor einem neuen Aufschwung. Da der NASDAQ in den Jahren 2023–24 stark gestiegen ist und durch KI enorme Vermögen geschaffen wurden, verfügen viele Einheimische über neu gewonnenen Aktienreichtum, der schließlich in Immobilienkäufe umgewandelt wird financialsamurai.com. Wenn dieses Tech-/KI-Vermögen „unweigerlich“ in den Immobilienmarkt fließt, könnte die Nachfrage (und die Preise) stark steigen – was bedeutet, dass diejenigen, die jetzt kaufen, in den kommenden Jahren von einer erheblichen Wertsteigerung profitieren könnten financialsamurai.com financialsamurai.com.

Außerdem ist das Angebot so knapp, dass jeder Nachfrageschub schnell zu steigendem Preisdruck führt. Es gibt Anzeichen dafür, dass dies bereits beginnt – z. B. gab es im Frühjahr 2024 wieder heftige Bietergefechte in bestimmten Stadtteilen financialsamurai.com. Da viele Käufer abwarten, könnte schon ein moderater Rückgang der Hypothekenzinsen oder ein spektakulärer Börsengang eines lokalen Tech-Unternehmens eine neue Kaufwelle auslösen. Aufgestaute Nachfrage ist real: Familien, die während der Pandemie pausiert haben, oder Mieter, die endlich kaufen wollen, könnten zurückkehren und so laut einem Experten ein Umfeld für einen „massiven Bieterkrieg“ schaffen, sobald sich die Bedingungen verbessern financialsamurai.com. Die Erwartung ist, dass das Leben weitergeht – Hochzeiten, wachsende Familien, Jobwechsel – und die Menschen nicht ewig warten, sodass sie auch bei 6–7 % Zinsen schließlich wieder massenhaft auf den Markt zurückkehren werden financialsamurai.com.

San Francisco bleibt auch ein Ort der dauerhaften Wohnraumknappheit. Geografisch klein und auf drei Seiten von Wasser umgeben, kann sich die Stadt nicht ausdehnen. Strenge Bebauungspläne haben die Dichte historisch begrenzt (obwohl dies sich jetzt etwas lockert). Diese Faktoren schaffen eine langfristige Angebotsbeschränkung – „die Stadt ist nur 7×7 Meilen groß, die Nachfrage wird das Angebot langfristig immer übersteigen“, wie ein Investor auf financialsamurai.com anmerkte. Daher war das langfristige Halten von Immobilien in San Francisco historisch gesehen eine erfolgreiche Strategie, abgesehen von kurzfristigen Schwankungen. Investoren mit einem Zeithorizont von über 5 Jahren sind im Allgemeinen zuversichtlich, dass die Werte in Zukunft höher sein werden.

Dennoch ist Vorsicht geboten im kurzfristigen Bereich. Einige Prognosen sind für die nahe Zukunft ausgesprochen pessimistisch: Das neueste Modell von Zillow prognostiziert, dass San Francisco einen der stärksten Rückgänge der Immobilienpreise im Land im nächsten Jahr erleben wird – mit einem erwarteten -6,1% Rückgang bis Mitte 2026 resiclubanalytics.com. Dieser Pessimismus rührt von den Problemen bei der Erschwinglichkeit und einem moderaten Anstieg des Angebots auf dem Markt her. Zillow-Ökonomen stellen fest, dass landesweit steigende Angebote den Käufern mehr Verhandlungsmacht verschafft haben und in Märkten wie San Francisco mit angespannter Erschwinglichkeit **„mehr Angebot mehr Optionen bietet und Preisdruck nach unten erzeugt“ resiclubanalytics.com. Im Wesentlichen: Wenn genug Hausbesitzer sich zum Verkauf entschließen (vielleicht motiviert durch Angst vor einem Abschwung oder einen Umzug aus SF), könnte die immer noch fragile Nachfrage überfordert werden und zu Preisrückgängen führen. Das pessimistische Szenario verweist außerdem auf schwaches Bevölkerungswachstum und die Möglichkeit höherer Arbeitslosigkeit im Tech-Sektor als Risiken – wenn die Wirtschaft schwächelt oder der „KI-Boom“ nachlässt, könnte die Wohnungsnachfrage stagnieren. Wie Rob Warnock von Apartment List zum Mietmarkt warnte: „Wenn die Wirtschaft mindestens so stark bleibt wie heute, ist es klar, dass [Mieten] teurer werden… Wenn KI wie eine Blase platzt, könnte sich das ändern.“ sfchronicle.com Die gleiche Logik gilt für Immobilienwerte: Viel hängt von der Entwicklung der Tech-Wirtschaft ab.

