Introducere și Prezentare Generală a Pieței (2025)
Piața imobiliară din Praga în 2025 experimentează o revenire amplă în majoritatea segmentelor, după o scurtă perioadă de stagnare în 2022–2023. Prețurile proprietăților cresc din nou – în special în sectorul rezidențial – impulsionate de cererea reînnoită, scăderea ratelor la credite ipotecare și criza cronică de locuințe din oraș praguedaily.news investropa.com. În același timp, sectoarele de imobiliare comerciale (birouri, retail și ospitalitate) își revin pe măsură ce economia se stabilizează și turismul revine, iar piața investițiilor dă semne de relansare odată cu creșterea volumelor de tranzacții cbre.com knightfrankprostory.cz. În continuare, raportul oferă o privire detaliată asupra tuturor segmentelor principale – rezidențial (inclusiv piața de lux și cea de închirieri), comercial și proprietăți de investiții – alături de principalele tendințe, dinamici regionale, proiecte de dezvoltare și previziuni pentru anii următori.
- Context economic: Se preconizează că economia Cehiei va crește modest în 2025, cu o inflație în scădere și rate ale dobânzilor în scădere treptată cbre.com. Rata de bază a Băncii Naționale Cehe, care a atins un vârf de 7% în 2022, a fost redusă la aproximativ 3,5% până la mijlocul anului 2025, ceea ce se traduce în rate ipotecare mult mai mici (acum ~3,6–4,7%) și condiții de finanțare îmbunătățite pentru cumpărători investropa.com investropa.com. Șomajul rămâne printre cele mai scăzute din Europa (în jur de 3%), susținând veniturile gospodăriilor, iar populația Pragăi continuă să crească (cu ~1,4% de la an la an, ajungând la ~1,38 milioane la începutul lui 2024) a.storyblok.com – tendințe demografice care susțin cererea robustă de imobiliare.
- Piața investițiilor: După o perioadă liniștită, activitatea investitorilor este în creștere. Trimestrul I 2025 a înregistrat cel mai mare volum trimestrial de investiții imobiliare de la începutul lui 2020, indicând o revenire a încrederii knightfrankprostory.cz. Se preconizează că volumul total al investițiilor va depăși 2 miliarde € în 2025, impulsionat inițial de către capitalul autohton (fonduri cehe), dar cu investitori străini care privesc tot mai atent către oportunități, pe măsură ce prețurile se stabilizează knightfrankprostory.cz cbre.com. Randamentele pentru proprietățile de top s-au stabilizat după creșterea din 2022–2023 și se estimează că vor rămâne stabile în 2025 (în jur de 4,0% pentru sectorul rezidențial din Praga, puțin mai mari pentru cel comercial) conbiz.eu cushmanwakefield.com. Per ansamblu, piața imobiliară din Praga arată reziliență și oportunități la început de 2025, deși fiecare segment prezintă propriile dinamici.
Piața rezidențială imobiliară în Praga
Tendințe de preț și cerere în 2025
După ani de apreciere rapidă, prețurile locuințelor din Praga au stagnat sau au scăzut ușor în 2022–2023, dar și-au revenit puternic în 2024 și la începutul lui 2025. Valorile medii ale apartamentelor din Praga au atins niveluri record la începutul lui 2025, depășindu-și vârful de dinaintea corecției. De fapt, apartamentele noi se vând în medie cu aproximativ 160.000 CZK pe metru pătrat (≈6.600 €), cu aproximativ 10–12,5% mai mult decât acum un an praguedaily.news. Potrivit unei analize realizate de cei mai importanți dezvoltatori, 2.550 de apartamente noi au fost vândute în Praga în T1 2025 – cu aproape 60% mai mult decât în T1 2024 – marcând cel mai activ început de an din ultimii 15 ani praguedaily.news. Această creștere a cererii este atribuită scăderii ratelor la credite ipotecare și revenirii încrederii cumpărătorilor: ratele medii ale dobânzilor la creditele pentru locuințe noi au scăzut de la ~5,2% în 2024 la sub 4,7% la începutul lui 2025, determinând mulți cumpărători care așteptau să revină pe piață praguedaily.news. Potențialii proprietari se grăbesc, de asemenea, anticipând noi creșteri de prețuri pe fondul unei oferte reduse praguedaily.news.
Tabel: Schimbări anuale recente ale prețurilor locuințelor (Cehia) conbiz.eu
| An | Schimbare nominală a prețurilor locuințelor |
|---|---|
| 2021 | +25,8% (an de boom) |
| 2022 | +6,9% (creștere mai lentă) |
| 2023 | –1,0% (scădere ușoară) |
| 2024 | ~+7% (Praga; revenire a creșterii) |
Sursa: Oficiul Ceh de Statistică, Banca Națională a Cehiei – Indicele Prețurilor Locuințelor csu.gov.cz conbiz.eu
Până la jumătatea anului 2025, valorile proprietăților din Praga nu doar că s-au recuperat, ci au depășit nivelurile de dinaintea corecției. Apartamentele noi au o medie de 167.947 CZK/m² (în iunie 2025) investropa.com, iar chiar și prețul median al tuturor apartamentelor (inclusiv revânzările mai vechi) a crescut cu ~16% de la an la an, ajungând la aproximativ 131.000 CZK/m² investropa.com investropa.com. Această creștere bruscă vine după o perioadă 2022–începutul lui 2023 când costurile ridicate ale creditelor ipotecare au temperat prețurile; acum, cu patru trimestre consecutive de creștere, piața imobiliară și-a recâștigat avântul investropa.com investropa.com. Prognozele industriei sugerează creșteri continue ale prețurilor până în 2025, deși într-un ritm mai moderat. Banca Națională a Cehiei (CNB) avertizează că o creștere anuală a prețurilor locuințelor de 5–10% este probabilă în condițiile actuale conbiz.eu conbiz.eu. Unii analiști sunt chiar mai optimiști – de exemplu, consultanții de la Swiss Life afirmă că dacă ratele la creditele ipotecare vor scădea la ~4,6% până la sfârșitul lui 2025, prețurile apartamentelor din Praga (care au crescut cu ~10–15% în 2024) ar putea crește într-un ritm similar, de două cifre, și în 2025 conbiz.eu. În general, consensul este că prețurile vor continua să crească pe termen scurt (alimentate de dezechilibrul dintre cerere și ofertă), dar probabil nu în același ritm accelerat ca în boom-ul din 2021.
Constrângeri de ofertă și pipeline-ul de dezvoltare
În ciuda unei cereri viguroase, oferta de locuințe în Praga rămâne cronic insuficientă. Noile construcții sunt mult sub nivelul necesar, ceea ce agravează concurența pentru locuințe. La începutul anului 2025, stocul de apartamente noi nevândute de pe piață era de doar 5.300–5.700 de unități – un număr care abia s-a schimbat în doi ani, chiar dacă dezvoltatorii au lansat treptat proiecte amânate în timpul recentei stagnări praguedaily.news conbiz.eu. Acest stoc static reflectă ritmul lent: orice finalizare nouă este rapid absorbită de cumpărători, și puține proiecte rămân disponibile. Potrivit Oficiului de Statistică al Cehiei, doar ~8.191 de apartamente au fost aprobate în Praga pe tot parcursul anului 2024, în timp ce urbanistii estimează că orașul are nevoie de peste 10.000 de unități noi anual pentru a satisface cererea praguedaily.news praguedaily.news. De fapt, Praga nu a depășit niciodată 10.000 de apartamente autorizate pe an în ultimii 20 de ani, ceea ce a condus la un deficit cumulativ de locuințe care continuă să crească praguedaily.news. Procesul de autorizare și construcție este adesea lung și birocratic, cauzând întârzieri: chiar dacă dezvoltatorii au accelerat lansarea proiectelor în 2024 pentru a profita de revenirea pieței, multe dezvoltări sunt încă în faze incipiente și nu vor ajunge pe piață timp de ani de zile conbiz.eu conbiz.eu.
Mai mulți factori contribuie la criza de ofertă: costurile ridicate de construcție (materialele și forța de muncă au crescut brusc în ultimii ani), lipsa forței de muncă în industria construcțiilor și procedurile complexe de urbanism și aprobare. Deși inflația costurilor de construcție s-a stabilizat într-o oarecare măsură de la vârfurile din 2021–2022, construirea în Praga rămâne costisitoare și lentă a.storyblok.com a.storyblok.com. Mai mult, o parte din unitățile recent autorizate sunt acum pre-vândute investitorilor instituționali (pentru scopuri de închiriere) și, astfel, nu ajung niciodată pe piața publică de vânzare conbiz.eu – reducând efectiv oferta pentru cumpărătorii individuali. Rezultatul este o penurie structurală persistentă de locuințe de vânzare, ceea ce menține presiunea de creștere asupra prețurilor.
