Title to translate: Eigedomsmarknaden i Praha 2025: Trendar, Segment og Utsikter

Introduksjon og marknadsoversikt (2025)

Prags eigedomsmarknad i 2025 opplever ein brei oppsving på tvers av dei fleste segment, etter ein kort nedkjøling i 2022–2023. Eigedomsprisane stig igjen – spesielt innan bustadsektoren – dreven av fornya etterspurnad, lågare boliglånsrenter og byens kroniske bustadmangel praguedaily.news investropa.com. Samtidig tek næringseigedom (kontor, handel og gjestgjeveri) seg opp att etter kvart som økonomien stabiliserer seg og turismen vender tilbake, medan investeringsmarknaden viser teikn til betring med aukande transaksjonsvolum cbre.com knightfrankprostory.cz. Denne rapporten gir ein detaljert gjennomgang av alle hovudsegment – bustad (inkludert luksus- og utleigemarknad), næring og investeringseigedom – saman med nøkkeltrend, regionale dynamikkar, utviklingsprosjekt og prognosar for dei komande åra.

• Økonomisk samanheng: Den tsjekkiske økonomien er forventa å vekse moderat i 2025, med inflasjonen på veg ned og rentene gradvis fallande cbre.com. Den tsjekkiske nasjonalbanken sin styringsrente, som nådde 7 % i 2022, er senka til om lag 3,5 % ved midten av 2025, noko som gir lågare boliglånsrenter (no ~3,6–4,7%) og betre finansieringsvilkår for kjøparar investropa.com investropa.com. Arbeidsløysa held seg blant dei lågaste i Europa (om lag 3 %), noko som styrker hushaldningsinntektene, medan folketalet i Praha held fram med å auke (opp ~1,4 % år over år til ~1,38 millionar tidleg i 2024) a.storyblok.com – demografiske trendar som understøttar sterk etterspurnad etter eigedom.
• Investeringmarknaden: Etter ein roleg periode aukar no investeringsaktiviteten. Q1 2025 hadde det høgaste kvartalsvise investeringsvolumet i eigedomsmarknaden sidan tidleg 2020, noko som tyder på at tilliten er på veg tilbake knightfrankprostory.cz. Totale investeringsvolum er venta å overstige €2 milliardar i 2025, innleiingsvis drivne av innanlandsk kapital (tsjekkiske fond), men utanlandske investorar ser i aukande grad etter moglegheiter ettersom prisane stabiliserer seg knightfrankprostory.cz cbre.com. Avkastninga på prime eigedomar har flata ut etter å ha stige i 2022–2023, og dei er venta å vere nokolunde stabile i 2025 (omlag 4,0 % i bustadsektoren i Praha, litt høgare i næringseigedom) conbiz.eu cushmanwakefield.com. Samla sett viser eigedomsmarknaden i Praha robustheit og moglegheiter inn mot 2025, sjølv om kvar delmarknad har sine eigne dynamikkar.

Bustadeigedom i Praha

Prisutvikling og etterspurnad i 2025

Etter fleire år med rask verdiauke stagnerte eller fall litt bustadprisane i Praha i 2022–2023, men dei har teke seg kraftig opp att gjennom 2024 og inn i 2025. Gjennomsnittsprisen på leilegheiter i Praha nådde historiske toppunkt tidleg i 2025, og gjekk forbi nivået før prisfallet. Faktisk vert nybygde leilegheiter selde for om lag CZK 160 000 per kvadratmeter i snitt (≈€6 600), om lag 10–12,5 % høgare enn året før praguedaily.news. Ifølgje ei analyse frå store utbyggjarar blei det seld 2 550 nye leilegheiter i Praha i første kvartal 2025 – nesten 60 % meir enn i første kvartal 2024 – og dette er den travlaste starten på eit år på 15 år praguedaily.news. Denne etterspurnadsauken skuldast fallande bustadlånsrenter og fornya tru på marknaden: gjennomsnittsrenta på nye bustadlån gjekk ned frå omlag 5,2 % i 2024 til under 4,7 % tidleg i 2025, noko som førde til at mange tidlegare avventande kjøparar kom tilbake til marknaden praguedaily.news. Potensielle bustadkjøparar skundar seg òg i frykt for endå høgare prisar på grunn av avgrensa tilbod praguedaily.news.

Tabell: Nyleg årlege endringar i bustadprisar (Tsjekkia) conbiz.eu

År	Nominal endring i bustadprisar
2021	+25,8 % (boomår)
2022	+6,9 % (seinare vekst)
2023	–1,0 % (liten nedgang)
2024	~+7 % (Praha; ny oppgang)

Kjelde: Tsjekkisk statistikkontor, Tsjekkisk nasjonalbank – Bustadprisindeks csu.gov.cz conbiz.eu

Ved midten av 2025 har eigedomsverdiane i Praha ikkje berre kome seg, men også passert nivåa før korreksjonen. Nye leilegheiter ligg i snitt på 167 947 CZK/m² (per juni 2025) investropa.com, og til og med medianprisen på alle leilegheiter (inkludert eldre bruktleilegheiter) har auka med om lag 16 % år for år til rundt 131 000 CZK/m² investropa.com investropa.com. Denne skarpe oppgangen kjem etter ein periode i 2022–tidleg 2023 då høge bustadlånsrenter sette ein dempar på prisane; no, etter fire kvartal med samanhengande vekst, har bustadmarknaden fått opp farten igjen investropa.com investropa.com. Bransjeprognosar peikar på vidare prisvekst gjennom 2025, men i eit rolegare tempo. Den tsjekkiske nasjonalbanken (CNB) åtvarar om at årleg bustadprisvekst på 5–10 % er sannsynleg under gjeldande tilhøve conbiz.eu conbiz.eu. Nokre analytikarar er endå meir optimistiske – til dømes meiner rådgivarar hos Swiss Life at dersom bustadlånsrentene fell til rundt 4,6 % mot slutten av 2025, kan leilegheitsprisane i Praha (som steig ca. 10–15 % i 2024) auke like mykje med to-sifra prosent også i 2025 conbiz.eu. Generelt er det semje om at prisane vil halde fram med å stige på kort sikt (driven av ubalanse mellom tilbod og etterspurnad), men kanskje ikkje like raskt som under boomen i 2021.

Begrensingar i tilbodet og byggeplanar

Trass sjølv med kraftig etterspurnad, er tilgangen på bustader i Praha kronisk låg. Nybygginga er langt frå tilstrekkeleg, noko som skjerpar konkurransen om bustadene. Per starten av 2025 var lageret av uselde nye leilegheiter på marknaden berre kring 5 300–5 700 einingar – eit tal som knapt har endra seg på to år, sjølv om utbyggjarar gradvis har lagt ut prosjekt som vart utsette under den nylege nedturen praguedaily.news conbiz.eu. Dette statiske lageret speglar den treige gjennomstrøyminga: alle nybygg vert raskt kjøpt opp, og få prosjekt vert ståande ledige. Ifølgje Tsjekkisk statistisk byrå vart berre om lag 8 191 leilegheiter godkjende i Praha i heile 2024, medan byplanleggjarar reknar med at byen treng 10 000+ nye einingar kvart år for å dekke etterspurnaden praguedaily.news praguedaily.news. Faktisk har Praha aldri godkjent meir enn 10 000 leilegheiter per år dei siste 20 åra, noko som har ført til eit stigande underskot på bustader praguedaily.news. Godkjennings- og byggeprosessen er ofte langdryg og byråkratisk, noko som fører til forseinkingar: sjølv om utbyggjarar sette i gang fleire prosjekt i 2024 for å dra nytte av marknadsoppgangen, er mange utviklingar framleis i tidlege fasar og vil ikkje komme på marknaden på fleire år conbiz.eu conbiz.eu.

Fleire faktorar bidreg til tilbodsklemma: høge byggekostnader (materialar og arbeidskraft har auka kraftig dei siste åra), mangel på arbeidskraft i byggebransjen, og kompliserte regulerings- og godkjenningsprosessar. Sjølv om byggeprisane har stabilisert seg noko sidan toppane i 2021–2022, er det framleis dyrt og tregt å byggje i Praha a.storyblok.com a.storyblok.com. I tillegg blir ein del av dei nygodkjende einingane førehandseld til institusjonelle investorar (for utleigeformål) og kjem dermed aldri på den opne bustadmarknaden conbiz.eu – noko som effektivt reduserer tilbodet for individuelle kjøparar. Resultatet er ei vedvarande strukturell underdekning av bustader for sal, som i sin tur held trykket på prisane oppe.