Die meisten Experten rechnen jedoch mit mäßigem Wachstum oder einer Stabilisierung statt eines Crashs. Die National Association of Realtors prognostiziert, dass die US-Immobilienpreise im Jahr 2025 um etwa 3 % und 2026 um 4 % steigen werden nowbam.com, und San Francisco könnte in diesem Bereich liegen, vorausgesetzt, die lokale Wirtschaft bleibt stabil. Die Mortgage Bankers Association ist zurückhaltender und erwartet bis 2026 einen landesweiten jährlichen Anstieg von unter 2 % nowbam.com. Eine Umfrage zu den Erwartungen im Immobilienbereich unter 100 Ökonomen sieht SF für 2025 fast am unteren Ende der Metropolen, aber selbst das könnte nur einen kleinen Rückgang im einstelligen Bereich bedeuten, keinen freien Fall. Der Konsens ist, dass die Korrektur von 2022 etwas Luft aus dem Markt genommen hat, und das, was wir jetzt haben, ist nahe an einem neuen Gleichgewicht. Sofern keine Rezession eintritt, werden die Immobilienwerte in den nächsten ein bis zwei Jahren wahrscheinlich seitwärts verlaufen oder allmählich steigen.

Für Investoren in Mietobjekte ist die Lage klarer: Die Mieten steigen und die Leerstandsquote ist niedrig, sodass gut gelegene Mehrfamilienhäuser steigende Cashflows generieren sollten. In nachgefragten Vierteln (z. B. Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) herrscht nahezu Vollvermietung und es gibt Mietsteigerungen, was die Rendite erhöht. Einige Investoren konzentrieren sich auf kleine Mehrfamilienhäuser und Doppelhäuser, die im Vergleich zu vor einigen Jahren noch relativ günstig zu finden sind, in der Hoffnung, dass Mietwachstum und ein späterer Zinsrückgang diese sehr profitabel machen werden. Es besteht auch Interesse an ADUs (Einliegerwohnungen) – das Hinzufügen einer Mieteinheit zu einer bestehenden Immobilie kann das Einkommen steigern, und kalifornische Gesetze erleichtern inzwischen die Genehmigung von ADUs.

Darüber hinaus könnten Eigentumswohnungen – die bei der Erholung hinterherhinkten – eine Chance bieten. Eigentumswohnungen in Downtown/SOMA wurden mit einem deutlichen Abschlag gegenüber ihrem Höchststand und gegenüber Einfamilienhäusern gehandelt. Mit der Rückkehr der Lebendigkeit in die Stadt und zunehmender Rückkehr ins Büro könnten städtische Eigentumswohnungen an Wert gewinnen. Investoren kaufen gezielt Eigentumswohnungen, um sie zu vermieten (wobei man die HOA-Gebühren und ggf. die Mietpreisbremse berücksichtigen muss).