Pe o notă pozitivă, mai multe proiecte mari de dezvoltare sunt în curs de desfășurare și vor adăuga locuințe care ar putea atenua această presiune pe termen lung. Acestea includ reamenajări la scară largă ale vechilor zone industriale și inițiative conduse de oraș:
- Smíchov City (Praga 5) – Un proiect masiv cu utilizare mixtă pe terenul unei foste gări de marfă, care se întinde pe aproximativ 200.000 m². Construcția a început, iar sute de apartamente noi au fost livrate în perioada 2023–2025, cu mii de alte locuințe planificate pentru fazele următoare conbiz.eu conbiz.eu.
- Gara de Marfă Žižkov (Praga 3) – Este transformată într-un nou cartier (uneori numit Žižkov City). Planurile prevăd aproximativ 3.000 de apartamente pe acest teren de 300.000 m², cu o investiție totală de ~25 miliarde CZK conbiz.eu conbiz.eu. Construcția inițială a început deja, dar finalizarea întregului proiect va avea loc pe parcursul unui deceniu.
- Rohan City (Praga 8) – Un proiect de dezvoltare pe malul râului de 22 de hectare în zona Karlín/Invalidovna, unde primele faze de apartamente și birouri sunt în construcție conbiz.eu. Acest proiect va furniza mii de locuințe și spații publice extinse de-a lungul râului Vltava, pe măsură ce va avansa.
- Inițiative municipale de locuințe: Orașul Praga, recunoscând criza de accesibilitate, a lansat o companie municipală de dezvoltare (PDS – Pražská developerská společnost) pentru a construi locuințe pe terenuri deținute de oraș. PDS controlează peste 800.000 m² de teren și plănuiește peste 50 de proiecte (în total 6.000–8.000 de apartamente) în următorul deceniu conbiz.eu conbiz.eu. Printre planurile notabile se numără noi cartiere rezidențiale în zone periferice precum Dolní Počernice și Nové Dvory, precum și transformarea unor clădiri existente (de exemplu, o veche poștă) în apartamente accesibile conbiz.eu. Deși rezultatul municipal va fi relativ mic (câteva sute de unități pe an începând cu ~2025), scopul este de a oferi locuințe cu chirie subvenționată pentru angajații esențiali și de a „răci” moderat piața pe termen lung prin creșterea stocului de locuințe non-profit conbiz.eu.
Pe lângă acestea, guvernul discută reforme mai ample pentru a stimula oferta de locuințe. Măsurile propuse includ simplificarea procesului de autorizare prin digitalizare, numirea unui coordonator național pentru locuințe și chiar oferirea de garanții de stat pentru credite ipotecare sau stimulente pentru dezvoltatori pentru a impulsiona construcțiile conbiz.eu. Totuși, dacă aceste reforme nu vor intra în vigoare, analiștii avertizează că deficitul de ofertă din Praga va persista – ceea ce înseamnă că cererea va continua să depășească oferta nouă, iar creșterea prețurilor este probabil să continue în următorii ani conbiz.eu conbiz.eu.
Repere pe districte: zone centrale vs. suburbane
Boom-ul imobiliar din Praga a fost generalizat, dar performanța pieței variază în funcție de district, cu tendințe distincte între centrul istoric și cartierele suburbane. În general, districtul central concentrează cele mai ridicate prețuri – însă unele dintre cele mai rapide creșteri procentuale s-au înregistrat recent în zone emergente de la periferie, pe măsură ce cumpărătorii caută (relativă) accesibilitate și noi dezvoltări acolo.
- Prețuri: În locații centrale prestigioase – de exemplu, Praga 1 (Orașul Vechi/Malá Strana), Praga 2 (Vinohrady) și părți din Praga 7 (Letná) – apartamentele noi depășesc acum în mod obișnuit 200.000 CZK pe m² (peste 8.000 €/m²) praguedaily.news. Aceste zone au o ofertă nouă limitată (multe vânzări sunt în clădiri istorice renovate sau proiecte de tip boutique) și atrag cumpărători înstăriți, inclusiv investitori străini, menținând astfel prețuri foarte ridicate. Prin contrast, în districte exterioare în plină dezvoltare, precum Praga 9 (Vysočany etc.), prețul mediu al apartamentelor noi este în jur de 147.000 CZK/m² – considerabil mai redus, deși încă în creștere praguedaily.news. Alte districte medii precum Praga 4, 5, 10 (care includ mari zone rezidențiale și cartiere de blocuri tip panelák din secolul 20) au tipic prețuri la construcții noi în intervalul 120k–160k CZK/m², în funcție de proiect. Chiar și zonele „mai ieftine” ale Pragăi sunt acum mult peste 100k CZK per m², reflectând faptul că aproape toate părțile orașului au devenit scumpe după standardele naționale.
- Puncte fierbinți de creștere recentă: În ultimul an, mai multe districte de la periferia Pragăi au înregistrat creșteri de preț de două cifre, depășind media orașului. Notabil, Praga 7 (care include zona trendy Holešovice și Letná) a condus piața cu aproximativ +25% creștere anuală a prețurilor, împingând media aici peste 200k CZK/m² investropa.com investropa.com. Praga 10 (zonele Vršovice, Strašnice) a crescut de asemenea cu ~18%, iar Praga 3 (Žižkov și o parte din Vinohrady) a înregistrat o creștere de ~16% investropa.com. Aceste districte îmbină accesibilitatea relativă (comparativ cu centrul) cu îmbunătățirea facilităților și noi proiecte, făcându-le atractive pentru tineri profesioniști și familii. Chiar și Praga 2 – un cartier central – a crescut cu ~17% anual, pe măsură ce cumpărătorii au revenit în cartierele centrale consacrate investropa.com. Pe scurt, creșterea prețurilor a fost generalizată în Praga, aproape toate districtele înregistrând creșteri semnificative pe măsură ce piața și-a revenit.
- Activitate de vânzare: Districtele exterioare tind să domine la numărul de tranzacții, datorită numărului mai mare de construcții noi din aceste zone. De exemplu, în T1 2025, cel mai mare volum de vânzări de apartamente noi a avut loc în Praga 4, 5, 9 și 10 – zone cu proiecte de dezvoltare mari și ansambluri rezidențiale praguedaily.news. Apartamentele mici (garsoniere sau unități cu un dormitor) sunt deosebit de populare printre cumpărători, reprezentând aproximativ 75% din vânzările de apartamente noi, deoarece oamenii se orientează spre ceea ce este cel mai accesibil pe o piață scumpă praguedaily.news. În același timp, cele mai exclusiviste districte centrale (Praga 1, 2) au mai puține tranzacții, dar la prețuri foarte mari per unitate.
- Impactul infrastructurii: Modernizările de transport influențează dinamica anumitor districte. Noua linie de metrou D (aflată acum în construcție) va lega centrul orașului de suburbiile sudice (Pankrác–Krč–Libuš–Písnice). Deși finalizarea întregii linii este amânată pentru anii 2030, așteptările privind viitoarele stații au dus deja la creșterea valorii proprietăților de-a lungul traseului planificat – de exemplu, zonele din apropierea viitoarelor stații Písnice și Nádraží Krč au înregistrat scumpiri notabile, deoarece cumpărătorii pariază pe îmbunătățirea conectivității expats.cz expats.cz. De asemenea, proiectele rutiere în curs (precum extinderile șoselei de centură a Pragăi) și noile linii de tramvai îmbunătățesc treptat accesibilitatea în anumite zone suburbane, ceea ce poate crește atractivitatea imobiliară în timp.