På den positive sida er fleire store utviklingsprosjekt i gang som etter kvart vil gi fleire bustader og kunne lette presset på lang sikt. Dette omfattar større transformasjonar av tidlegare industriområde og bystyrte initiativ:

• Smíchov City (Praha 5) – Eit stort prosjekt med blanda bruk på eit tidlegare jernbaneområde, som dekkjer om lag 200 000 m². Bygginga har starta, og hundrevis av nye leilegheiter blei levert i perioden 2023–2025, med mange fleire på veg i neste fasar conbiz.eu conbiz.eu.
• Žižkov godsstasjon (Praha 3) – Blir forvandla til ein ny bydel (stundom kalla Žižkov City). Planane opnar for om lag 3 000 bustader på dette 300 000 m² store området, med ei total investering på rundt 25 milliardar CZK conbiz.eu conbiz.eu. Bygginga er i gang, men ferdigstillingsfasane vil gå over eit tiår.
• Rohan City (Praha 8) – Eit utviklingsprosjekt på 22 hektar ved elvebreidda i Karlín/Invalidovna, der dei første byggetrinna med bustader og kontor er under oppføring conbiz.eu. Prosjektet vil gje tusenvis av nye bustader og store offentlege areal langs Vltava etter kvart som det ferdigstillast.
• Kommunale bustadinitiativ: Praha, som har erkjent at bustadene har vorte for dyre, har starta eit kommunalt utviklingsselskap (PDS – Pražská developerská společnost) for å byggje bustader på kommunal eigedom. PDS har kontroll over 800 000 m² med tomt og planlegg over 50 prosjekt (6 000–8 000 leilegheiter totalt) dei neste ti åra conbiz.eu conbiz.eu. Merkverdige planar omfattar nye burettslag i utkantsområde som Dolní Počernice og Nové Dvory, samt å byggje om eksisterande bygg (til dømes eit gammalt postkontor) til rimelege leilegheiter conbiz.eu. Sjølv om den kommunale produksjonen vil vere relativt låg (eit par hundre einingar per år frå rundt 2025), er målet å tilby subsidierte leigebustader for nøkkelarbeidarar og å «kjøle ned» marknaden noko på lang sikt ved å auke ikkje-kommersiell bustadmasse conbiz.eu.

I tillegg til dette drøftar styresmaktene breiare reformer for å auke bustadtilbodet. Foreslåtte tiltak inkluderer effektivisering av løyveprosessar gjennom digitalisering, å tilsetje ein nasjonal bustadkoordinator, og til og med å tilby statlege bustadlånsgarantiar eller insentiv til utbyggjarar for å stimulere byggjeaktiviteten conbiz.eu. Men dersom slike reformer ikkje kjem på plass, åtvarar analytikarar om at Pragas bustadunderskot vil vare ved – noko som betyr at etterspurnaden vil halde fram med å overstige tilgangen, og at prisane truleg vil halde fram med å stige dei neste åra conbiz.eu conbiz.eu.

Bydelar i fokus: Sentrum vs. forstader

Prahas eigedomsboom har vore omfattande, men marknadsutviklinga varierer mellom bydelane, med ulike trendar i det historiske sentrumet samanlikna med forstadene. Generelt har dei sentrale bydelane dei høgaste prisane – men noko av den raskaste prosentvise veksten har dei siste åra kome i framveksande område rett utanfor sentrum, då kjøparar søker (relativ) rimelege bustader og nybygg der.

• Prisnivå: I prestisjetunge sentrale område – til dømes Praha 1 (Gamlebyen/Malá Strana), Praha 2 (Vinohrady), og delar av Praha 7 (Letná) – ligg prisen på nye leilegheiter no rutinemessig over 200 000 CZK per m² (over €8 000/m²) praguedaily.news. Desse områda har avgrensa nybygg (mange sal er i rehabiliterte historiske bygg eller boutique-prosjekt) og tiltrekk seg velståande kjøparar, også utanlandske investorar, noko som held prisnivået svært høgt. Til samanlikning ligg snittprisen på nye leilegheiter i raskt voksande ytre bydelar som Praha 9 (Vysočany, mfl.) på rundt 147 000 CZK/m² – ein god del lågare, men likevel stigande praguedaily.news. Andre mellombels område som Praha 4, 5 og 10 (med store bustadområde og panelák-lag frå 1900-talet) har typisk nybyggsprisar i 120k–160k CZK/m²-området, avhengig av prosjektet. Sjølv dei «billigare» områda i Praha ligg no godt over 100k CZK per m², noko som syner at nesten alle delar av byen har blitt dyre etter nasjonal målestokk.
• Nyare vekstområde: Det siste året har fleire bydelar i randsona av Praha hatt tosifra prosentvis prisvekst, meir enn snittet for heile byen. Særleg Praha 7 (med trendy Holešovice og Letná) har leidd marknaden med om lag +25% prisauke på eitt år, og dreg snittprisen der opp over 200k CZK/m² investropa.com investropa.com. Praha 10 (Vršovice, Strašnice) har også hatt ein vekst på ~18%, og Praha 3 (Žižkov og delar av Vinohrady) rundt 16% investropa.com. Desse bydelane kombinerer relativ rimelegheit (samanlikna med sentrum) med betre tilbod og nye prosjekt, noko som gjer dei attraktive for unge yrkesaktive og barnefamiliar. Sjølv Praha 2 – ein indre bydel – steig med rundt 17% på eitt år ettersom kjøparane kom attende til dei veletablerte sentrumsnære strøka investropa.com. Kort sagt har prisveksten vore brei over heile Praha, og nesten alle bydelar har hatt ei markant oppgang etter marknaden tok seg opp igjen.
• Salgsaktivitet: Ytre distrikt har gjerne flest transaksjonar, sidan det er meir nybygg der. I 1. kvartal 2025 var det til dømes størst sal av nye leilegheiter i Praha 4, 5, 9 og 10 – område med store utbyggingsprosjekt og bustadfelt praguedaily.news. Mindre leilegheiter (studio eller eittroms) er særleg populære blant kjøparar, og utgjer om lag 75 % av nysalet – folk vel det dei har råd til i eit dyrt marknad praguedaily.news. Dei mest eksklusive sentrumsdistrikta (Praha 1, 2) har færre transaksjonar, men svært høge prisar per eining.
• Infrastruktur påverkar: Oppgraderingar på transportsida speler inn på utviklinga i fleire distrikt. Den nye metrolinja D (no under bygging) skal gå frå sentrum og sørover (Pankrác–Krč–Libuš–Písnice). Sjølv om heile linja ikkje blir ferdig før på 2030-talet, har forventing om framtidige stasjonar alt løfta eigedomsverdiane langs traseen – til dømes har område ved dei komande Písnice- og Nádraží Krč-stasjonane merka prisauke etter kvart som folk satsar på betre tilknyting expats.cz expats.cz. På same måte fører vegprosjekt (som utvidingar av ringvegen rundt Praha) og nye trikkelinjer gradvis til betre tilgjenge i enkelte forstader – noko som kan auke bustadattraktiviteten over tid.

Luksus- og høgprisbustader

Segmentet for luksuriøse bustader i Praha – som omfattar premium historiske leilegheiter, toppleilegheiter i moderne utbyggingar og luksusvillaer – opplever ein fornya oppsving i 2024–2025. I perioden med marknadsusikkerheit og høge rente, vart mange prosjekt i høg prisklasse sett på vent eller hadde vanskeleg for å finne kjøparar. No, med aukande tillit til marknaden, kjem nye luksuseigedomar og førsteklasses rehabiliteringar tilbake på marknaden i Prahas mest eksklusive område knightfrankprostory.cz. Knight Frank melder at etter ein lang pause dukkar igjen topputviklingar (eller totale renoveringar) opp i område som Praha 1 og 2, og den høge kvaliteten deira pressar prisane endå høgare i desse områda knightfrankprostory.cz. Døme er luksuriøse bustader rundt Gamlebytorget, Pařížská-gata (den eksklusive handlegata), og nye eksklusive bustadkompleks i Hradčany eller Troja – alle retta mot velståande innanlandske og utanlandske kjøparar.

Prisane på luksusbustadar i Praha, sjølv om dei er høge i lokal samanheng, ligg framleis under nivået i vesteuropeiske hovudstadar, noko som peikar mot vidare vekstpotensial. Internasjonale samanlikningar viser at Praha framleis er meir rimeleg enn byar som München, Wien eller Zürich når det gjeld eksklusive eigedomar a.storyblok.com. Til dømes verkar ein toppleiligheit i Praha til €8,000/m² «billeg» samanlikna med liknande eigedomar i Wien eller München til €12,000–15,000/m². Dette gapet, kombinert med Prahas aukande kjøpekraft (byen ligg på om lag 137 % av det nasjonale snittet for kjøpekraft) a.storyblok.com, har trekt utanlandsk interesse til luksusmarknaden i Praha. Dei siste åra har velståande kjøparar frå land som Russland, Ukraina, Kina og Vest-Europa kjøpt luksusbustadar i Praha – anten som investering, som fritidsbustad, eller for å bu der sjølv. (Det er verdt å merke seg at noko etterspurnad frå russiske statsborgarar har avteke på grunn av EU-sanksjonar sidan 2022, men andre utanlandske kjøparar har fylt tomrommet.) Utlendingar møter nærmast ingen juridiske hindringar for å kjøpe eigedom i Tsjekkia – både EU- og ikkje-EU-borgarar kan kjøpe eigedom utan særskilde restriksjonar eller krav om busetjing ceelegalmatters.com – noko som har gjort Praha til ein tilgjengeleg marknad for globale investorar. Alt i alt er utsiktene for luksuseigedom positive: utbyggjarar er så sikre på marknaden at dei lanserer nye prosjekt i toppklassa, og oppgangen i turisme og lokal økonomi styrkjer det øvste segmentet (til dømes velståande utlendingar som kjem tilbake til Praha). Difor kan ein vente at topsegmentet vil vekse dei komande åra, og at prisgapet mellom Praha og meir etablerte luksusdestinasjonar kan minske.