Kurz gesagt, der Ausblick für Wohnimmobilien für Investoren: vorsichtiger Optimismus. Wer über Eigenkapital oder solide Finanzierung verfügt, sieht 2025 als Chance, „günstig einzusteigen“ (relativ gesehen, für SF), bevor es wieder aufwärts geht. House Hacker und Erstkäufer haben jetzt mehr Verhandlungsspielraum als in früheren Boomphasen. Aber Geduld und ein starker finanzieller Puffer sind entscheidend, da kurzfristige Schwankungen möglich sind und die laufenden Kosten (Hypothek, Steuern) hoch sind. Sollten die Zinsen 2025–2026 wie prognostiziert sinken nowbam.com, können alle, die zu höheren Zinsen gekauft haben, refinanzieren und möglicherweise einen schönen Wertzuwachs durch den Zinsrückgang und die Wertsteigerung der Immobilie erzielen – ein Szenario, das clevere Investoren im Blick haben.

Gewerbeimmobilien: Umwandlung von Problemen in Chancen

Im kommerziellen Bereich könnte genau die Notlage, die die Innenstadt plagt, für mutige Investoren eine Goldgrube sein. Der Einbruch der Büroimmobilienbewertungen bedeutet, dassTrophäenobjekte zu Preisen verfügbar sind, die vor ein paar Jahren noch unvorstellbar gewesen wären. Investoren mit großem Kapital (Private Equity, institutionelle Fonds, vermögende Privatpersonen) stehen bereit. Zum Beispiel haben im Jahr 2025 einige institutionelle Investoren wie Blackstone begonnen,Bürogebäude in San Francisco mit hohen Abschlägen zu kaufen, in der Überzeugung, dass sie den Abschwung aussitzen könnenassets.cushmanwakefield.com. Die Wette ist, dass„San Francisco wird sich erholen“, wie es das nach früheren Krisen (Dotcom-Blase, Große Rezession) getan hat, und dass der Besitz von erstklassigen Immobilien zu einem weit unter den Wiederbeschaffungskosten liegenden Preis langfristig überdurchschnittliche Renditen bringen wird. Selbst bei 30 % Auslastung kann die Rechnung aufgehen, wenn man einen Turm für 20 Cent pro Dollar kauft und Geduld hat.

Der Vorstoß der Stadt fürUmwandlungen von Büros in Wohnraum eröffnet ebenfalls neue Möglichkeiten. Entwickler, die sich auf die Umnutzung von Bestandsgebäuden spezialisiert haben, schauen sich aktiv in SF um. Die7 Millionen Quadratfuß Fläche, die für Gebührenbefreiungen infrage kommenspur.org und andere Anreize wirken wie eine riesige Subvention. Wenn ein Entwickler ein veraltetes Bürogebäude günstig erwerben kann (und viele werden durch Zwangsversteigerungen oder Forderungsverkäufe verfügbar sein), kann er es jetzt potenziell mit viel geringeren Nebenkosten in Wohnungen umwandeln.Staatliche und städtische Anreize (Steuerbefreiungen, beschleunigte Genehmigungen usw.) senken das Risiko, und es gibt offensichtliches Potenzial, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Nicht alle Gebäude eignen sich – Faktoren wie Grundrissgröße, Fensteranordnung und Kosten für seismische Nachrüstungen können eine Umwandlung ermöglichen oder verhindern – aber SF hat vieleGebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert und der Mitte des Jahrhunderts, die gute Kandidaten sind. Wir könnten die Entstehung eines neuen Investorentyps in SF erleben: solche, dieein Portfolio von Innenstadt-Umwandlungen zusammenstellen und leere Büros in Mietwohnungen oder gemischt genutzte Immobilien verwandeln. Wenn sie Erfolg haben, stehen sie an der Spitze der Renaissance der Innenstadt und können kräftig davon profitieren,

wenn sie aus $30/Quadratfuß-Büromieten Wohnungen machen, die $4.000 im Monat bringen

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Neben Umwandlungen bedeutet die Erlaubnis der Stadt,Prop-M-Bürokontingente für entfernte Flächenspur.org zurückzugewinnen, dassneue Büroentwicklungen in Zukunft wieder rentabel werden könnten. Das ist kein kurzfristiges Geschäft, aber Grundstücke oder ältere Gebäude könnten jetzt gekauft, gehalten und dann in der nächsten Marktphase in moderne Büros oder Labore umgewandelt werden – sagen wir, in 5-7 Jahren. Besonders wertvoll könnten Standorte sein, die fürLife-Science-Labore oder Gesundheitswesen genehmigt werden können, Sektoren mit Wachstumspotenzial. Wir sehen bereits, dass einige Büros in der Innenstadt nicht in Wohnraum, sondern inBiotech-Labore umgewandelt werden (diese haben andere bauliche Anforderungen, aber eine hohe Nachfrage in der Nähe von UCSF und Mission Bay).