Proprietăți de lux și high-end
Segmentul rezidențial de lux din Praga – care include apartamente istorice premium, penthouse-uri în dezvoltări moderne și vile de lux – experimentează o revenire semnificativă în 2024–2025. În perioada de incertitudine a pieței și de dobânzi ridicate, multe proiecte high-end au fost puse pe hold sau au întâmpinat dificultăți în a găsi cumpărători. Acum, odată cu revenirea încrederii în piață, noi proprietăți de lux și renovări de top reapar pe piață în cele mai scumpe locații din Praga knightfrankprostory.cz. Knight Frank raportează că, după o pauză îndelungată, dezvoltările premium (sau renovările complete) reapar în zone precum Praga 1 și 2, iar calitatea lor superioară împinge prețurile și mai sus în aceste locații knightfrankprostory.cz. Exemple includ reședințe de lux în jurul Pieței Orașului Vechi, pe strada Pařížská (avenuea magazinelor de lux) și complexe rezidențiale noi exclusiviste în Hradčany sau Troja – toate țintind cumpărători bogați, atât locali cât și străini.Prețurile locuințelor de lux din Praga, deși ridicate pentru contextul local, rămân mai scăzute decât în capitalele Europei de Vest, ceea ce sugerează un potențial de creștere suplimentară. Comparațiile internaționale evidențiază faptul că Praga este încă mai accesibilă decât orașe precum München, Viena sau Zurich în ceea ce privește proprietățile imobiliare premium a.storyblok.com. De exemplu, un apartament de lux în Praga la 8.000 €/m² pare „ieftin” comparativ cu proprietăți similare la 12.000–15.000 €/m² în Viena sau München. Această diferență, combinată cu creșterea puterii de cumpărare a Pragăi (puterea de cumpărare pe cap de locuitor în oraș este ~137% din media națională a Cehiei) a.storyblok.com, a atras interesul străinilor pentru piața de lux din Praga. În ultimii ani, cumpărători înstăriți din țări precum Rusia, Ucraina, China și Europa de Vest au achiziționat locuințe de lux în Praga – fie ca investiție, locuință secundară sau reședință principală. (Merită menționat că o parte din cererea venită din partea cetățenilor ruși a scăzut din cauza sancțiunilor UE din 2022, dar alți cumpărători internaționali au ocupat acest spațiu.) Străinii nu se confruntă practic cu bariere legale pentru achiziționarea de proprietăți imobiliare în Cehia – atât cetățenii UE, cât și cei din afara UE au dreptul de a achiziționa proprietăți fără nicio restricție specială sau condiții de rezidență ceelegalmatters.com – ceea ce a făcut din Praga o piață accesibilă pentru investitorii globali. Per ansamblu, perspectiva pentru segmentul rezidențial de lux este pozitivă: dezvoltatorii au suficientă încredere pentru a iniția din nou proiecte de tip premium, iar revenirea turismului și a economiei locale alimentează segmentul superior (de exemplu, persoane bogate din străinătate revin în Praga). Drept urmare, este de așteptat ca segmentul premium să se extindă în următorii ani, ceea ce ar putea reduce diferența de preț dintre Praga și alte centre de lux consacrate.Piața chiriilor și proprietățile de investiții în Praga
Chirii în creștere accelerată și ofertă restrânsă de locuințe de închiriat
Piața chiriilor rezidențiale din Praga a trecut prin schimbări dramatice în ultimii ani, iar până în 2025 devine clar favorabilă proprietarilor din cauza cererii în creștere. Mai mulți factori au contribuit la creșterea cererii de închiriere la niveluri record: creșterea rapidă a prețurilor proprietăților (care a exclus mulți potențiali cumpărători), revenirea studenților și expatriaților după COVID, și un aflux semnificativ de cetățeni străini (inclusiv aproximativ 350.000 de refugiați ucraineni în Cehia din 2022, mulți dintre ei stabilindu-se la Praga) conbiz.eu. Rezultatul a fost o presiune puternică de creștere a chiriilor. După o scurtă scădere în 2020 (când mii de apartamente Airbnb au inundat piața chiriilor pe termen lung în timpul prăbușirii turismului, determinând scăderea chiriilor cu ~25%), revenirea a fost rapidă conbiz.eu. Până în 2022–2023, pe măsură ce turiștii s-au întors și chiriile pe termen scurt au recâștigat acele unități, Praga s-a confruntat cu un nou deficit de locuințe de închiriat, determinând creșterea chiriilor cu aproximativ 7–8% doar în 2023 conbiz.eu. La sfârșitul anului 2024 și începutul lui 2025, chiriile din Praga continuă să crească, deși ritmul începe să se modereze ușor. La începutul lui 2025, chiria medie solicitată în Praga a ajuns la aproximativ 438 CZK pe m² pe lună (aproximativ 21.900 CZK pentru un apartament de 50 m², sau 900 €/lună) conbiz.eu. Aceasta este o creștere față de circa 395 CZK/m² la sfârșitul anului 2023, reflectând o nouă creștere, dar nu la fel de pronunțată ca saltul din 2022–23 conbiz.eu. Pentru context, închirierea unui apartament tipic de 50 m² în Praga (~20.000 CZK/lună) costă acum aproape dublu față de cât ar costa o unitate echivalentă într-un oraș regional mai mic – de exemplu, cu același buget se poate închiria ~80 m² într-un oraș precum Hradec Králové conbiz.eu. Praga este de departe cel mai scump oraș ceh pentru chiriași, locul al doilea fiind Brno, cu aproximativ 15–20% mai ieftin în medie, iar alte orașe (Plzeň, Olomouc, etc.) chiar mai ieftine conbiz.eu.În Praga, districturile centrale și la modă impun cele mai mari chirii, deși, interesant, diferența dintre districturi este puțin mai mică la chirii față de prețurile de cumpărare. Conform indicelui de chirii Deloitte pentru T1 2025, cele mai scumpe districte de închiriere au fost Praga 2 și Praga 3 – care includ zona elegantă Vinohrady și hipsterul Žižkov – cu chirii medii în jur de 478 CZK/m²/lună (aproximativ 19,5 €/m²) conbiz.eu. Alte zone centrale precum Praga 1 și 7 se află într-o gamă similară de prețuri ridicate. Districtele periferice sunt ceva mai accesibile: de exemplu, Praga 9 are o medie de ~423 CZK/m² (≈17€/m²), iar Praga 9 a înregistrat cea mai rapidă creștere a chiriilor (+6,5% într-un singur trimestru), deoarece cererea se extinde spre exterior conbiz.eu. Chiar și cele mai ieftine zone ale orașului, precum unele părți din Praga 11 sau 12, au chirii mult peste 300 CZK/m² – subliniind cât de puternică este cererea în tot orașul.
Această piață robustă de închirieri este o sabie cu două tăișuri: oferă randamente solide pentru proprietari, dar pune presiune pe gospodăriile locale. După anumite estimări, accesibilitatea chiriilor în Praga este dificilă – o chirie tipică pentru un apartament modest poate consuma o parte semnificativă din venitul median. Totuși, deoarece tot mai mulți oameni consideră că achiziția este imposibilă, chiria rămâne singura opțiune, crescând astfel numărul chiriașilor. Analiștii din industrie estimează că procentul gospodăriilor cehe care locuiesc în chirie va ajunge la ~25% până în 2030, față de nivelurile istoric mai scăzute (cehii au avut tradițional una dintre cele mai mari rate de proprietate din Europa) conbiz.eu conbiz.eu. Praga, fiind mai urbană și mai internațională, are deja o pondere mai mare a locuințelor închiriate decât media națională, iar această tendință este așteptată să crească.
Randamente din chirii și proprietăți de investiții
Din perspectiva unui investitor, propunerea buy-to-let din Praga s-a îmbunătățit oarecum în ultimii doi ani. Randamentele chiriei (venitul anual din chirii împărțit la prețul proprietății) în Praga erau notoriu de mici (adesea doar 2–3%) în perioada de boom 2015–2021, deoarece valorile proprietăților creșteau mai rapid decât chiriile. Însă situația s-a schimbat în jurul anilor 2022–2024: cu stagnarea creșterii prețurilor la proprietăți și creșterea abruptă a chiriilor, randamentele brute au crescut la aproximativ 4,0% în Praga conbiz.eu. O analiză din 2024 a estimat randamentul mediu al apartamentelor din Praga la ~4%, în creștere față de aproximativ 3% în anii de vârf ai boomului conbiz.eu. Acesta este în continuare un randament relativ scăzut (reflectând statutul Pragai ca o piață stabilă și cu risc redus), dar acum este comparabil cu multe orașe occidentale și mai ridicat decât propriul trecut recent al Pragăi. Randamentele din orașele regionale tind să fie mai mari – de exemplu, randamentul mediu al chiriilor în Ostrava este de ~5,1%, având în vedere prețurile de achiziție mult mai mici – în timp ce randamentele din Brno sunt apropiate de cele din Praga (~3% sau puțin sub această valoare) din cauza prețurilor ridicate conbiz.eu. Chiar și la ~4%, randamentele brute ale Pragăi nu sunt excepțional de mari, însă mulți investitori le tolerează pentru că se așteaptă la o apreciere puternică a capitalului. Combinația dintre randamente modeste și probabilitatea ridicată de creștere a prețului face ca proprietățile din Praga să fie o investiție populară pe termen lung. Este important de notat că randamentele de ~4% sunt brute; după ce se scad cheltuielile (întreținere, impozit pe proprietate, perioade de neocupare etc.), randamentele nete ar putea fi de ~3% conbiz.eu. Totuși, având în vedere dobânzile scăzute la depozite, investitorii consideră imobiliarele o clasă de active atractivă. Este demn de remarcat faptul că, pe măsură ce condițiile de creditare ipotecară se îmbunătățesc (scăderea ratelor și relaxarea vechilor restricții impuse de CNB), tot mai mulți investitori cu efect de levier revin pe piață – practic, unii cumpărători profită de credite ipotecare mai ieftine pentru a finanța achiziții de proprietăți de închiriat, contând pe chirii pentru a acoperi ratele conbiz.eu. Această tendință s-a intensificat la sfârșitul anilor 2024 și 2025 și se așteaptă să susțină creșterea continuă a ofertei private de închiriere.Închirieri instituționale și reglementare