Leigemarknaden og investeringsbustadar i Praha

Kraftig auke i leigeprisane og lite utleigeobjekt

Prague sin bustadleigemarknad har gjennomgått dramatiske svingingar dei siste åra, og innan 2025 er han tydeleg utleigarvennleg på grunn av aukande etterspurnad. Fleire faktorar har saman ført til at etterspurnaden etter leige har nådd nye høgder: raskt stigande bustadprisar (som prisar ut mange potensielle kjøparar), ein post-COVID tilbakekomst av studentar og utlendingar, og ein stor tilstrøyming av utanlandske statsborgarar (inkludert rundt 350 000 ukrainske flyktningar til Tsjekkia sidan 2022, mange av dei busette seg i Praha) conbiz.eu. Resultatet har vore sterkt press oppover på leigenivåa. Etter ein kort nedgang i 2020 (då tusenvis av Airbnb-einingar fløymde inn på langtidsmarknaden under turistkollapsen og fekk leigene til å falle om lag 25 %), var oppgangen rask conbiz.eu. I 2022–2023, då turistane kom attende og korttidsutleige tok tilbake desse einingane, vart Praha ramma av ein ny mangel på utleigebustader, noko som dreiv leiga opp med om lag 7–8 % berre i 2023 conbiz.eu.

Ved slutten av 2024 og byrjinga av 2025 held leigene i Praha fram med å stige, sjølv om tempoet har byrja å avta litt. Ved starten av 2025 var gjennomsnittleg tilvist leige i Praha rundt 438 CZK per m² per månad (om lag 21 900 CZK for ein 50 m² leilegheit, eller €900/månad) conbiz.eu. Dette er opp frå rundt 395 CZK/m² ved utgangen av 2023, som viser vidare auke, men mindre ekstremt enn hoppet i 2022–23 conbiz.eu. Til samanlikning kostar det no nesten dobbelt så mykje å leige ein vanleg 50 m² leilegheit i Praha (~20 000 CZK/månad) som det gjer for ei tilsvarande eining i ein mindre regional by – for same budsjett kan ein til dømes leige ~80 m² i ein by som Hradec Králové conbiz.eu. Praha er heilt klart den dyraste tsjekkiske byen for leigetakarar, med nest dyreste Brno om lag 15–20 % billegare i snitt, og andre byar (Plzeň, Olomouc, osv.) endå billegare conbiz.eu.

Innanfor Praha har sentrale og trendy bydelar dei høgaste leigene, sjølv om skilnaden mellom bydelane er noko mindre for leigeprisar enn for kjøpsprisar. Ifølgje Deloitte sin leigeindeks for 1. kvartal 2025, var dei dyreste leigebydelane Praha 2 og Praha 3 – som omfattar eksklusive Vinohrady og hippe Žižkov – med gjennomsnittlege leiger på rundt 478 CZK/m²/månad (om lag €19,5/m²) conbiz.eu. Andre sentrale område som Praha 1 og 7 ligg òg i dette høge sjiktet. Ytre bydelar er litt meir overkommelege: for eksempel Praha 9 gjennomsnitt ~423 CZK/m² (≈€17/m²), sjølv om det er verdt å merke seg at Praha 9 hadde den raskaste leigeauken (+6,5% på eitt kvartal) då etterspurnaden spreidde seg conbiz.eu. Sjølv dei billigaste krokane av byen, som delar av Praha 11 eller 12, har leiger godt over 300 CZK/m² – noko som viser kor sterk etterspurnaden er over heile byen.

Dette sterke leigemarknaden har vore eit tveegga sverd: det gir solide avkastningar for utleigarar, men pressar lokale hushald. Etter nokre målingar er leigeprisar i Praha krevjande – ein typisk leige for ei enkel leilegheit kan ta ein stor del av ein medianinntekt. Likevel, sidan fleire finn det utanfor rekkevidde å kjøpe, er leige einaste alternativ, noko som aukar leigetakarbefolkninga. Bransjeanalytikarar spår at delen tsjekkiske hushald som bur til leige vil auke til ~25% innan 2030, frå historisk lågare nivå (tsjekkarar har tradisjonelt hatt ein av dei høgaste bustadeigarandelane i Europa) conbiz.eu conbiz.eu. Praha, som er meir urban og internasjonal, har allereie ein høgare leigeandel enn landssnittet, og denne trenden er venta å vekse.

Leigeavkastning og investeringsbustadar

Frå eit investorperspektiv har kjøp-for-utleige-tilbodet i Praha blitt noko betre dei siste to åra. Utleigeavkastninga (årleg leigeinntekt delt på eigedomspris) i Praha var berykta låge (ofte berre 2–3 %) under oppgangsåra 2015–2021, fordi eigedomsverdiane steig raskare enn leigene. Men situasjonen endra seg rundt 2022–2024: med ei pause i verdistigninga og kraftig vekst i leigene har bruttoavkastninga gått opp til om lag 4,0 % i Praha conbiz.eu. Ei analyse frå 2024 anslo gjennomsnittleg leigeavkastning for leilegheiter i Praha til ~4 %, opp frå omtrent 3 % i toppåra conbiz.eu. Det er framleis ein relativt låg avkastning (noko som speglar Praha sin status som ein stabil, låg-risiko marknad), men han er no på line med mange vestlege byar og høgare enn Praha si eiga nære fortid. Avkastninga i regionale byar er vanlegvis høgare – til dømes ligg utleigeavkastninga i Ostrava på ~5,1 %, på grunn av mykje lågare kjøpsprisar – medan avkastninga i Brno liknar Praha si (~3 % eller litt under) på grunn av dei høge prisane der conbiz.eu. Sjølv med ~4 % er ikkje bruttoavkastninga i Praha spesielt høg, men mange investorar godtek dette fordi dei ventar sterk verdistigning. Kombinasjonen av moderate avkastningar og stor sannsynlighet for prisvekst gjer eigedom i Praha til ei populær langtidsinvestering. Det er viktig å merke seg at desse ~4 % er brutto; etter kostnader (vedlikehald, eigedomsskatt, periodar utan leigetakar o.l.) kan nettoavkastninga vere rundt ~3 % conbiz.eu. Likevel, med låge innskotsrenter ser investorar på eigedom som ein attraktiv formuesklasse. I tillegg, etter kvart som lånevilkåra blir betre (lågare renter og lemping av tidlegare restriksjonar frå sentralbanken CNB), kjem fleire belånte investorar tilbake på marknaden – det vil seie, nokre kjøparar utnyttar billigare lån for å finansiere utleigekjøp og reknar med at leiga skal dekke avdraga conbiz.eu. Denne trenden tok seg opp mot slutten av 2024 og 2025, og er venta å støtte vidare vekst i det private utleigetilbodet.

Institusjonell utleige og regulering

Ein av dei viktigaste endringane i leigemarknaden i Praha er framveksten av institusjonelle utleigarar og Build-to-Rent-sektoren. Tradisjonelt har leigemarknaden vore dominert av individuelle, private utleigarar, men dei siste åra har store investorar (fond, forsikringsselskap, eigedomsselskap) kjøpt heile nye utbyggingar for å leige dei ut conbiz.eu conbiz.eu. Til dømes har det vore tilfelle der utanlandske og innanlandske fond har kjøpt hundrevis av eineheiter i bulk frå utbyggjarar, og straks gjort dei om til langtidsleiger. Denne gryande institusjonelle leigemarknaden er i vekst – og 2024–2025 markerte eit vendepunkt, med fleire store Build-to-Rent-avtaler og prosjekt som vart kunngjorde conbiz.eu conbiz.eu. Trenden får òg støtte frå offentlege initiativ: Den tsjekkiske staten har diskutert å tilby garantiar for finansiering av utleigebustadar og ser på institusjonell utleige som ein måte å betre bustadtilgangen på.

Fordelen med denne endringa kan vere eit større tilbod av profesjonelt forvalta leigebustadar (ofte med betre tenester og vedlikehald for leigetakarane). Men det finst òg ein ulempe: Når investorar kjøper opp nye utbyggingar, blir desse eineheitene ikkje lenger tilgjengelege for kjøp av individuelle bustadkjøparar, noko som kan gjere marknaden for sjølveigarar endå strammare og presse salgsprisar opp conbiz.eu. Så sjølv om Build-to-Rent hjelper leigemarknaden, kan det indirekte forverre eigedomstilgangen – eit paradoks som marknadsobservatørar har peika på.