Investoren schauen sich auch Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss und Hotelimmobilien an, die in Schwierigkeiten geraten sind. Zum Beispiel könnten einige Hotels am Union Square (z. B. das Hilton Union Square, dessen Kredit 2023 notleidend wurde) zu niedrigen Preisen den Besitzer wechseln, und ein kluger Betreiber könnte sie neu positionieren oder auf eine vollständige Erholung des Tourismus warten und Gewinne erzielen. Einzelhandelsflächen könnten ähnlich günstig gekauft und umgenutzt werden – vielleicht in Fitnessstudios, Unterhaltungsstätten oder sogar Logistik-Abholzentren – in der Erwartung, dass der Fußgängerverkehr in der Innenstadt allmählich zunimmt.

Eine direkte Chance durch Politik: der neue Finanzierungsbezirk zur Wiederbelebung der Innenstadt axios.com. Entwickler, die in untergenutzte Gebäude in ausgewiesenen Gebieten (Market St., Financial District, Union Square, East Cut usw.) investieren, können einen Teil ihrer Entwicklungskosten über die Steigerung der Grundsteuer erstattet bekommen axios.com spur.org. Das verbessert effektiv die Rendite eines Projekts. Es ist ein grünes Licht für kreative Projekte – von Coworking-Hubs bis zu Wohn-Hybriden – im Wissen, dass die Stadt einen Teil des Risikos mitträgt.

Natürlich sind die Risiken im Gewerbebereich hoch. Haltungskosten für ein leeres Bürogebäude sind enorm (Steuern, Sicherheit, Versicherung, minimale Einnahmen). Finanzierung ist sehr schwierig – Banken zögern, Kredite für Büroimmobilien in SF zu vergeben, was bedeutet, dass viele Geschäfte komplett mit Eigenkapital oder teuren Krediten finanziert werden müssen. Der Zeithorizont für die Erholung ist ungewiss; Investoren müssen Immobilien möglicherweise viele Jahre mit negativem Cashflow halten. Wer Gebäude umwandelt, trägt Baurisiken und potenziellen Widerstand aus der Nachbarschaft (obwohl die politische Stimmung derzeit günstig ist). Kurz gesagt: Gewerbeimmobilien sind etwas für Investoren mit starker Kapitalausstattung und Nerven für Volatilität.

Expertenprognosen und der Weg nach vorn

Was sagen Experten für die Immobilienentwicklung in San Francisco in den nächsten Jahren voraus? Im Großen und Ganzen erwarten die meisten eine allmähliche Verbesserung, aber keinen schnellen Boom. Der Ausdruck „vorsichtiger Optimismus“ taucht immer wieder auf.