Una dintre cele mai semnificative schimbări în peisajul închirierilor din Praga este creșterea proprietarilor instituționali și a sectorului Build-to-Rent. Dacă în trecut piața închirierilor era dominată de proprietari privați individuali, în ultimii ani au apărut investitori mari (fonduri, companii de asigurări, firme imobiliare) care cumpără întregi ansambluri noi pentru a le închiria conbiz.eu conbiz.eu. De exemplu, au existat cazuri în care fonduri străine și locale au cumpărat sute de apartamente la pachet de la dezvoltatori, transformându-le imediat în locuințe de închiriat pe termen lung. Această piață incipientă a locuințelor instituționale de închiriat se extinde – iar 2024–2025 a marcat un punct de cotitură, cu mai multe tranzacții și proiecte importante Build-to-Rent anunțate conbiz.eu conbiz.eu. Tendința este susținută și de inițiative guvernamentale: statul ceh a discutat despre oferirea de garanții pentru finanțarea locuințelor de închiriat și vede în proprietarii instituționali o posibilă soluție pentru creșterea accesului la locuințe. Beneficiul acestei schimbări ar putea fi o ofertă mai mare de locuințe de închiriat administrate profesional (de obicei cu servicii și mentenanță mai bune pentru chiriași). Totuși, există și un dezavantaj: atunci când investitorii cumpără proiecte noi, acele unități nu mai sunt disponibile pentru achiziționare de către persoane fizice, ceea ce poate restrânge și mai mult piața de vânzare și poate împinge prețurile în sus conbiz.eu. Astfel, deși Build-to-Rent ajută oferta de închirieri, poate agrava indirect problema accesibilității la achiziție – un paradox remarcat de observatorii pieței.În ceea ce privește reglementările, piața de închirieri din Cehia este relativ liberală. Nu există controale naționale asupra chiriilor sau limite la creșterea chiriilor pentru locuințele private; chiriile sunt stabilite prin acord de piață între proprietar și chiriaș. (Singurele excepții sunt un număr mic de contracte mai vechi aflate încă sub reglementările anterioare și unitățile de “locuințe sociale” subvenționate de oraș, care reprezintă o fracțiune infimă din stoc.) Chiriașii sunt protejați prin legi de închiriere aliniate la standardele UE – de exemplu, evacuarea necesită o cauză legală, se aplică perioade de preaviz, etc. – dar nu există o limită generală asupra prețurilor la chirii. În piața tensionată a Pragăi, asta înseamnă că chiriile pot crește rapid până când chiriașii ripostează sau cererea scade. Autoritățile locale explorează măsuri pentru a tempera creșterea chiriilor (de exemplu, discutând reguli mai stricte pentru închirierile pe termen scurt precum Airbnb, care pot reduce numărul de unități disponibile pe termen lung), dar până în 2025 nu există nicio legislație majoră privind controlul chiriilor. În schimb, abordarea este de a crește oferta: așa cum s-a menționat, Praga investește în proiecte municipale de închiriere pentru a oferi locuințe accesibile anumitor grupuri (cu moderare a chiriei pentru acele apartamente) conbiz.eu. De asemenea, monitorizarea Airbnb a crescut – Praga ia în considerare impunerea obligativității de înregistrare și, poate, limitarea numărului de zile pentru închirierile pe termen scurt, cu scopul de a readuce unele apartamente pe piața pe termen lung – dar acest lucru este încă în desfășurare. Pentru moment, proprietarii din Praga beneficiază de un sistem de piață liberă, iar cu rate de neocupare extrem de scăzute, aceștia dețin o putere considerabilă de stabilire a prețurilor.
Segmente ale pieței de real estate comercial
Piața birourilor
Piața birourilor din Praga în 2025 se află pe o bază stabilă, dând dovadă de reziliență după tulburările cauzate de pandemie. Cu aproximativ 3,7 milioane m² de spații moderne de birouri, Praga este al doilea cel mai mare hub de birouri din regiunea ECE (după Varșovia). Anul 2023 a înregistrat o încetinire relativă a închirierilor, deoarece companiile și-au reevaluat necesitățile de spațiu, însă cererea a crescut la finalul lui 2024 și la începutul lui 2025. În primul trimestru din 2025, rata de neocupare a birourilor din Praga a scăzut la aproximativ 7,0%, față de circa 7,5–8% cu un an înainte knightfrankprostory.cz. Acest lucru indică faptul că birourile goale sunt ocupate, datorită unei combinații între oferta nouă limitată și activitatea susținută de închiriere. Volumul net de închirieri (fără reînnoiri) în primul trimestru din 2025 a fost de 47.900 m² – cu aproximativ 5% mai mult decât în aceeași perioadă din 2024 knightfrankprostory.cz, reflectând o încredere mai mare din partea chiriașilor, pe măsură ce tot mai mulți angajați revin la birou cel puțin într-un regim hibrid.
Chiriile pentru birouri de primă clasă au crescut și ele. Chiriile headline pentru birourile de cea mai bună calitate, clasa A, situate în centrul orașului, ajung acum la aproximativ €29–30 pe m²/lună și au crescut cu ~7% de la an la an până în T1 2025 knightfrankprostory.cz. Proprietarii celor mai noi clădiri, cu specificații de top, au reușit să solicite tarife mai mari din cauza disponibilității reduse de spații premium. Mulți chiriași caută să se relocheze în birouri mai bune pentru a atrage angajații înapoi la sediu (migrarea spre calitate), lucru care a dus la creșterea chiriilor pentru clădirile moderne și sustenabile. Între timp, clădirile mai vechi și mai puțin eficiente se confruntă cu dificultăți – unele au un grad de neocupare mai mare și pot necesita repoziționare sau renovare. Cushman & Wakefield remarcă faptul că calitatea este crucială: birourile bine situate, certificate verde, sunt la mare căutare și pot solicita chirii premium, în timp ce birourile secundare întâmpină dificultăți și pot deveni candidate pentru schimbarea scopului (de exemplu, conversie în rezidențial sau utilizare mixtă) dacă nu pot satisface cerințele moderne ale chiriașilor cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
Pe partea de ofertă, noile livrări de birouri în Praga au fost modeste în ultima perioadă. Dezvoltatorii au pus pe pauză sau au amânat unele proiecte în 2020–2022, astfel că dezvoltările planificate pentru 2023–2025 sunt limitate. Media anuală a noilor spații livrate în ultimii 10 ani a fost de circa 150.000 m², dar 2023–2024 a înregistrat livrări mult sub acest prag, iar 2025 se așteaptă, de asemenea, să aducă mai puține spații decât media knightfrank-prod-api.springsystems.cz. Această scădere a ofertei a contribuit la limitarea creșterii gradului de neocupare. Câteva proiecte importante sunt în derulare – de exemplu, dezvoltarea Masaryčka lângă Gara Masaryk (un proiect mixt cu birouri semnificative proiectate de Zaha Hadid Architects) adaugă birouri moderne în centrul orașului. De asemenea, Port7 din Holešovice și Nová Waltrovka din Jinonice au livrat recent noi birouri care au fost în mare parte pre-închiriate. Având în vedere oferta limitată în perioada următoare și interesul susținut al chiriașilor, perspectivele pieței de birouri din Praga sunt stabile spre pozitive: gradul de neocupare este de așteptat să rămână la un nivel mediu, de o singură cifră (%), iar creșterea chiriilor poate continua, deși într-un ritm mai normalizat. Companiile se adaptează în mare parte la munca hibridă prin optimizarea (nu abandonarea) spațiilor de birouri – multe au nevoie de mai puțin spațiu per angajat, dar își doresc un mediu de calitate superioară, ceea ce sprijină cererea pentru proiecte noi.
Subpiețele cheie de birouri au performanțe diferite. Centru orașului (Praga 1) și subpiețele Inner City (cum ar fi Pankrác, Karlín, Smíchov) au cele mai mici rate de neocupare și cele mai mari chirii, în timp ce unele zone din Outer City (periferii) au mai multe spații disponibile. De exemplu, Praga 4 (Pankrác/Budějovická) și Praga 8 (Karlín) rămân locații corporative foarte populare, cu o cerere puternică și creșteri chiar și la nivelul chiriilor. În contrast, zonele cu imobile mai vechi, precum unele părți din Praga 5 (Nové Butovice), prezintă o rată de neocupare puțin mai ridicată. Per ansamblu, birourile din Praga fac față bine perioadei post-pandemice – orașul beneficiază de o cerere diversificată (inclusiv din partea companiilor IT, servicii financiare, firme de consultanță și agenții UE), dar și de lipsa supraconstruirii. Principala provocare ce urmează va fi legată de reutilizarea clădirilor de birouri îmbătrânite care nu mai pot concura cu standardele noi; unele ar putea fi renovate, în timp ce altele ar putea fi reconvertite în rezidențial sau alte utilizări (o tendință de urmărit după 2025).