Når det gjeld reguleringar, er leigemarknaden i Tsjekkia relativt liberal. Det er ingen nasjonale husleigekontrollar eller tak på husleigeauke for private bustadar; leiga blir sett etter avtale mellom utleigar og leigetakar. (Dei einaste unntaka er eit lite tal eldre kontraktar under tidlegare regulering, og dei kommunale subsidierte “sosiale bustadene” som utgjer ein særs liten del av marknaden.) Leigetakarar er verna av standard EU-tilpassa leigelover – til dømes krev utkastelse lovleg grunn, det gjeld oppseiingstid osv. – men det er ingen generell avgrensing på leigeprisar. I det oppheta marknaden i Praha, betyr dette at leigene kan stige raskt inntil leigetakarane protesterer eller etterspurnaden svekkast. Bystyret har undersøkt tiltak for å temje husleigeauken (til dømes diskutere strengare reglar for korttidsutleige som Airbnb, som kan fjerne einingar frå langtidsmarknaden), men per 2025 er ingen større husleigekontroll-vedtak sett i kraft. I staden er tilnærminga å auke tilbodet: som nemnt, investerer Praha i kommunale leigeprosjekt for å tilby rimelege bustader til utvalde grupper (med modererte leiger for desse leilegheitene) conbiz.eu. I tillegg har overvakinga av Airbnb auka – Praha vurderer å krevje registrering og kanskje avgrense talet på korttidsutleigedagar, for å få fleire leilegheiter tilbake til langtidsmarknaden – men dette er framleis under arbeid. For no nyt utleigarar i Praha eit fri marknadssystem, og med særs låge vakanseprosentar har dei betydeleg prissetjingsmakt.

Kommersielle eigedomssegment

Kontormarknad

Prahas kontormarknad i 2025 står på stødig grunn, og viser styrke etter uroa under pandemien. Med om lag 3,7 millionar m² moderne kontorareal er Praha den nest største kontorbyen i CEE-regionen (etter Warszawa). I 2023 var det relativt treg utleige då selskapa vurderte arealbehov, men etterspurnaden tok seg opp mot slutten av 2024 og inn i 2025. I første kvartal 2025 fekk Praha si kontorvakanse ned til om lag 7,0 %, ei forbetring frå rundt 7,5–8 % året før knightfrankprostory.cz. Dette viser at tomme kontor blir fylte opp, takka vere ein kombinasjon av avgrensa nybygg og jamn utleigeaktivitet. Netto utleige (utanom fornyingar) for Q1 2025 var 47 900 m² – om lag 5 % høgare enn same periode i 2024 knightfrankprostory.cz, noko som speglar aukande tillit mellom leigetakarar når fleire tilsette er tilbake på arbeidsplassen i det minste delvis.

Prime kontorleige har òg stige. Toppleiger for høgkvalitets Grade A-kontor i sentrum av byen når no rundt €29–30 per m²/månad, og auste seg med ~7% år over år innan Q1 2025 knightfrankprostory.cz. Utleigarar av dei nyaste, mest avanserte bygga har kunna krevje høgare prisar grunna mangel på premium-areal. Mange leigetakarar vil oppgradere til betre kontor for å lokke tilsette tilbake (flight to quality), noko som har pressa leigene opp i moderne, berekraftige bygg. Samstundes opplever eldre og mindre effektive bygg meir press – nokre har høgare ledigheit og kan trenge omstilling eller oppgradering. Cushman & Wakefield seier at kvalitet er avgjerande: sentralt plasserte, grønt-sertifiserte kontor er ettertrakta og kan krevje premiumleige, medan sekundære kontor slit og kan bli kandidatar for ombygging (f.eks. omgjort til bustad eller blandabruk) dersom dei ikkje møter moderne krav frå leigetakarar cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

På tilbodsida har nye kontorprosjekt i Praha vore moderate i det siste. Utviklarar stoppa eller utsette nokre prosjekt i 2020–2022, så det er avgrensa med nye lokale for 2023–2025. Tiårs snitt for årleg nybygg er rundt 150 000 m², men 2023–2024 leverte klart under dette, og 2025 vil òg truleg bli under snittet knightfrank-prod-api.springsystems.cz. Denne tregare utviklinga har bidrege til at ledigheita ikkje har blitt for høg. Nokre større prosjekt er undervegs – til dømes Masaryčka-utbygginga ved Masaryk stasjon (eit blandingsprosjekt med store kontor, teikna av Zaha Hadid Architects) som tilfører nye, moderne kontor til sentrum. Port7 i Holešovice og Nová Waltrovka i Jinonice har nyleg ferdigstilt nye kontor som stort sett var førehandsutleigd. Gitt avgrensa komande tilbod og vedvarande etterspurnad, ser framtidsutsiktene for Prahas kontormarknad stabile til positive ut: ledigheita vil sannsynlegvis halde seg på midt-enkeltsifra nivå (%), og leigene kan halde fram med å stige, men i eit meir normalt tempo. Bedrifter tilpassar seg stort sett hybridarbeid ved å optimalisere (ikkje forlate) kontorlokala – dei treng mindre plass per tilsett, men ønskjer høgare kvalitet, noko som held oppe etterspurnaden etter nye prosjekt.

Nøkkelkontor-delmarknader presterer ulikt. Bysenteret (Praha 1) og indre by-delmarknader (som Pankrác, Karlín, Smíchov) har dei lågaste ledigheitene og høgaste leigene, medan nokre ytre by-område (utkantane) har meir ledigheit. Til dømes er Praha 4 (Pankrác/Budějovická) og Praha 8 (Karlín) framleis svært populære for næringslivet og har hatt sterk leigeaktivitet og til og med leigeauke. Til samanlikning har område med eldre bygningsmasse, som delar av Praha 5 (Nové Butovice), litt høgare ledigheit. Samla sett klarer Praha sine kontor seg godt i den post-pandemiske tida – byen tener på mangfaldig etterspurnad (inkludert IT-selskap, finansielle tenester, profesjonelle firma og EU-byrå) og avgrensa overbygging. Den største utfordringa framover blir kva ein skal gjere med aldrande kontorbygg som ikkje kan konkurrere med nye standardar; nokre kan renoverast, medan andre kanskje blir omgjort til bustadar eller anna bruk (ein trend å følgje med på etter 2025).

Detaljhandel og hotellnæring

Praha sitt detaljhandelsektor er på veg mot gradvis oppgang og tilpassing. Gatehandelen i sentrale Praha (t.d. Na Příkopě, Pařížská, Václavplassen) fekk ein knekk under COVID då turistar uteblei, men i 2024 såg ein eit oppsving i besøk og handlelyst. I 2025 har turismen kome sterkt tilbake, noko som er avgjerande for handelen i Praha: byen tok imot over 8 millionar besøkande i 2024, litt meir enn før pandemien praguedaily.news, og denne trenden held fram. Cushman & Wakefield rapporterer at luksusdetaljhandel tener på turismeoppgangen, då velståande gjester (særleg frå USA, Gulfstatane og no også Asia som kjem attende) strømmer til luksusbutikkane i Pařížská cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Kundane i luksussegmentet er mindre utsette for prisvekst, så dei eksklusive butikkane har salgsauke og i nokre tilfelle ekspansjon. Hovudgater og handlesenter i Praha opplever no høg utleigeaktivitet og låg ledigheit, som gir eit moderat leigeauke-utsyn. Prime gateleiger i Praha er venta å stige moderat i 2025, og reverserer fallet frå 2020–21 cushmanwakefield.com. Likeeins har velfungerande kjøpesenter i stor grad fått tilbake både leigetakarar og besøk; eigarar av dei beste sentera (som OC Chodov, Westfield, Palladium) vurderer no små leigeauker sidan butikkomsetninga tar seg opp cushmanwakefield.com.

Likevel er ikkje all detaljhandel lik. Det midtre detaljhandelsegmentet (mainstream merkevarer retta mot lokale forbrukarar) hentar seg innatt meir sakte, sidan forbrukartilliten i Tsjekkia først nådde botnen seint i 2022 og har gradvis betra seg sidan då cushmanwakefield.com. Høg inflasjon i 2022 svekka forbrukarane, men innan 2025 er inflasjonen lågare og reallønene stig att, noko som burde hjelpa detaljhandelen. Lavprisbutikker og daglegvarekjeder blomstra i dei magre tidene og held fram med å veksa (for eksempel kjeder som Lidl eller Pepco held seg som aktive leigetakarar). Til samanlikning har ikkje alle internasjonale merkevarer som forlet landet under COVID kome tilbake, men i 2024 såg særleg den tsjekkiske marknaden 16 nye merkevarer etablere seg (ifølge C&W) ettersom tilliten aukar cushmanwakefield.com. Utsiktene for detaljhandel i Praha er forsiktig optimistiske: stabil økonomisk vekst og blomstrande turisme er eit pluss, men vekst innan netthandel og høge driftskostnader utgjer framleis utfordringar. Me forventar gradvis leigeinntektsvekst på dei beste lokasjonane, vidare fokus på mat/drikke og underhaldningstilbod for å trekkja inn kundar, og kanskje ingen nye store kjøpesenter (utviklarar satsar heller på å pussa opp eller utvida eksisterande senter framfor å bygga nye, grunna marknadsmettetnad).