Auf der Wohnungsseite gehen, wie bereits erwähnt, die Prognosen auseinander. Zillows leichte Skepsis eines 2%igen Rückgangs der US-Immobilienpreise im Jahr 2025 (und deutlich mehr in SF) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com steht im Gegensatz zu den Erwartungen von NAR und Fannie Mae, die von einem nationalen Preiswachstum von 3–4% nowbam.com nowbam.com ausgehen. Für San Francisco speziell gehen Branchenbeobachter davon aus, dass 2025 ein Jahr der Stabilisierung wird, wobei die Preise möglicherweise unverändert oder leicht steigend enden. Viel hängt von den Zinssätzen ab: Sollte die Fed 2024-25 mit Zinssenkungen beginnen und die Hypothekenzinsen unter 6% fallen, könnte das „mehr Käufer zurückbringen, die derzeit abwarten“ und so die latente Nachfrage freisetzen nowbam.com. Das Worst-Case-Szenario (abgesehen von einer Rezession) ist ein langsames Absinken der Preise um ein paar weitere Prozentpunkte aufgrund von Erschwinglichkeitsproblemen. Aber kein großes Unternehmen rechnet mit einem Crash – das Angebotsdefizit ist zu gravierend. Wie eine Umfrage unter Immobilienmaklern ergab: „Prognostiker sind sich einig, dass der Markt seinen Tiefpunkt hinter sich hat, aber die Erholung wird Zeit brauchen“ nowbam.com. Bis 2026, falls sich die Zinsen um 5-6% normalisieren, erwarten die meisten, dass die Immobilienpreise in SF wieder moderat steigen, vielleicht im Einklang mit dem Einkommenswachstum.

Prognosen für den Gewerbe-/Büromarkt sind schwerer zu quantifizieren, aber die allgemeine Stimmung ist, dass 2025 der Tiefpunkt für Büros sein wird, mit vielleicht einem leichten Anstieg Ende 2025 oder 2026, wenn die Wirtschaft wächst. Die Büroanwesenheit in SF steigt langsam – laut Placer.ai-Daten im vergangenen Jahr um etwa 21%, einer der größten Anstiege unter den Metropolregionen sfchronicle.com – was darauf hindeutet, dass Unternehmen ihre Mitarbeiter wieder häufiger ins Büro holen. Viele glauben, dass der Leerstand bei etwa Mitte 30% seinen Höhepunkt erreicht hat und nun langsam sinken wird, da Umnutzungen Flächen vom Markt nehmen und die Vermietung sich allmählich verbessert. Selbst Optimisten räumen jedoch ein, dass es 5+ Jahre dauern könnte, um den Leerstand auf ein gesundes Niveau (~15%) zu senken. CBRE und JLL prognostizieren, dass der Büro-Leerstand in SF in ihren konservativen Modellen mindestens bis 2027 über 25% bleiben wird. Die Mietprognosen für Büros sind flach; Vermieter werden wahrscheinlich weiterhin hohe Zugeständnisse machen, anstatt die offiziellen Mieten deutlich zu senken, bis sich die Auslastung verbessert.

Für den Einzelhandel hängt die Erholung von der Rückkehr der Arbeitnehmer und Touristen ab. Wenn die Büroauslastung steigt und Kongresse/Tourismus weiter anziehen, sollte der Einzelhandel in der Innenstadt bis 2026 wieder Fuß fassen. Die Maßnahmen der Stadt, die Eröffnung von Filialen zu vereinfachen und Leerstände zu füllen, könnten innerhalb von 1–2 Jahren spürbare Veränderungen bringen (z. B. weniger verbarrikadierte Fenster in wichtigen Straßen).

Entscheidend ist, dass der Erfolg der politischen Initiativen die mittelfristigen Ergebnisse bestimmen wird. Wenn auch nur ein Viertel des möglichen Potenzials von 61.000 Einheiten durch Büro-Umwandlungen realisiert wird (sagen wir ~15.000 Einheiten in den nächsten 5–7 Jahren), könnte das ein Wendepunkt sein: Tausende neue Bewohner im Stadtzentrum, wodurch ein 24/7-Stadtviertel statt einer 9-bis-5-Büro-Monokultur entsteht. Das würde Sicherheit, Einzelhandel und die Immobilienwerte im Stadtkern stärken. Die Stadtführung hat im Grunde auf diese Strategie gesetzt – ob die Entwickler mitziehen, wird die Zeit zeigen. Schon jetzt kommt Bewegung in die Pipeline für Umwandlungen und neuen Wohnraum, was ein ermutigendes Zeichen ist.