Retail și Hoteluri
Sectorul imobiliar de retail din Praga se află pe drumul unei redresări și adaptări graduale. Piața de retail high-street din centrul Pragăi (ex. Na Příkopě, Pařížská, Piața Wenceslas) a fost afectată de pandemia COVID, când fluxul de turiști a dispărut, însă 2024 a adus o revenire a vizitatorilor și a cumpărătorilor. Până în 2025, turismul a revenit în forță, aspect esențial pentru comercianții praghezi: orașul a primit peste 8 milioane de vizitatori în 2024, depășind ușor nivelurile pre-pandemice praguedaily.news, iar această tendință se menține ascendentă. Cushman & Wakefield raportează că retailul de lux beneficiază de revenirea turismului, deoarece vizitatorii cu venituri ridicate (în special din SUA, statele din Golf și acum Asia) se îndreaptă spre buticurile de lux din Pařížská cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Baza de clienți din segmentul de lux este mai puțin sensibilă la inflație, așa că magazinele high-end văd o creștere a vânzărilor și, în unele cazuri, extindere. Străzile principale și centrele comerciale din Praga înregistrează acum activitate intensivă de închiriere și o rată scăzută de neocupare, ceea ce duce la o perspectivă de creștere modestă a chiriilor. Chiriile prime pe arterele de retail din Praga sunt de așteptat să crească moderat în 2025, inversând scăderile din perioada 2020–21 cushmanwakefield.com. De asemenea, centrele comerciale performante și-au recuperat în mare măsură mixul de chiriași și fluxul de vizitatori; proprietarii celor mai importante centre (precum OC Chodov, Westfield, Palladium) iau din nou în calcul creșteri ușoare de chirii pe măsură ce vânzările retailerilor se îmbunătățesc cushmanwakefield.com.
Totuși, nu tot retailul este la fel. Segmentul de retail de mijloc (branduri mainstream care vizează consumatorii locali) își revine mai lent, întrucât încrederea consumatorilor cehi a atins minimul abia la sfârșitul anului 2022 și s-a îmbunătățit treptat cushmanwakefield.com. Inflația ridicată din 2022 i-a afectat pe consumatori, însă până în 2025 inflația este mai scăzută și salariile reale cresc din nou, ceea ce ar trebui să susțină cheltuielile în retail. Retailerii de tip discount și lanțurile de supermarketuri au prosperat în perioadele dificile și continuă să se extindă (de exemplu, lanțuri ca Lidl sau Pepco rămân chiriași activi). În contrast, unele branduri internaționale care au plecat în timpul pandemiei nu au revenit încă, dar notabil în 2024, piața cehă a văzut 16 branduri noi intrând (conform C&W) pe măsură ce încrederea crește cushmanwakefield.com. Perspectivele pentru retailul din Praga sunt prudent optimiste: creșterea economică stabilă și turismul în plină expansiune reprezintă un avantaj, dar creșterea comerțului electronic și costurile operaționale ridicate rămân provocări constante. Ne așteptăm la creșteri incrementale ale chiriilor în locațiile premium, o concentrare continuă pe oferte alimentare/băuturi și divertisment pentru a atrage cumpărătorii și probabil niciun nou centru comercial major (dezvoltatorii se concentrează pe reamenajarea sau extinderea centrelor existente mai degrabă decât pe construirea unor noi malluri, având în vedere saturația pieței).
Sectorul ospitalității și al proprietăților hoteliere din Praga a revenit spectaculos. Praga este istoric o destinație de city-break de top, iar până în 2024–2025 a revenit practic la volumele de turism de dinainte de Covid. Datele despre performanța hotelieră evidențiază acest aspect: în trimestrul al treilea din 2024, hotelurile din Praga au înregistrat cea mai puternică creștere a veniturilor din Europa, cu RevPAR (venit pe cameră disponibilă) în creștere cu 11% de la începutul anului față de 2019 cushmanwakefield.com. Gradul de ocupare și tarifele la camere au crescut datorită cererii acumulate pentru călătorii. În 2025, creșterea va continua, deși într-un ritm mai normal. Cererea în 2025 este așteptată să depășească nivelul din 2019 cu peste 16% pe piața hotelieră din Praga, susținută de revenirea vizitatorilor pe distanțe lungi din Asia și de conectivitatea aeriană îmbunătățită cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Notabil, grupurile de turiști asiatici (absente timp de ani de zile) se întorc, iar noile rute de zbor directe (de exemplu, spre Orientul Mijlociu și Asia) stimulează sosirile internaționale.
Pe partea de ofertă, numărul camerelor de hotel din Praga crește doar marginal – oferta de hoteluri rămâne limitată, practic fără livrarea unor hoteluri mari noi în ultimii ani cu excepția câtorva reconversii. Singurul segment care atrage investiții este categoria hotelurilor de lux: aproximativ 320 de noi camere de hotel de lux sunt planificate pentru deschidere până la sfârșitul lui 2025 (inclusiv proiecte de top precum renovatul Fairmont Golden Prague și hoteluri noi în clădiri istorice) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Chiar și cu acestea, segmentul hotelurilor de lux din Praga va rămâne subofertat (doar ~2,8% din totalul camerelor), ceea ce indică potențial pentru o creștere suplimentară cushmanwakefield.com. Per ansamblu, perspectiva pentru industria ospitalității este pozitivă – numărul mai mare de turiști susține veniturile hotelurilor, dar și ale proprietăților conexe, precum restaurante, cafenele și apartamente destinate închirierii pe termen scurt. Investitorii au observat: după o pauză, există un nou interes pentru achiziții și dezvoltări hoteliere în Praga, mai ales din partea operatorilor internaționali care doresc să pătrundă pe piață sau să modernizeze proprietăți existente.
Proprietăți Industriale și Logistice
Sectorul de proprietăți imobiliare industriale & logistice din zona extinsă a Pragai a fost unul dintre performeri în ultimii ani și continuă să fie robust în 2025, chiar dacă se normalizează după boom-ul comerțului electronic din pandemie. Locația strategică a Pragăi în Europa Centrală și piața sa de consum o fac un nod logistic de prim rang. În perioada 2020–2021, cererea pentru depozite a crescut vertiginos (impulsionată de comerțul online și stocarea de inventar de către companii), generând niveluri record de ocupare și chirii în creștere rapidă. Până în 2024, acest sector s-a temperat ușor pe măsură ce cererea ciclică a scăzut, dar factorii fundamentali rămân solizi. Cushman & Wakefield notează că, deși activitatea de închiriere în spațiile industriale din Cehia s-a răcit cu aproximativ o treime în 2024 din cauza condițiilor economice generale mai slabe, cererea rămâne la niveluri istoric ridicate iar reorientarea lanțurilor de aprovizionare (near-shoring-ul) continuă să aducă cerințe noi pe piața cehă cushmanwakefield.com.
În regiunea Praga, ratele de neocupare pentru spațiile logistice moderne sunt extrem de scăzute (adesea sub 3%), deoarece orice nou depozit finalizat este închiriat rapid. Cererea estimată pentru 2025 este așteptată să rămână stabilă la un nivel sănătos, însă nu la fel de intensă ca în anii de vârf ai pandemiei cbre.com. Un factor limitativ este simpla lipsă de spații disponibile – Praga dispune de o ofertă restrânsă de terenuri pentru depozite mari, ceea ce a împins unele dezvoltări către regiunile învecinate. Drept urmare, chiriile prime pentru spațiile industriale din Praga au stagnat la niveluri record (aproximativ 6–7 €/m²/lună pentru unitățile logistice premium) după creșterea accentuată din 2021–2022. Previziunile pentru 2025 sugerează că chiriile vor rămâne în general stabile la aceste niveluri ridicate, susținute de cererea puternică și nivelul redus de neocupare cushmanwakefield.com. Dezvoltatorii construiesc depozite noi în zona extinsă a Pragăi (de exemplu, de-a lungul autostrăzilor D8 și D11) și dezvoltarea speculativă este reluată cu prudență pentru a răspunde cererii chiriașilor.
Randamentele investițiilor industriale s-au ajustat (au crescut moderat) în 2023 pe fondul dobânzilor mai mari, însă cele mai bune active logistice din zona Pragăi se tranzacționează încă la prețuri atractive, având în vedere perspectiva de creștere. O tendință notabilă este interesul în creștere pentru logistica urbană – centre de distribuție de mici dimensiuni, aproape de oraș, pentru livrări rapide. Pe măsură ce populația Pragăi crește și cumpărăturile online rămân populare, astfel de spații logistice de proximitate sunt tot mai căutate. Per ansamblu, sectorul imobiliar industrial din Praga este anticipat să rămână extrem de rezilient: chiar și într-o economie incertă, schimbările structurale (comerț electronic, aprovizionare de proximitate, strategii de stoc „just-in-case”) susțin cererea. Normalizarea înseamnă pur și simplu că e posibil să nu mai vedem creșteri de două cifre ale chiriilor sau o rată de neocupare ultra-scăzută de 1%, ci mai degrabă un echilibru durabil cu grad ridicat de ocupare stabil și creșteri de chirie în concordanță cu inflația.