Overnattings- og hotellsektoren i Praha har fått eit kraftig oppsving. Praha har historisk vore eit topp reisemål for storbyferiar, og innan 2024–2025 har byen i praksis henta seg fullt inn att til turistnivået før pandemien. Hotellresultata stadfestar dette: per tredje kvartal 2024 hadde hotella i Praha den sterkaste inntektsveksten i Europa, med RevPAR (driftsinntekt per tilgjengeleg rom) opp 11 % hittil i år samanlikna med 2019 cushmanwakefield.com. Belegg og romprisar steig kraftig grunna oppdemt reisetrong. Mot 2025 vil veksten halde fram, men i eit meir normalt tempo. Etterspurnaden i 2025 er venta å overstiga 2019 med over 16 % i Prahas hotellmarknad, styrka av at langreiste gjestar frå Asia kjem tilbake, og at flytilbodet betrar seg cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Det er særleg verdt å merka seg at asiatiske reisefølgje (som har vore borte i fleire år) kjem tilbake, og nye direkteruter (t.d. til Midtausten og Asia) aukar talet internasjonale gjestar.

På tilbodssida veks hotellromlageret i Praha berre marginalt – hotelltilbodet er avgrensa, med i praksis ingen nye store hotell levert dei siste åra utanom nokre få ombyggingar. Det einaste segmentet som ser investeringar er luksushotellklassen: om lag 320 nye luksushotellrom skal opnast innan utgangen av 2025 (inkludert eksklusive prosjekt som det renoverte Fairmont Golden Prague og nye hotell i historiske bygningar) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Sjølv med desse vil Praha sitt luksushotellsegment vere underdekka (berre ~2,8% av dei totale romma), noko som indikerer rom for vidare vekst cushmanwakefield.com. Totalt sett er framtidsutsiktene for reiselivsnæringa lyse – fleire turistar gir høgare hotellinntekter samt auka aktivitet i tilknytta eigedomar som restaurantar, kafear og korttidsutleigeleilegheiter. Investorar har merka dette: etter ein pause er det no fornya interesse for hotellinvesteringar og utviklingar i Praha, særleg frå internasjonale kjedar som vil inn på marknaden eller oppgradere eksisterande eigedomar.

Industri- og logistikkeigedom

Sektoren for industri- og logistikkeigedom i Stor-Praha har vore blant dei store vinnarane dei siste åra, og han held fram med å vere robust i 2025, sjølv om han no normaliserer seg etter den store e-handelsboomen under pandemien. Prahas strategiske plassering i Sentral-Europa og forbrukarmarknaden gjer byen til eit knutepunkt for logistikk. I 2020–2021 auka etterspurnaden etter lager kraftig (driven av e-handel og verksemder som bygde opp lagerbehaldning), noko som ga rekordlåg tomgang og raskt stigande leigeprisar. Ved 2024 roa denne sektoren seg noko ettersom ein del syklisk etterspurnad flata ut, men dei fundamentale drivkreftene er framleis sterke. Cushman & Wakefield peiker på at sjølv om utleigeaktiviteten i tsjekkisk industrilokale minka med rundt ein tredel i 2024 grunna svakare økonomiske utsikter, er etterspurnaden likevel historisk høg og omorientering av forsyningskjeder (nærflytting) held fram med å gi nye behov inn i den tsjekkiske marknaden cushmanwakefield.com.

I Praha-regionen er ledigheita for moderne logistikkareal ekstremt låg (ofte under 3 %), sidan nye lagerbygg raskt vert leigd ut. Etterspurnaden i 2025 er venta å vere stabil på sunne nivå, sjølv om det ikkje blir like hektisk som under pandemitoppåra cbre.com. Ein begrensande faktor er rett og slett mangel på tilgjengeleg areal – Praha har lite areal til store lager, noko som fører til at noko utvikling blir flytta til nærliggjande regionar. Difor har prime industrileigeprisar i Praha flata ut på rekordhøge nivå (omtrent €6–7/m²/månad for topp logistikkeiningar) etter ei kraftig stigning i 2021–2022. Prognosar for 2025 tyder på at leigeprisane vil halde seg ganske stabile på desse høge nivåa, støtta av sterk etterspurnad og lite ledig areal cushmanwakefield.com. Utviklarar byggjer nye lager i områda rundt Praha (t.d. langs D8- og D11-motorvegane) og spekulativ bygging blir gradvis teken opp att for å møte leigetakarane sitt behov.

Avkastningsnivåa for industrieiendom svekka seg noko i 2023 med høgare rente, men dei beste logistikkanlegga rundt Praha vert framleis handla til attraktive prisar fordi det er vekstpotensial. Ein merkbar trend er aukande interesse for urban logistikk – mindre distribusjonssenter nær byen for å sikre raske leveringar. Etter kvart som folketalet i Praha veks og netthandel held seg populært, er slike nær-distribusjonseigedommar ettertrakta. Overordna er Praha sitt industrielle eigedomssegment venta å vere svært robust: sjølv i usikre økonomiske tider gir strukturelle endringar (e-handel, nærproduksjon, strategiar for beredskapslager) ein botn for etterspurnaden. Normalisering betyr berre at vi ikkje kjem til å sjå tosifra leigeauke eller ultralåge 1 % ledigheit, men heller ein meir berekraftig balanse med stabil høg utnyttingsgrad og leigevekst i tråd med inflasjonen.

Store Utviklingsprosjekt og Infrastrukturpåverknad

Ei rekkje utviklingsprosjekt og infrastrukturforbetringar er undervegs over heile Praha, og vil forme eigedomsmarknaden dei neste åra. Vi har allereie nemnt dei store bustaddominerte brownfield-prosjekta (Smíchov City, Žižkov, Rohan Island, med fleire) og dei kommunale bustadplanane. I tillegg gjer byutviklingsprosjekt i sentrale område klart for nye område med blandingsbruk:

• Revitalisering av Florenc-området: I juni 2025 godkjende bystyret i Praha ein omfattande plan for å transformere Florenc busstasjon og områda rundt Masaryk stasjon (i krysset mellom Praha 1, 8 og 3). Prosjektet, som har fått namnet “Florenc 21,” vil forvandle eit forsømt trafikknutepunkt til eit moderne nabolag med bustader, kontor, offentlege torg og kulturelle tilbod praguedaily.news praguedaily.news. Planen omfattar nye leilegheitsbygg, ein barnehage, grøntområde og til og med offentlege kunstinstallasjonar. I byte mot utbyggingsrettar vil private investorar bidra med over 300 millionar CZK til offentleg infrastruktur i området (som ny kommunal barnehage og oppgraderingar av gater og tekniske anlegg) praguedaily.news praguedaily.news. Dette prosjektet er strategisk viktig fordi det vil binde saman det historiske sentrum med det framveksande Karlín-distriktet, og sy saman byveven som lenge har vore delt av jarnbanetomter og bussterminalen praguedaily.news. Som ein del av dette vert lagnaden til den gamle Florenc busstasjonen vurdert på nytt – byen undersøkjer om han skal bli verande der eller om langdistansebussar skal flyttast – noko som kan frigjere endå meir areal til ny utbygging praguedaily.news. Revitaliseringa av Florenc, saman med naboprosjektet Masaryčka, vil skape ein ny fleirbruks-kjerne som truleg vil auke eigedomsverdiane i området det neste tiåret.
• Transportinfrastruktur: Prahas største transportinvestering er Metrolinje D. Bygginga av den første delen (Pankrác–Olbrachtova–Nové Dvory, osv.) starta i 2022 og pågår framleis. Sjølv om dei første stasjonane ikkje opnar før rundt 2027, påverkar prosjektet allereie eigedomsmarknaden i desse sørlege områda. Utviklarar planlegg prosjekt rundt framtidige stasjonar som Nové Dvory (der ein heilt ny sentrum med bustader, kontor og P+R er føresett) pdspraha.eu. Byutviklingsselskapet PDS er sterkt involvert i Nové Dvory, og brukar metroen som ein “impuls” for ein ny bustaddistrikt pdspraha.eu. I tillegg har Praha fleire vegprosjekt: Seksjonar av Ytre Ringveg (D0) går framover (t.d. den kommande forbindelsen mellom Běchovice og D1), noko som vil betre tilkoplinga for forstader og logistikkområder, og potensielt auke interessa for eigedom i desse utkantane. Jernbaneinfrastruktur er òg viktig: Planar om ei jernbanesamband til Praha lufthamn og høghastigheitsjernbane vil på lengre sikt betre tilgangen og kanskje stimulere utvikling i dei nordvestlege delane av Praha (rundt Dejvice, Veleslavín og vidare). Sjølv om desse store prosjekta har lange tidshorisontar, vurderer lurve investeringar allereie korleis dette vil påverke framtidig lokasjonsattraktivitet.
• “Prague Tomorrow”-initiativ: Byen kartlegg aktivt sin utviklingsframtid via program som Praha @ Camp sitt “Prague Tomorrow?”, som kartlegg alle store planlagte byggverk. Hovudfokus er på berekraftig utvikling – å ta inn grøn infrastruktur, energieffektive bygg, og robust bydesign. Til dømes får prosjekt grønne tak og system for regnvasshandtering (som påbode i Florenc) praguedaily.news, og nye offentlege parkar er med i mange store prosjekt (som ein elvepark i Rohan City). Desse forbetringane gjer ikkje berre prosjekta meir levelege, men pleier også å auke bustadverdien i nærleiken ved å heve det totale bymiljøet.