In Fachkommentaren wird anerkannt, dass San Francisco oft von Pessimismus zu Aufschwung wechselt. Die aktuelle Berichterstattung ist negativ – Schlagzeilen über eine „Doom-Loop“-Innenstadt – aber lokale Experten weisen darauf hin, dass sich die Stadt immer wieder neu erfindet. Wie ein Gewerbemakler sagte: „Die Angst von heute ist die Chance von morgen im Immobilienmarkt.“ Für konträr denkende Investoren sieht San Francisco 2025 nach jener Zeit aus, in der kluges Kapital still einsteigt.

Fazit: Der Immobilienmarkt in San Francisco steht 2025 an einem Wendepunkt. Wohnimmobilien sind aufgrund des geringen Angebots stabil und zeigen sich trotz hoher Finanzierungskosten widerstandsfähig – was die Grundlage für einen möglichen Aufschwung bei günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bildet. Gewerbeimmobilien hingegen durchlaufen eine schmerzhafte Transformation, doch aus diesem Schmerz entstehen durch politische Innovationen und extrem niedrige Preise neue Chancen. Investoren, Käufer und Fachleute, die diese Dynamik verstehen – das Zusammenspiel von Angebot, Zinsen, Demografie und Politik – werden am besten aufgestellt sein, um zu profitieren.

Mit Blick auf 2026 und darüber hinaus richtet sich alles darauf, ob San Francisco ein „großes urbanes Comeback“ gelingt: die Türme mit neuem Leben zu füllen (sei es durch Bewohner oder neue Branchen), bezahlbaren Wohnraum trotz Tech-Boom zu sichern und die einzigartige kulturelle Vielfalt zu bewahren, die Menschen zum Leben und Investieren in diese Stadt zieht. Die Prognosen sind hoffnungsvoll, aber vorsichtig – moderates Preiswachstum, langsame Erholung der Leerstände und schrittweise Zunahme bei Verkäufen und Bauaktivität. Wie es in einem Branchen-Newsletter heißt: „2025 ist mit einer leichten Verbesserung zu rechnen, mit einer stärkeren Erholung bis 2026… die Erholung wird Zeit brauchen.“ nowbam.com Die Immobilien in San Francisco haben schon viele Krisen überstanden, und die Geschichte von 2025 – ein Mix aus Boom und Krise – ist ein weiteres Kapitel in ihrer dynamischen Entwicklung. Mit Herausforderungen kommen Chancen, und in der Stadt an der Bucht gibt es von beidem reichlich am Horizont.

Quellen:

• San Francisco Markt-Update und Wohnungsstatistiken (Juni 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
• Zillow Hauswertindex & Marktdaten (Juli 2025) zillow.com zillow.com
• Redfin San Francisco Wohntrends (Juni 2025) redfin.com redfin.com
• San Francisco Chronicle – demografische Trends und Bevölkerungsveränderungen (Juni 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
• San Francisco Chronicle – Bericht zum Mietmarkt „Vermietermarkt“ (Juli 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
• Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat Q2 2025 (Leerstand, Mieten) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• Axios – Potenzial für Büro-Umwandlungen und Leerstands-Rankings (Juni 2025) axios.com axios.com
• SPUR – Politische Änderungen für Büro-zu-Wohnungs-Umwandlungen (Juli 2025) spur.org spur.org
• SF Chronicle – Rechtsstreit um die Leerwohnungssteuer (März 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
• Gouverneur von CA – Überprüfung der Wohnungspolitik in SF und Ziel von 82.000 Wohnungen (Okt 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
• NowBAM/ HousingWire – Prognosen 2025 (Hauspreise, Verkäufe, Zinsen) nowbam.com nowbam.com
• ResiClub Analytics – Zillow-Prognose für SF (-6,1 %) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
• Financial Samurai – „Warum 2025 kaufen“ Expertenkommentar financialsamurai.com financialsamurai.com
• SF Chronicle – Zitate zum Mietmarkt (Warnock, Huang) sfchronicle.com sfchronicle.com