Principale Proiecte de Dezvoltare și Impactul Infrastructurii
Numeroase proiecte de dezvoltare și modernizări de infrastructură sunt în derulare în Praga, acestea urmând să modeleze peisajul imobiliar în anii următori. Am menționat deja marile proiecte brownfield cu accent rezidențial (Smíchov City, Žižkov, Insula Rohan etc.) și planurile municipale pentru locuințe. În plus, inițiative de reamenajare urbană în zonele centrale deschid calea pentru noi cartiere mixte:
- Revitalizarea zonei Florenc: În iunie 2025, consiliul orașului Praga a aprobat un plan cuprinzător pentru transformarea autogării Florenc și a împrejurimilor Gării Masaryk (la intersecția cartierelor Praga 1, 8 și 3). Sub brandul „Florenc 21,” proiectul va transforma un nod de transport neglijat într-un cartier modern cu locuințe, birouri, piețe publice și facilități culturale praguedaily.news praguedaily.news. Planul include noi blocuri de apartamente, o grădiniță, spații verzi și chiar instalații de artă publică. În schimbul drepturilor de dezvoltare, investitorii privați vor contribui cu peste 300 de milioane CZK la infrastructura publică din zonă (cum ar fi o nouă grădiniță municipală și modernizarea străzilor și utilităților) praguedaily.news praguedaily.news. Acest proiect este important strategic deoarece va face legătura între centrul istoric al orașului și noul cartier Karlín, reunind țesutul urban care a fost mult timp divizat de depourile de cale ferată și autogară praguedaily.news. Ca parte a acestui proces, soarta vechii autogări Florenc este în curs de a fi reconsiderată – orașul studiază dacă să o păstreze acolo sau să relocheze traficul de autobuze pe distanțe lungi – lucru care ar putea elibera și mai mult teren pentru reamenajare praguedaily.news. Revitalizarea Florenc, împreună cu dezvoltarea adiacentă Masaryčka, va crea un nou nucleu multifuncțional care se preconizează că va crește valoarea proprietăților din zonă în următorul deceniu.
- Infrastructura de transport: Cea mai mare investiție de transport a Pragai este Linia de Metrou D. Construcția primei secțiuni (Pankrác–Olbrachtova–Nové Dvory etc.) a început în 2022 și este în curs de desfășurare. Deși primele stații nu se vor deschide până aproximativ în 2027, proiectul deja influențează piața imobiliară din acele zone sudice. Dezvoltatorii planifică proiecte în jurul viitoarelor stații precum Nové Dvory (unde este prevăzut un nou centru cu apartamente, birouri și un P+R) pdspraha.eu. Compania de dezvoltare a orașului, PDS, este profund implicată în Nové Dvory, valorificând metroul ca un „impuls” pentru un nou cartier rezidențial pdspraha.eu. În plus, Praga are multiple proiecte de infrastructură rutieră: secțiuni ale Centurii Exterioare (D0) avansează (de exemplu, legătura viitoare dintre Běchovice și D1), ceea ce va îmbunătăți conectivitatea pentru suburbii și zonele logistice, putând crește interesul imobiliar în aceste periferi. Infrastructura feroviară este, de asemenea, notabilă: planurile pentru o linie feroviară spre Aeroportul Praga și coridoare de cale ferată de mare viteză vor îmbunătăți, pe termen lung, accesul și, posibil, vor stimula dezvoltarea în sectoarele de nord-vest ale Pragăi (în jurul Dejvice, Veleslavín și nu numai). Deși aceste mari proiecte au termene lungi, investitorii prevăzători iau deja în calcul impactul lor asupra atractivității viitoare a locațiilor.
- Inițiative „Praga de Mâine”: Orașul își planifică activ viitorul dezvoltării prin programe precum „Prague Tomorrow?” al Praha @ Camp, care cartografiază toate construcțiile majore planificate. Accentul este pus pe dezvoltarea durabilă – integrarea infrastructurii verzi, a clădirilor eficiente energetic și a unui design urban rezilient. De exemplu, proiectele adaugă acoperișuri verzi și sisteme de gestionare a apei pluviale (așa cum este obligatoriu în Florenc) praguedaily.news, iar noi parcuri publice sunt incluse în multe proiecte mari (cum ar fi un parc pe malul râului în Rohan City). Aceste îmbunătățiri nu doar că fac proiectele mai locuibile, dar tind și să crească valoarea proprietăților din apropiere, prin îmbunătățirea mediului urban general.
În rezumat, Praga trece prin dezvoltări semnificative și modernizări ale infrastructurii care vor extinde capacitatea orașului și ar putea reduce presiunea din centru prin crearea unor noi noduri atractive. Deși șantierele pot fi deranjante (numeroasele lucrări rutiere din 2024–25 au cauzat, de exemplu, ambuteiaje), efectul pe termen lung va fi o conectivitate îmbunătățită și un stoc mai mare de locuințe/birouri. Piețele imobiliare din jurul acestor proiecte observă, de obicei, creșteri anticipate ale prețurilor – după cum s-a menționat, zonele din jurul noilor stații de metrou și din cartierele revitalizate devin deja mai scumpe expats.cz expats.cz. Pentru dezvoltatori și investitori, este esențial să urmărească aceste proiecte transformative, deoarece ele indică unde s-ar putea afla următoarele oportunități (și creșteri de valoare) în Praga.
Tendințe ale investițiilor străine și reguli de proprietate
Investițiile străine au jucat un rol important pe piața imobiliară din Praga – atât în domeniul comercial (unde capitalul instituțional din străinătate finanțează adesea achiziții mari de birouri sau spații comerciale), cât și în sectorul rezidențial (prin intermediul cumpărătorilor individuali străini sau al expaților). În 2025, interesul investitorilor străini rămâne ridicat, deși peisajul s-a schimbat ușor în ultimii ani.
Reglementări privind proprietatea: Republica Cehă este foarte deschisă proprietății de imobile de către străini. Orice persoană fizică sau companie străină poate achiziționa proprietăți imobiliare în Cehia practic fără restricții, indiferent de naționalitate ceelegalmatters.com. Spre deosebire de unele țări care cer rezidență sau impun taxe suplimentare pentru cumpărătorii străini, legea cehă tratează cumpărătorii străini aproape la fel ca pe cei locali. Tranzacțiile se realizează în coroane cehe și trebuie înregistrate în Registrul Cadastral, dar nu există bariere speciale. (O excepție: terenurile agricole au avut restricții în trecut pentru cetățenii din afara UE, dar acestea au fost eliminate; de asemenea, cetățenii din țări aflate sub sancțiuni internaționale, cum ar fi Rusia, pot întâmpina limitări din cauza politicii de sancțiuni a UE, dar acest lucru afectează relativ puține cazuri și este determinat politic.) Concluzia este că piața imobiliară a Pragăi este accesibilă investitorilor globali, ceea ce a contribuit la mixul cosmopolit privind proprietatea din oraș.
Cumpărători rezidențiali străini: În segmentul rezidențial de top din Praga, o proporție notabilă dintre cumpărători au fost istoric străini – de exemplu, cumpărătorii ruși și ucraineni au fost activi în cartierele de lux (Praga 1, 2, 6) în anii 2010, alături de cumpărători vest-europeni care achiziționau a doua locuință. Din 2022, cererea rusă a scăzut din cauza sancțiunilor și dificultăților de finanțare, dar cererea altor străini a crescut (inclusiv expatriați ucraineni care își investesc averile, precum și mai mulți cetățeni UE atrași de calitatea vieții din Praga și de prețurile încă mai mici decât în orașele lor de origine). Mulți străini achiziționează pentru investiții sau venituri din chirii, având în vedere piața chiriașilor puternică a Pragăi, sau pentru uz personal dacă se relochează pentru muncă. Există, de asemenea, o comunitate importantă de expatriați în Praga (profesioniști care lucrează în IT, finanțe etc.), care deseori aleg să cumpere după ce au închiriat o perioadă, alimentând astfel cererea. Potrivit observatorilor pieței, cumpărătorii străini au un impact deosebit în piața de apartamente de lux și în noile dezvoltări din zonele centrale – ei pot reprezenta oriunde între 10–30% dintre cumpărătorii unor proiecte premium, în timp ce piața de masă din cartierele periferice este covârșitor formată din cumpărători cehi locali.
Investiții comerciale: Pe partea comercială, Praga a înregistrat istoric majoritatea volumelor de investiții provenind de la investitori instituționali străini (fonduri austriece, germane, americane, britanice și din ce în ce mai mult asiatice). De exemplu, multe clădiri de birouri de top și centre comerciale din Praga sunt deținute de fonduri de investiții germane sau companii imobiliare austriece, reflectând decenii de flux de capital transfrontalier. În ultimii ani, însă, investitorii locali au devenit mai proeminenți. Combinarea unei piețe fierbinți înainte de 2022 și apoi creșterea dobânzilor a făcut ca investitorii din Cehia (adesea prin fonduri și dezvoltatori imobiliari locali) să intervină și să ocupe o cotă mai mare din tranzacții. Knight Frank remarcă faptul că în 2025 cererea este condusă de capitalul local, în special de fondurile cehe de investiții imobiliare care caută active stabile, generatoare de venituri knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. Acești investitori locali dispun de capital în moneda națională și s-au simțit adesea mai confortabil să finalizeze tranzacții în perioade incerte decât unii jucători străini care au pus pe pauză activitatea. Drept urmare, în 2024, cumpărătorii locali au reprezentat o parte semnificativă a volumului de investiții (de exemplu, achiziția mai multor clădiri de birouri de către fondul ceh Trigea, cumpărarea de parcuri de retail de către investitori locali etc.).