Oppsummert er Praha i ferd med å gjennomgå betydelig utvikling og infrastrukturoppgraderingar som vil utvide kapasiteten og potensielt lette noko av presset i sentrum ved å skape nye attraktive knutepunkt. Sjølv om bygging kan vere forstyrrande (talrike vegarbeid i 2024–25 førte til trafikkproblem, for eksempel), vil den langsiktige effekten vere betre tilkoplingar og meir bustad/kontor-tilbod. Eigedomsmarknadene rundt desse prosjekta opplever typisk forventningsbaserte prisaukingar – som nemnt, har områda rundt nye metrostasjonar og revitaliserte distrikt allereie blitt dyrare expats.cz expats.cz. For utviklarar og investorar er det avgjerande å følgje med på desse transformerande prosjekta, då dei signaliserer kvar dei neste moglegheitene (og verdiauken) kan kome i Praha.

Trendar for utanlandske investeringar og eigarreglar

Utanlandske investeringar har lenge spela ei rolle i Prahas eigedomsmarknad – både innanfor det kommersielle segmentet (der institusjonell kapital frå utlandet ofte finansierer store kontor- eller detaljhandelskjøp) og i den bustadsektoren (gjennom individuelle utanlandske kjøparar eller expats). I 2025 er interessa frå utanlandske investorar framleis sterk, sjølv om landskapet har endra seg litt dei siste åra.

Eigarreglar: Tsjekkia er svært open for utanlandske eigedomsinvesteringar. Kven som helst, anten privatperson eller selskap frå utlandet, kan kjøpe eigedom i Tsjekkia utan vesentlege restriksjonar, uavhengig av nasjonalitet ceelegalmatters.com. I motsetnad til enkelte land som krev bustadadresse eller påleggjer ekstra skattar på utanlandske kjøparar, blir utanlandske kjøparar i Tsjekkia stort sett behandla likt med lokale. Transaksjonar skjer i tsjekkiske koruna og må registrerast i matrikkelen, men det finst ingen særskilte hinder. (Eitt unntak: landbruksjord hadde tidlegare restriksjonar for ikkje-EU-borgarar, men desse er oppheva; også borgarar frå land under internasjonale sanksjonar, som Russland, kan møte avgrensingar på grunn av EU sine sanksjonar, men dette gjeld relativt få tilfelle og er politisk betinga.) Hovudpoenget er at eigedomsmarknaden i Praha er tilgjengeleg for globale investorar, noko som har bidrege til byens kosmopolitiske eigarstruktur.

Bustad utanlandske kjøparar: I Prags høgendar bustadsegment har ein merkbar del av kjøparane historisk vore utlendingar – til dømes var russiske og ukrainske kjøparar aktive i luksusdistrikt (Praha 1, 2, 6) på 2010-talet, saman med vesteuropeiske kjøparar som kjøpte seg fritidsbustader. Sidan 2022 har den russiske etterspurnaden dabba av grunna sanksjonar og finansieringsvanskar, men anna utanlandsk etterspurnad har auka (inkludert ukrainske utvandrarar som investerer formua si, samt fleire EU-borgarar som blir tiltrekte av livskvaliteten i Praha og framleis lågare prisar enn i heimbyen). Mange utanlandske privatpersonar kjøper for investering eller leigeinntekt, gitt den sterke leigemarknaden i Praha, eller for eige bruk dersom dei flyttar for arbeid. Det finst òg eit stort miljø med utanlandske arbeidarar i Praha (profesjonelle innan IT, finans, osv.) som ofte vel å kjøpe etter å ha leigd ei stund, noko som aukar etterspurnaden. Ifølgje marknadsobservatørar er utanlandske kjøparar særleg viktige i marknaden for luksusbustader og nye utbyggingsprosjekt i sentrale strok – dei kan utgjere mellom 10–30 % av kjøparane i enkelte premiumprosjekt, medan den store marknaden i ytre soner nesten utelukkande består av lokale tsjekkiske kjøparar.

Kommersiell investering: På den kommersielle sida har Praha historisk sett hatt eit klart fleirtal av investeringsvolum frå utanlandske institusjonelle investorar (austerrikske, tyske, amerikanske, britiske og i aukande grad asiatiske fond). Til dømes er mange sentrale kontorbygg og kjøpesenter i Praha eigd av tyske investeringsfond eller austerrikske eigedomsselskap, noko som speglar tiår med grenselaus kapitalflyt. Dei siste åra har indre investorar blitt meir dominerande. Kombinasjonen av ein glødande marknad før 2022 og så stigande renter førte til at tsjekkiske investorar (ofte via lokale eigedomsfond og utbyggarar) kom meir på bana og tok ein større del av transaksjonane. Knight Frank peikar på at i 2025 er det innanlandsk kapital som driv etterspurnaden, særleg tsjekkiske eigedomsfond som ser etter stabile, inntektsbringande verdiar knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. Desse lokale investorane har kapital i lokal valuta, og kan ha vore meir komfortable med å investere i usikre tider enn enkelte utanlandske aktørar som sette på pause. Som følgje av dette stod innanlandske kjøparar i 2024 for ein betydeleg del av investeringsvolumet (t.d. oppkjøp av fleire kontorbygg av det tsjekkiske fondet Trigea, kjøp av kjøpesenter og detaljhandelsparkar av innanlandske investorar, osv.).

Det sagt, utanlandsk investering er klar for oppsving etter kvart som forholda betrar seg. Mange internasjonale investorar kjem tilbake til Sentral-Europa med nye strategiar i 2025, no som prisane har justert seg og valutarisikoen er betre sikra. Praha blir sett på som ein trygg hamn i CEE-regionen – byen tilbyr stabilitet nesten som Eurosona, utan å vere med i euroen (nokre opportunistiske investorar ser til og med på tsjekkisk koruna som ei potensiell oppside). Sektorar som industriell logistikk rundt Praha har trekt til seg utanlandsk kapital (til dømes er globale aktørar som Prologis og GLP aktive utviklarar/eigarar av industriparkar i Praha). Hotellnæringa er eit anna område med fornya interesse – investorar frå Midtausten og Asia har leita etter hotelleigedomar i Prahas sentrum, takka vere oppsving i turismen. Og i det nye segmentet institusjonell utleigebustad har fleire utanlandske fond (frå Tyskland, Sverige, osv.) anten inngått samarbeid med lokale utbyggarar eller kjøpt opp utleigeporteføljar i Praha conbiz.eu. Til dømes har svenske Heimstaden dei siste åra kjøpt fleire tusen leilegheiter (mest utanfor Praha) og ser no på Praha for å utvide sin «build-to-rent»-portefølje.

Oppsummert er utanlandske investorar framleis heilt sentrale for Prahas marknad, og dei tek ikkje berre med seg kapital, men ofte også kompetanse. Spelereglane er gunstige – det er ingen juridiske hinder for eigarskap – så Praha er eit attraktivt mål. På kort sikt ventar vi at grensekryssande investeringsvolum vil stige når rentene stabiliserer seg: CBRE sitt prognose peikar klart på total investering > €2 milliardar i 2025, opp frå tidlegare år cbre.com cbre.com. Ein betydeleg del av dette vil truleg vere utanlandsk kapital, anten direkte eller via lokale partnarar. Fordelinga kan også bikke mot enkelte sektorar: utanlandske investorar er spesielt interesserte i prime kontor, kvalitetshandel (prime handlegate og store kjøpesenter), hotell og logistikk i Praha, medan innanlandske investorar også kjøper sekundæreiendom og mindre avtalar. Denne dynamikken sikrar god konkurranse og likviditet i marknaden.