Asta spus, investițiile străine sunt pe cale să își revină pe măsură ce condițiile se îmbunătățesc. Mulți investitori internaționali revin în Europa Centrală cu strategii noi pentru anul 2025, acum că prețurile s-au ajustat și riscul valutar este mai bine acoperit. Praga este văzută ca un refugiu sigur în regiunea ECE – oferă stabilitate apropiată de zona euro, fără a fi în euro (unii investitori oportuniști văd chiar coroana cehă ca având potențial de apreciere). Domenii precum logistica industrială din jurul Pragăi au atras capital străin (de exemplu, jucători globali precum Prologis și GLP sunt dezvoltatori/proprietari activi în parcurile industriale din Praga). Ospitalitatea este o altă zonă de interes reînnoit – investitori din Orientul Mijlociu și Asia au analizat active hoteliere din centrul Pragăi, având în vedere revenirea turismului. Iar pe segmentul nou de locuințe instituționale de închiriat, mai multe fonduri străine (din Germania, Suedia etc.) fie s-au asociat cu dezvoltatori locali, fie au achiziționat portofolii rezidențiale de închiriat în Praga conbiz.eu. De exemplu, Heimstaden din Suedia a achiziționat în ultimii ani mii de apartamente (deși în mare parte în afara Pragăi) și urmărește extinderea portofoliului său „build-to-rent” și în Praga.
În rezumat, investitorii străini rămân parte integrantă a pieței din Praga, aducând capital și adesea expertiză. Regulile jocului sunt favorabile – fără restricții legale privind deținerea – ceea ce face din Praga o țintă atractivă. Pe termen scurt, ne așteptăm ca volumele investițiilor transfrontaliere să crească odată cu stabilizarea ratelor dobânzilor: prognoza CBRE prevede explicit un volum total al investițiilor de peste 2 miliarde € în 2025, în creștere față de anii anteriori cbre.com cbre.com. O parte semnificativă din această sumă va implica probabil capital străin, fie direct, fie prin parteneri locali. De asemenea, mixul s-ar putea orienta spre anumite sectoare: investitorii străini sunt deosebit de interesați de birouri premium, retail de calitate (high street și centre comerciale dominante), hoteluri și logistică în Praga, în timp ce investitorii locali achiziționează și proprietăți secundare și tranzacții mai mici. Această dinamică asigură concurență sănătoasă și lichiditate pe piață.
Factori economici și demografici care influențează piața imobiliară
Câțiva factori la nivel macro influențează tendințele imobiliare din Praga:
- Cresterea economică și ocuparea forței de muncă: Se estimează că economia Republicii Cehe va crește cu aproximativ 2–3% în 2025, un ritm moderat care totuși susține activitatea pe piața imobiliară cbre.com. Praga, în calitate de capitală, depășește de obicei media națională datorită concentrării sale de servicii, IT și industrii cu valoare ridicată. Orașul se bucură de aproape depline nivele de ocupare – șomajul în Praga se situează în jur de 2%, printre cele mai scăzute din UE, ceea ce stimulează creșterea salariilor și sporește puterea de cumpărare a rezidenților. O piață a muncii solidă înseamnă că mai multe persoane pot forma gospodării și își pot permite chirii sau ipoteci (cel puțin pentru categoriile de venituri superioare). De asemenea, atrage migranți din alte regiuni, ceea ce adaugă presiune asupra cererii de locuințe. Pe de altă parte, lipsa acută de forță de muncă (mai ales în construcții și meserii specializate) poate limita oferta prin creșterea costurilor de construcție și întârzieri ale proiectelor.
- Ratele dobânzilor și inflația: Traiectoria ratelor dobânzilor are un impact direct asupra pieței imobiliare. După cum s-a menționat, creșterile agresive ale ratelor efectuate de Banca Națională a Cehiei în 2021–2022 (pentru a combate inflația ridicată) au dus la creșterea ratelor la creditele ipotecare peste 5%, ceea ce a răcit piața imobiliară în 2022–23. Acum, pe măsură ce inflația este ținută sub control (inflația generală a scăzut de la două cifre în 2022 la aproximativ 2–3% până la sfârșitul lui 2024) cnb.cz, CNB a reușit să reducă ratele de politică monetară, ușurând costurile de finanțare. Până la mijlocul lui 2025, ratele medii la creditele ipotecare în Praga sunt în jur de 3,6–4,7%, cele mai mici din ultimii ani investropa.com investropa.com. Acest lucru a îmbunătățit instantaneu accesibilitatea pentru mulți cumpărători, deoarece ratele lunare la creditele ipotecare pentru un împrumut tipic au scăzut cu mii de coroane investropa.com. Drept urmare, boom-ul ipotecar din primăvara 2025 a adus băncilor o creștere a cererilor de împrumut, pe măsură ce cumpărătorii au profitat de ratele favorabile investropa.com. Ratele mai mici ale dobânzilor reduc și costul capitalului pentru investitori, făcând randamentele din imobiliare mai atractive față de obligațiuni. Atâta timp cât ratele dobânzilor rămân în această bandă inferioară (iar CNB indică faptul că este probabil să rămână relativ stabile pe tot parcursul lui 2025) cnb.cz investropa.com, acest lucru oferă un context favorabil pentru cererea și prețurile imobiliare. Principalul risc de urmărit este dacă inflația depășește așteptările, ceea ce ar putea forța din nou creșterea ratelor – o situație care ar testa din nou accesibilitatea pe piață.
- Venituri gospodărești și accesibilitate: Praga are cele mai mari salarii din țară (aproximativ cu o treime mai mari decât media națională), însă accesibilitatea la locuințe s-a erodat din cauza creșterii prețurilor. Un indicator clar al Băncii Naționale Cehe arată că doar 20% dintre cei cu cele mai mari venituri își mai permit în prezent să cumpere un apartament mediu în Praga cu un credit ipotecar expats.cz. Un apartament mediu de 70 m² în Praga costă acum în jur de 11,8 milioane CZK (≈490.000 €) expats.cz. Finanțarea unei astfel de achiziții necesită venituri foarte mari: cumpărătorii tipici care iau credite ipotecare în 2024–25 au venituri ale gospodăriei de peste 90.000 CZK/lună (≈3.700 €) și plătesc rate lunare de ~22.000 CZK expats.cz expats.cz. Prin contrast, venitul median al unei gospodării (cuplu cu un copil) în Cehia este de doar ~54.400 CZK expats.cz. Acest decalaj de accesibilitate împinge tot mai multe familii din clasa de mijloc către chirii sau către suburbii/orașe-satelit îndepărtate. De asemenea, înseamnă că piața cumpărătorilor din Praga se bazează mai mult pe profesioniști cu venituri mari, cupluri cu venituri duble sau investitori cu capital. Dacă salariile vor continua să crească (au crescut cu ~6–8% anual în termeni nominali), acest lucru ar putea îmbunătăți gradual accesibilitatea, însă pentru moment, locuințele rămân inaccesibile pentru mulți localnici. Aceasta ar putea genera presiuni politice pentru soluții precum programe de locuințe accesibile sau sprijin pentru cumpărătorii la prima achiziție – o tendință de urmărit.
- Demografie și migrație: Populația Pragai a crescut constant, ceea ce alimentează cererea de locuințe atât pentru proprietate, cât și pentru închiriere. Creșterea naturală a populației este scăzută (ca în mare parte din Europa, Republica Cehă are rate scăzute ale natalității), dar migrația internă și internațională este factorul cheie. Praga atrage tineri profesioniști și studenți atât din alte părți ale Cehiei, cât și din străinătate. În plus, valurile de imigrație – cum ar fi marele aflux de ucraineni din 2022 încoace – au avut un impact semnificativ asupra Pragai. Orașul a înregistrat zeci de mii de noi rezidenți practic peste noapte din cauza războiului din Ucraina, mulți dintre aceștia rămânând și găsindu-și locuri de muncă, necesitând astfel locuințe pe termen lung. Astfel de creșteri demografice tensionează piața pe termen scurt (cum s-a văzut cu creșterea chiriilor în 2022, odată cu sosirea refugiaților). Pe termen mediu, mai mulți rezidenți înseamnă și nevoi crescute de locuințe – o provocare dacă oferta imobiliară nu ține pasul. Pe de altă parte, o populație tot mai mare și mai tânără susține economia, ocupă locuri de muncă și contribuie la un mediu urban dinamic, ceea ce, la rândul său, menține atractivitatea proprietăților din Praga pentru investitori. Observăm și o tendință de suburbanizare: unele familii se mută chiar dincolo de limitele orașului Praga în căutarea unor locuințe mai accesibile, extinzând astfel zona de navetiști. Acest lucru a dus la creșterea prețurilor imobiliare în districtele apropiate din Boemia Centrală. Totuși, mulți preferă în continuare să locuiască în Praga, dacă își permit, menținând astfel cererea în interiorul orașului.
- Costurile de construcție și materiale: Costurile pentru construcția de noi proiecte imobiliare au înregistrat o creștere fără precedent în 2021–2022 (indicii de preț pentru materiale de construcții au crescut cu două cifre, iar salariile din construcții au urcat). Aceasta a făcut ca dezvoltarea să fie mai costisitoare și mai riscantă, contribuind la un număr mai redus de începuturi de proiecte. În 2024, aceste costuri au început să se stabilizeze sau chiar să scadă ușor în termeni reali, pe măsură ce problemele din lanțul de aprovizionare s-au atenuat și cererea s-a normalizat. Totuși, construcția în Praga rămâne costisitoare, iar dezvoltatorii trebuie să țină cont de acest aspect – ceea ce înseamnă prețuri ridicate de rentabilitate pentru noile unități (adesea mult peste 100.000 CZK/m²). Dacă inflația în construcții va reapărea, ar putea încetini și mai mult oferta de noi locuințe.
În esență, mediul macro în 2025 este prudent favorabil pentru sectorul imobiliar din Praga: creșterea economică, șomajul scăzut și creșterea populației alimentează cererea, în timp ce relaxarea ratelor dobânzii elimină un obstacol major prezent în 2022–23. Principalele forțe contrare sunt limitările de accesibilitate și oferta restrânsă, care, paradoxal, contribuie și la menținerea prețurilor la un nivel ridicat. Cu excepția unui șoc extern (recesiune globală sau eveniment geopolitic), acești factori sugerează că piața din Praga va rămâne pe o traiectorie ascendentă.
Perspective pentru următorii 3–5 ani
Privind înainte, perspectiva pe 3–5 ani (2025–2030) pentru piața imobiliară din Praga este în general pozitivă, deși caracterizată de o creștere moderată și provocări structurale continue:
- Prețuri rezidențiale: Se așteaptă ca prețurile locuințelor să continue să crească pe termen mediu, depășind inflația generală, din cauza dezechilibrului persistent dintre cerere și ofertă. Majoritatea previziunilor băncilor și analiștilor anticipează o creștere anuală a prețurilor de ordinul procentelor medii (probabil 5–8% pe an) în următorii câțiva ani conbiz.eu conbiz.eu. Aceasta reprezintă un ritm mai lent decât salturile extreme din boom-ul din 2021, dar totuși o creștere robustă care va pune presiune pe accesibilitate dacă veniturile nu țin pasul. Unele scenarii sunt mai optimiste – dacă ratele ipotecare scad mai repede sau dacă nu apare o ofertă nouă semnificativă, creșterea prețurilor ar putea rămâne aproape de două cifre până în 2025–2026 conbiz.eu. Prin contrast, un scenariu negativ (de exemplu, o recesiune sau o creștere bruscă a dobânzilor) ar putea diminua cererea și conduce la stabilizarea prețurilor, însă la acest moment nu se anticipează o prăbușire a prețurilor de către analiștii mainstream, având în vedere cât de subofertată este piața. Banca Națională a Cehiei a menționat că chiar și o rată de creștere de 5–10% anual, deși ridicată, pare a fi „scenariul realist” în condițiile actuale conbiz.eu conbiz.eu. Pe termen mai lung, dacă Praga va reuși să crească semnificativ construcțiile de locuințe (prin reforme sau proiecte majore care se vor concretiza), se poate imagina o temperare a creșterii prețurilor către nivelul inflației sau chiar o mică corecție în unele segmente – dar acest lucru ar avea loc probabil dincolo de orizontul de 5 ani.
- Ofertă de locuințe: Următorii 3–5 ani vor fi critici pentru avansarea marilor proiecte de dezvoltare ale Pragăi. Până în 2030, Smíchov City va fi în faze avansate, cu mii de apartamente predate, Žižkov Station City va fi început să livreze locuințe (dacă nu va fi finalizat deja), iar prima secțiune a Metroului D va fi operațională (programată în jurul anului 2027). Acestea vor adăuga treptat locuințe noi și, posibil, vor reduce din presiunea asupra centrului. Totuși, întârzierile birocratice rămân o piedică – dacă nu se accelerează procesul de autorizare, este posibil ca Praga să adauge în continuare doar ~6.000–8.000 de apartamente pe an, ceea ce este insuficient. Astfel, criza locuințelor este probabil să persiste în viitorul previzibil, susținând valorile. Speranța este că digitalizarea autorizărilor și schimbările legislative (noul Cod al construcțiilor, etc.) vor scurta durata proiectelor până la sfârșitul anilor 2020 conbiz.eu. Inițiativa orașului pentru locuințe accesibile ar putea de asemenea duce la un flux mic, dar constant, de apartamente municipale, ceea ce ar putea ajuta o parte din populație și ar putea acționa ca o supapă de siguranță dacă chiriile devin prea ridicate. Dar, realist vorbind, peste 5 ani Praga nu-și va fi „rezolvat” criza locuințelor – este o luptă de durată.
- Biro-uri: Piața spațiilor de birouri din Praga ar trebui să rămână relativ echilibrată. Un posibil val de ofertă nouă în jurul anilor 2026–2027 (proiecte amânate care ar putea fi finalizate până atunci) ar putea crește ușor rata de neocupare, dar atâta timp cât cererea ține pasul (iar multe companii multinaționale continuă să se extindă în Praga), orice creștere a neocupării ar trebui să fie gestionabilă. Munca hibridă va continua să evolueze, dar în acest moment majoritatea companiilor s-au stabilit într-un model care încă implică birouri. Este posibil să vedem mai multe renovări și modernizări de birouri (la standarde ESG, tehnologie smart) în următorii ani, pe măsură ce proprietarii concurează pentru chiriași. Chiriile spațiilor de birouri de top ar putea crește ușor dacă oferta este restrânsă, deși creșteri mari sunt puțin probabile; chiriile pentru clădirile secundare ar putea rămâne stabile sau chiar să scadă dacă clădirile mai vechi pierd chiriași.
- Retail: Până în 2030, comerțul cu amănuntul din Praga ar putea fi transformat de noile obiceiuri de consum – se așteaptă mai mult retail experiențial (zona alimentației, divertismentului) în centrele comerciale și, posibil, unele schimbări în mixul de chiriași de pe străzile principale (de exemplu, mai puține filiale bancare, mai multe flagship-uri sau pop-up-uri). Creșterea turismului (în lipsa unor perturbări neașteptate) va menține sănătatea comerțului și ospitalității în zona centrală. Centrul orașului ar putea trece prin proiecte de reînnoire (precum renovarea Pieței Wenceslas Inferioare și modernizarea cartierului muzeal) ce vor îmbunătăți experiența de cumpărături. Comerțul electronic va reprezenta probabil o cotă mai mare din vânzările de retail până în 2030, ceea ce ar putea pune presiune pe magazinele fizice mai slabe; totuși, locațiile centrale din Praga vor atrage în continuare comercianți pentru prezență de brand. Așadar, se preconizează chitii stabile sau în creștere moderată în retail-ul de top și, posibil, o fluctuație mai mare în locațiile secundare.
- Industrial: Sectorul de logistică din jurul Pragăi are perspective foarte promițătoare. Regiunea metropolitană Praga ar putea vedea noi parcuri logistice în curs de dezvoltare, mai ales dacă proiectele de autostradă (cum ar fi finalizarea inelului de centură al Pragăi și îmbunătățirile la D1, D11) avansează, deschizând noi terenuri pentru dezvoltare. Având în vedere tendința structurală de near-shoring (companii vestice care mută producția/depozitarea mai aproape de Europa), Cehia are de câștigat, iar apropierea Pragăi, ca nod principal, va primi o parte din facilități. Chiriile ar putea să se stabilizeze dacă apare un aflux mare de noi depozite, însă momentan cererea pare pregătită să absoarbă noile spații. O constrângere cheie este terenul și zonarea – dacă autoritățile vor permite mai multă zonare industrială în jurul Pragăi, piața se va putea extinde. Randamentele industriei ar putea scădea din nou dacă investitorii continuă să se concentreze pe logistică (o clasă de active favorizată), ceea ce înseamnă că prețurile pentru depozite ar putea crește.
Sursa: Oficiul de Statistică al Cehiei; Banca Națională a Cehiei; Primăria orașului Praga; CBRE Research cbre.com cbre.com; Cushman & Wakefield Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; Knight Frank Research knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz; rapoarte Prague Daily News praguedaily.news praguedaily.news; analize de piață Expats.cz și Prague Morning conbiz.eu expats.cz; comunicate ale dezvoltatorilor (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. Toate datele sunt din perioada 2024–2025.