Økonomiske og demografiske faktorar som påverkar eigedomsmarknaden

Fleire makronivåfaktorar påverkar utviklinga i eigedomsmarknaden i Praha:

• Økonomisk vekst og sysselsetting: Tsjekkia si økonomi er venta å vekse med rundt 2–3 % i 2025, ein moderat takt som likevel støttar aktivitet innan eigedom cbre.com. Praha, som hovudstad, gjer det vanlegvis betre enn landssnittet på grunn av konsentrasjonen av tenester, IT og høgverdindustriar. Byen har nesten full sysselsetting – arbeidsløysa i Praha ligg rundt 2 %, blant dei lågaste i EU, noko som driv lønsvekst og styrkar kjøpekrafta til innbyggjarane. Eit sterkt arbeidsmarked betyr at fleire kan stifte heim og har råd til leige eller lån (i det minste for dei med høgare inntekter). Det trekkjer òg til seg arbeidsinnvandrarar frå andre regionar, noko som aukar etterspurnaden etter bustad. På den andre sida kan sterke mangel på arbeidskraft (særleg i byggebransjen og fagyrke) hemme tilgangen ved å auke byggekostnadar og forseinke prosjekt.
• Renter og inflasjon: Utviklinga i rentene har direkte innverknad på eigedomsmarknaden. Som nemnt førte den tsjekkiske nasjonalbanken si aggressive renteheving i 2021–2022 (for å motverke høg inflasjon) til at bustadlånsrentene steig til over 5 %, noko som kjølte ned bustadmarknaden i 2022–23. No, med inflasjonen under kontroll (kjerneinflasjonen gjekk ned frå tosifra tal i 2022 til rundt 2–3 % ved slutten av 2024) cnb.cz, har den tsjekkiske nasjonalbanken kunne kutte styringsrentene og gjort finansieringa billigare. Ved midten av 2025 ligg gjennomsnittleg bustadlånsrente i Praha på rundt 3,6–4,7 %, det lågaste på fleire år investropa.com investropa.com. Dette har med ein gong gjort bustadkjøp meir overkomeleg for mange kjøparar, sidan dei må betale fleire tusen mindre i månadslege bustadlån investropa.com. Dermed rapporterte bankane ein vårboom for bustadlån i 2025, då fleire kjøparar sikra seg gunstige rentevilkår investropa.com. Lågare renter betrar òg kapitalavkastninga for investorar, slik at eigedomsavkastning blir meir attraktiv enn obligasjonar. Så lenge rentene held seg på dette låge nivået (og den tsjekkiske nasjonalbanken signaliserer at dei vil forbli stabile gjennom 2025) cnb.cz investropa.com, gir det eit gunstig bakteppe for etterspurnad og prisar på eigedom. Den viktigaste risikoen å følgje med på, er om inflasjonen plutseleg tek seg kraftig opp – då kan renta måtte aukast igjen, og det vil på nytt setje marknaden på prøve når det gjeld pris og tilgjengelegheit.
• Hushaldsinntekt og rimelegheit: Praha har dei høgaste lønene i landet (om lag ein tredel høgare enn landsgjennomsnittet), men bustadrimelegheita har vorte svekt på grunn av prisauke. Ein tydeleg indikator frå Den tsjekkiske nasjonalbanken er at berre dei 20 % øvste inntektene har råd til å kjøpe ei gjennomsnittleg leilegheit i Praha med lån expats.cz. Ei gjennomsnittleg leilegheit på 70 m² i Praha kostar no rundt 11,8 millionar CZK (≈€490 000) expats.cz. Å finansiere eit slikt kjøp krev svært høg inntekt: typiske kjøparar som tek opp bustadlån i 2024–25 har hushaldsinntekt over 90 000 CZK/månad (≈€3 700) og betaler om lag 22 000 CZK i månadlege avdrag expats.cz expats.cz. Til samanlikning er median hushaldsinntekt (for eit par med eit barn) i Tsjekkia berre ~54 400 CZK expats.cz. Dette rimelegheitsgapet pressar fleire middelklassefamiliar over i leigemarknaden eller ut til fjerne forstader/satellittbyar. Det betyr også at kjøparbasen i Praha i større grad er avhengig av høgtlønte profesjonelle, par med to inntekter, eller investorar med eigenkapital. Dersom lønene held fram med å stige (dei har vokse med ~6–8 % årleg nominelt), kan det gradvis hjelpe på rimelegheita, men førebels er bustad ute av rekkjevidde for mange lokale. Dette kan skape politisk press for løysingar som meir rimelege bustadprogram eller støtte til førstegangskjøparar – noko å følgje med på.
• Demografi og migrasjon: Folketalet i Praha har auka jamt, noko som driv etterspurnaden etter både eigarbustader og utleige. Naturleg folkeframgang er låg (som elles i Europa har Tsjekkia låge fødselstal), men innvandring er den viktigaste drivaren. Praha tiltrekk seg unge yrkesaktive og studentar frå resten av Tsjekkia og frå utlandet. I tillegg har fleire innvandringsbølgjer – som den store ukrainske innvandringa sidan 2022 – hatt stor påverknad på Praha. Byen fekk titusenvis av nye innbyggjarar nærmast over natta på grunn av krigen i Ukraina, mange av dei blei verande og fann arbeid, og trong derfor bustad på lang sikt. Slike demografiske løft strammar marknaden på kort sikt (slik vi såg med ein kraftig leigeauke i 2022 då flyktningar kom). Over noko lengre tid gir fleire innbyggjarar større bustadbehov – ei utfordring dersom bustadbygginga ikkje held tritt. På den positive sida er ein veksande og yngre befolkning gunstig for økonomien, fyller jobbar og bidreg til eit levande bymiljø, noko som igjen gjer Praha eigedom attraktivt for investorar. Vi ser òg ein trend med suburbanisering: nokre familiar flyttar like utanfor bygrensa i jakta på billegare bustad, og utvidar pendlarsbeltet. Dette har ført til auka eigedomsprisar i naboområda i Sentral-Böhmen. Likevel ønskjer mange å bu i sjølve Praha dersom dei kan, noko som held etterspurnaden oppe i byen.
• Byggekostnader og materialar: Kostnadene for å bygge nye eigedommar steig kraftig i 2021–2022 (prisindeksar på byggematerialar auka tosifra prosent, og løner i byggebransjen steig). Det gjorde utbygging dyrare og meir risikabelt, og førte til færre prosjektstartar. I 2024 byrja desse kostnadene å stabilisere seg eller til og med falle noko reelt sett, etter kvart som forsyningskjedene betra seg og etterspurnaden normaliserte seg. Likevel er det framleis dyrt å bygge i Praha, og dette må utbyggjarane ta omsyn til – noko som gir høge kostnadsprisar for nye einingar (ofte langt over 100 000 CZK/m²). Om inflasjonen i byggebransjen tek seg opp att, kan det gi ytterlegare brems i ny bustadforsyning.

I kortsamandrag er makromiljøet i 2025 forsiktig positivt for eigedomsmarknaden i Praha: økonomisk vekst, låg arbeidsløyse og folketalsauke driv etterspurnaden, medan lågare renter fjerner ein sentral barriere som fanst i 2022–23. Dei viktigaste motkreftene er betalingsevne og avgrensa tilbod, som paradoksalt nok også bidreg til at prisane held seg høge. Om vi ser bort frå store ytre sjokk (global resesjon eller geopolitisk hending), tilseier desse faktorane at Prahamarknaden vil halde fram på ein oppgåande kurve.

Utsikter for dei neste 3–5 åra

Sjåande framover er utsiktene for 3–5 år (2025–2030) for eigedomsmarknaden i Praha overordna positive, men prega av moderat vekst og vedvarande strukturelle utfordringar:

• Bustadsprisar: Bustadprisane er venta å fortsetje å stige på mellomlang sikt, snabbare enn den generelle inflasjonen, på grunn av vedvarande ubalanse mellom tilbod og etterspurnad. Dei fleste prognosar frå bankar og analytikarar ventar årleg prisvekst på midtsifra nivå (kanskje 5–8 % per år) dei neste åra conbiz.eu conbiz.eu. Dette er lågare enn dei ekstreme hoppene under boomen i 2021, men framleis ein solid stigning som vil presse på prisnivået om ikkje inntektene held følgje. Nokre scenario er meir optimistiske – dersom bustadlånsrentene fell raskare eller det ikkje kjem vesentleg nytt tilbod, kan prisveksten halde seg nær tosifra gjennom 2025–2026 conbiz.eu. Til samanlikning kan eit negativt scenario (t.d. ein resesjon eller ein kraftig renteauke) dempe etterspurnaden og føre til flatare prisar, men på dette tidspunktet forventar ikkje dei fleste analytikarar eit priskollaps, gitt den store underdekninga i marknaden. Den tsjekkiske nasjonalbanken har påpeika at sjølv ein årleg vekstrate på 5–10 %, sjølv om den er høg, likevel ser ut til å vere det “realistiske scenarioet” under dei noverande forholda conbiz.eu conbiz.eu. På lengre sikt, om Praha lukkast med å auke bustadbygginga dramatisk (gjennom reformer eller store prosjekt som vert realisert), kan prisveksten flate ut til inflasjonsnivå eller til og med bli avløyst av ein liten korreksjon i enkelte segment – men det vil truleg vere belime femårsperioden.
• Bustadtilbod: Dei neste 3–5 åra vert avgjerande for å få i gang store utviklingsprosjekt i Praha. Innen 2030 vil Smíchov City vere i seinare fasar med tusenvis av leilegheiter levert, Žižkov Station City vil ha byrja å levere bustadar (om ikkje ferdigstilt), og fyrste etappe av Metro D vil vere operativ (planlagt rundt 2027). Desse vil gradvis gje nye bustader og kan løyse noko av presset på kjernen. Likevel er byråkratiske forseinkingar framleis eit hinder – om ikkje saksbehandlinga går raskare, kan det hende Praha framleis berre legg til om lag 6 000–8 000 leilegheiter årleg, noko som ikkje er nok. Dermed er det sannsynleg at bustadmangelen held fram for ein overskueleg framtid, og dette vil støtte prisane. Håpet er at digitaliserte byggesøknader og lovendringar (ny bygningslov, osv.) vil kutte prosjekt-tidslinjene mot slutten av 2020-talet conbiz.eu. Byen sitt arbeid for å få meir rimelege bustadar kan òg føre til eit lite, men jamt tilsig av kommunale bustader, noko som kan hjelpe ein del av befolkninga og fungere som tryggleiksventil om leigeprisane vert for høge. Men realistisk sett vil ikkje Praha på fem år ha “bygd seg ut” av bustadkrisa – det blir ein lengre kamp.
• Utleigemarknaden: Forvent at utleigemarknaden i Praha held fram med å vere svært robust. Sidan eigarskap er vanskeleg for mange, vil det bli fleire leigetakarar. Dette tyder på framleis press oppover på leigeprisene, sjølv om det kanskje ikkje blir like skarpt som i 2022–24. Meir institusjonell utleige kjem på marknaden (nokre nye bygg-for-utleige-prosjekt kan stå ferdige dei neste åra), og dette kan dempe leigeprisveksten litt ved å tilby fleire alternativ. Dersom rentene fell og nokre leigetakarar blir kjøparar, kan det òg lette etterspurnaden etter utleige litt. Likevel, med Prahas status som ein magnet for tilflyttarar og generell bustadmangel, er det lite sannsynleg at leigeprisene vil falle; i verste fall kan dei flate ut om dei økonomiske tilhøva blir dårlegare, men basisprognosen er moderate leigeaukar kvart år (t.d. eit par prosent årleg). Regelverket er ikkje venta å endre seg dramatisk – det finst ingen politisk semje for leigekontroll, så marknadsmekanismane vil dominere, medan byen fokuserer på å tilby eigne rimelege husvære for visse grupper.
• Kommersielle segment:
  • Kontor: Kontormarknaden i Praha bør forbli relativt balansert. Ein mogleg ny bølgje med tilbod rundt 2026–2027 (prosjekt som blei utsette kan vere ferdige då) kan auke vakansegraden litt, men så lenge etterspurnaden held tritt (og mange multinasjonale selskap held fram med å vekse i Praha), bør ein auke vere handterleg. Hybridarbeid vil utvikle seg vidare, men dei fleste bedrifter har no landa på ein modell der kontor framleis er sentralt. Vi kan få sjå fleire oppgradering av kontor (til ESG-standardar, smart teknologi) dei neste åra når utleigarar konkurrerer om leigetakarar. Prime kontorleige kan stige litt om tilbodet er stramt, men store hopp er usannsynleg; sekundære kontorleiger kan bli flate eller falle om eldre bygg mister leigetakarar.
  • Detaljhandel: Innan 2030 kan detaljhandelen i Praha vere prega av nye forbruksvanar – forvent meir opplevingsbasert detaljhandel (mat, underhaldning) i kjøpesenter, og kanskje endringar i utvalet på høgstandard-gater (t.d. færre bankfilialar, fleire flaggskipbutikkar eller pop-up-butikkar). Turistvekst (om ikkje noko uventa skjer) vil halde sentrum si handel og gjestfrihet sunn. Sentrum kan få fornyingsprosjekt (som oppgraderinga av nedre Václavplassen som pågår, museumsdistriktet som skal oppgraderast) som betrar handlemiljøet. Netthandel vil nok ta ein større del av detaljsalet innan 2030, noko som kan legge press på svakare fysiske butikkar; likevel vil Prahas beste plasseringar framleis tiltrekke seg butikkar som vil ha synlegheit. Forvent difor stabile eller moderat stigande leiger i prime detaljhandel, og kanskje meir utskifting i sekundære lokasjonar.
  • Industrielt: Logistikksektoren rundt Praha har veldig lyse utsikter. Prahas metroregion kan få nye logistikkparkar under utvikling, spesielt dersom motorveiprosjekt (som fullføring av Praharingen og utbetringar på D1, D11) går framover, noko som opnar nye område for utvikling. Gitt den strukturelle trenden med near-shoring (vestlege selskap som flyttar produksjon/lager nærare Europa) vil Tsjekkia tene på dette, og Prahas nærleik som eit knutepunkt vil få sin del av fasilitetane. Leigeprisane kan stabilisere seg dersom det kjem mykje nytt lagerareal inn på marknaden, men for tida verkar etterspurnaden klar til å ta imot nye lokale. Ein hovudbegrensning er areal og arealregulering – dersom styresmaktene opnar for meir industriutnytting rundt Praha, vil marknaden få moglegheit til å vekse. Industriavkastninga kan igjen bli pressa dersom investorar held fram med å satse på logistikk (ein favorisert aktivaklasse), noko som betyr at prisane på lager kan stige.
• Investeringsmarknad: I kapitalmarknaden er forventninga høgare transaksjonsvolum i dei kommande åra samanlikna med den trege perioden 2022–23. Dersom rentene held seg låge, vil fleire avtalar bli gjennomførte. I 2026–27 kan vi sjå dei årlege investeringsvoluma i Tsjekkia tilbake på €3 milliardar-nivået (som var typisk før Covid). Heimlege investorar vil framleis vere aktive og truleg vekse både i kompetanse og skala (tsjekkiske investeringsfond har hente inn kapital med suksess). Utanlandske investorar – særleg frå Europa, Nord-Amerika, og også Sør-Korea eller Singapore – vil retta merksemda mot Praha for stabilitet og vekst. Vi ventar at nokre store transaksjonar som har vorte utsette, vil gå gjennom når forventningane mellom kjøpar og seljar møtest (t.d. sal av ikoniske kontorbygningar eller kjøpesenter frå fond som har nådd slutten av syklusen). Avkastninga for prime-eigedommar kan bli litt pressa igjen grunna konkurranse, men ikkje ned til dei ultralåge nivåa frå 2019; dei kan stabilisere seg rundt 4,5–5 % for kontor, 5–5,5 % for kjøpesenter, og under 5 % for prime logistikk, til dømes innan 2026 (dette er omtrentlege indikasjonar).
• Eksterne risikofaktorar og villkort: Ein må ved alt utsyn anerkjenne usikkerheiter. Nokre villkort for eigedomsmarknaden i Praha inkluderer: globale økonomiske tilhøve (ein djup europeisk resesjon vil ramme etterspurnad og kjøpartru), pengemarknadspolitikk (om inflasjonen tek seg kraftig opp og den tsjekkiske sentralbanken hevar renta brått, vil marknaden kjølast raskt ned), og geopolitiske hendingar (Praha er noko skjerma, men hendingar som opptrapping av krig eller energikriser kan påverke indirekte – t.d. høge energikostnader påverkar byggjekostnader og levekostnader). Eit positivt villkort kan vere om Tsjekkia går inn i Eurosona (ikkje på den næraste agendaen, men om det skjer på sikt kan det redusere valutarisiko og kanskje presse rentene endå lågare, noko som vil løfte eigedomsmarknaden). Ein annan faktor er teknologi og arbeidsmønster – t.d. om fjernarbeid aukar meir enn forventa, kan det dempe kontoretterspurnaden meir enn vårt hovudscenario; eller om e-handelsteknologi (som dronelevering) reduserer behovet for bynær logistikk, osv. Dette er spekulativt, men verdt å nemne.

Oppsummert vil Prags eigedomsmarknad dei neste 3–5 åra halde fram med å vere på ein oppadgåande kurve innan dei fleste segment. Byen sin appell – sterk økonomi, veksande folketal, relativt rimeleg etter europeisk målestokk, og status som trygt tilfluktsstad – vil fortsatt trekkje til seg både sluttbrukarar og investorar. Vi forventar vidare vekst i eigedomsverdiar og leiger, men truleg i eit moderert, meir berekraftig tempo enn dei bratte vekstane det siste tiåret. Dei viktigaste utfordringane med avgrensa tilbod og prisnivå vil vare ved, noko som fører til kontinuerleg innsats frå både offentleg og privat sektor for å finne innovative løysingar (frå nye utbyggingar til endringar i regelverk). Med mindre det skjer store sjokk, vil Praha i 2030 vere ein litt større, meir moderne storby – med nye nabolag, betre infrastruktur, og ein eigedomsmarknad som, sjølv om han er meir moden, framleis gir gode avkastningar og moglegheiter for alle som vil investere eller slå seg ned i denne dynamiske hovudstaden.

Kjelder: Tsjekkisk statistisk kontor; Tsjekkias nasjonalbank; Praha rådhus; CBRE Research cbre.com cbre.com; Cushman & Wakefield Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; Knight Frank Research knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz; Prague Daily News rapportar praguedaily.news praguedaily.news; Expats.cz og Prague Morning marknadsanalysar conbiz.eu expats.cz; utbyggjarutgivingar (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. Alle data er per 2024–2025.